Проблема жилья в северных городах России становится все острее. Цены на квартиры растут постоянно, и конца этому пока не видно.
Например, еще два-три года назад однокомнатную квартиру в типовом пятиэтажном доме Нижневартовска можно было приобрести за 600-800 тыс. рублей, сегодня такое же жилье не купить и за 2 млн. «10-процентный ежемесячный рост цен на жилье мы считаем щадящим, — высказывает свои опасения старший аналитик кредитного агентства «Ти-Си-Ай групп» Владимир Привалов. – Столичный уровень цен на жилье мы, конечно, вряд ли догоним, но стоимость аренды квартир сегодня уже приближается к центральным городам, а это говорит о серьезном превышении предложения спросом».
Спрос на жилье на Севере действительно огромный, и своего пика он достигает в крупных, быстро развивающихся городах. В Нижневартовске переломным моментом в строительстве жилых домов стал 2005 год, затем темпы пошли на убыль. «В 2006 году было построено уже 86 тыс. кв. м, и у меня очень большие сомнения, что 2007-й принесет нам хотя бы столько же, — поделился своими прогнозами директор тюменской строительной компании «Новый город» в г. Нижневартовске Юрий Петров. – Местные компании не справятся с объемами, которые нужны городу, а «чужаков», даже со своими стройматериалами, сюда не пускают».
В крупных городах Урала и Сибири ситуация не лучше. Так, в Екатеринбурге в 2006 году введено в эксплуатацию более 730 тыс. кв. м жилья, но цены продолжают расти. За первый квартал прошлого года рост цен составил около 10%, за май-июнь – почти 15%. Всего за 2006 год цены на однокомнатные квартиры в Екатеринбурге выросли на 36%, на двухкомнатные – на 44%, на четырех— и пятикомнатные квартиры – на 22%. Средняя цена квадратного метра составила 1,1 тыс. долларов.
В 2005 году в Челябинске рост цен на жилье составил около 80%, что местные власти объясняли активной деятельностью спекулянтов на вторичном рынке жилья. Дополнительными факторами послужили повышение расценок на стройматериалы и ГСМ, а также увеличение объемов по ипотечным кредитам, что привело к росту покупательской способности населения. План по строительству жилья на 2006 год предполагал цифры в 500 тыс. кв. м, а к 2010 году – 700 тыс. кв. м. Наращиванием объемов строительства власти собираются остановить рост цен и зафиксировать его на уровне 2004 года. Тем не менее в ушедшем году рост цен на жилье в Челябинске составил около 90%. Сейчас на рынке наступило относительное затишье. Однако эксперты уверяют, что рост, хоть и незначительный, будет продолжаться. На 2007 год аналитики прогнозируют оптимальный рост цен на уровне 50%, но и это не предел. Средняя стоимость квадратного метра жилья – 36 тыс. рублей, а ценовой диапазон колеблется от 27 тыс. до 50 тыс. рублей.
Власти городов прекрасно понимают, что своими силами квартирный вопрос в Сибири не решить. И ищут различные пути выхода из ситуации. Руководство Ханты-Мансийского автономного округа (ХМАО) и мэры югорских городов решили ориентироваться на индивидуальное деревянное домостроение. Кстати, здесь власти ХМАО не открыли Америки: аналогичный проект недавно стартовал и в Красноярском крае, где по поручению губернатора Александра Хлопонина сделана ставка на малоэтажные поселки. Частный сектор давно пользуется огромной популярностью и в Омской области. Так, из 900 тыс. кв. м жилья, построенных за 2006 году в Омске и Омской области, около 50% приходится на индивидуальные дома. Частные малоэтажки стали строить здесь почти в два с половиной раза больше, чем в 2005 году. В 2007-м власти планируют увеличить выпуск местных стройматериалов в полтора-два раза, а также реализовать несколько инвестиционных проектов по строительству частного жилья: будет налажено производство суперкомпозитных материалов для коттеджей и поставлена на поток сборка деревянных домов.
Власти Югры также уверены, что индивидуальное жилищное строительство совершенно несправедливо обходят вниманием. В качестве аргументов перспективности частной застройки чиновники приводят несколько весомых доводов. Во-первых, 70% всех строительных материалов, использующихся при возведении деревянных домов, производится на территории Югры, что позволит снизить себестоимость квадратного метра до 25-30 тыс. рублей. Специалисты окружного правительства даже подсчитали среднюю стоимость дома в 100 кв. м в Ханты-Мансийске – порядка 3 млн рублей. Во-вторых, сторонники индивидуального деревянного домостроения уповают на экологические характеристики естественных материалов. В-третьих, по расчетам окружных экспертов, строить частные дома будут только семьи, действительно нуждающиеся в жилье.
По мнению директора компании «Новый город» в Нижневартовске, у проекта индивидуального домостроения есть как плюсы, так и минусы по сравнению со строительством капитальных домов. «У высотного жилья есть очень большой недостаток – крайне высокая себестоимость материалов, — рассказывает эксперт. – Ведь они должны нести очень высокие нагрузки, соответственно, материалы нужны такие, которые выпускаются только на энергоемком производстве. А в нашей стране все энергоемкое – очень дорого. Но и у деревянного коттеджа тоже есть один существенный недостаток: в нем постоянно нужно жить, его не закроешь надолго на замок». Сомнения вызывает и сама возможность такого строительства в округе. «Основной принцип целевых субсидий и дотаций – не экономить целевые деньги: сэкономишь один раз, в следующий раз уже больше не получишь, — объясняет Владимир Привалов. – А своих средств на строительство коттеджных поселений у муниципалитетов никогда не будет».
Как ни парадоксально, но выход эксперты видят в самостоятельном строительстве капитальных коттеджей, без участия в любых окружных программах. «Возьмите любой высокий (чтобы не было опасности весеннего затопления) участок земли, разрешите там оформлять прописку, проложите до него от города хорошую дорогу, поставьте рядом магазин, откройте опорный пункт милиции и через год-два все вырастет само собой. Вот таким путем квартирный вопрос решить можно – люди, которые готовы каждый день ездить в город на машине, но не могут позволить купить квартиру за наличные деньги и не хотят на 20 лет влезать в банковскую кабалу, с удовольствием будут жить в коттеджных поселках», — говорит Юрий Петров.
Но застройка пригорода обернется желающим массой проблем. «В районе Старого Вартовска участок хорошей земли уже сегодня стоит от 2 млн до 3 млн рублей, — заметил аналитик агентства недвижимости «Фортуна-Н» Андрей Кречетов. – А это сопоставимо с ценой дома, о котором говорят специалисты окружного правительства». Да и сам факт того, что землю будут распродавать в частную собственность, вызывает сомнения. «Отдавать городские и окологородские земли в частную собственность – все равно, что отказаться от власти, — убежден Юрий Петров. – Потеря земли и потеря власти в России – это тождественные понятия. Кроме того, если сегодня информация о начале индивидуальной застройки просочится в СМИ и весь округ узнает, что в Ханты-Мансийске будут строить дома за 3 млн рублей, то сразу же найдется уйма желающих разместить свой капитал, и такой дом будет завтра стоить уже 5 млн. Иными словами, денежные вложения, когда их много, не отображают эквивалентное количество сырьевого продукта в натуральном выражении».
Надежды же властей Югры на способность альтернативного строительства жилья остановить рост цен на квартиры вообще не выдерживают никакой критики. «Стоимость жилья можно снизить только конкуренцией и налогом на избыточную жилплощадь, — говорит Юрий Петров. – Если у человека больше одной квартиры, пусть платит за каждый лишний объект недвижимости солидные деньги. Важно, чтобы квартира перестала быть объектом вложения незадействованных капиталов. Ну и, конечно, нужно пустить на местный рынок много строительных компаний – одну из Омска, другую из Тюмени, третью из Новосибирска, выделить им всем участки под строительство, и самое главное – принять меры к тому, чтобы они не договаривались строить по одной, выгодной для всех цене. И даже несмотря на все эти меры, жилье в Сибири будет дорожать. Цена на жилье растет там, где есть перспективы. В Нижневартовске и Сургуте квартиры будут дорогими всегда, потому что у нас на востоке еще есть нефть, а впереди и глубокая переработка нефти, так что у «северо-нефтяных» городов еще долгая жизнь».
Фото: VE
