Теплое море и ласковое солнце, пляжи на любой вкус и сосны, подбирающиеся к самой воде, оживленная курортная жизнь и множество чудесных мест для экскурсий вдали от побережья. Добавим к этому безвизовый въезд для наших соотечественников, а также глубокое уважение права собственности вообще и защиту государством иностранных инвестиций в частности. Становится понятным, почему россияне активно интересуются недвижимостью в Черногории
Где?
Черногория может похвастаться не очень протяженной (всего около 300 км) и довольно узкой, но весьма разнообразной береговой линией. Условно можно выделить три зоны прибрежной недвижимости.
Курортным центром побережья, к которому приковано самое пристальное внимание российских покупателей недвижимости, является Будванская Ривьера. К ней относятся Будва, Бечичи, Рафаиловичи, Милочер, Св. Стефан, Петровац и 16 прекрасных песчаногалечных пляжей. Сегодня Будванская Ривьера, где кипит оживленная курортная жизнь, активно застраивается. Формируются свои «золотые» и «серебряные» мили. Готовятся к вводу в эксплуатацию новые отели, которые пополнят перечень уже функционирующих (кстати, именно в этом районе сосредоточены самые крупные черногорские гостиницы). К счастью, береговая линия Черногории находится в ведении государства, что позволяет надеяться на разумное курортное строительство, которое предохранит здешние места от антропогенной перегрузки.
Особенно жестко регламентировано новое строительство – в частности, запрещено возводить дома выше трех этажей – во второй из зон прибрежной недвижимости, районе БокаКоторской бухты (города Котор, Тиват и ХерцегНови), которая благодаря своим природным и историкоархитектурным богатствам находится под защитой ЮНЕСКО. Михаил Шабалин, исполнительный директор компании MEDITERRA Housing Development, так характеризует эти места: «Равнодушным остаться невозможно. Многие, видевшие Которский залив, утверждают, что это самый красивый уголок на свете, где время застыло, словно вода в штиль». Защищенные от морской стихии бухты – рай для любителей парусного спорта. Вскоре в одной из бухт залива около Тивата будет построена крупнейшая на Адриатике яхтмарина. Но главный козырь БокаКоторской бухты всетаки шикарные виды. Комментирует Татьяна Покидько, руководитель международных проектов компании Riviera: «В БокаКоторской бухте есть очаровательные маленькие городки, где можно купить жилье с видом на острова с расположенными на них старинными монастырями. Правда, в этом районе наблюдается дефицит земли на первой линии от моря, но, например, на полуострове Луштица свободные участки еще остались».
Третьей, меньше других освоенной зоной прибрежной недвижимости является БарУльциньская Ривьера, которую отличают роскошные песчаные пляжи. Потенциал этой зоны еще предстоит раскрыть, хотя, к примеру, портовый город Бар, связанный с итальянским городомтезкой Бари паромом, давно стал любимым местом отдыха итальянских туристов.
Что?
Сегодня спрос на жилую недвижимость в Черногории значительно превышает предложение. Если говорить о россиянах, то уровень их совокупного спроса на недвижимость в прибрежной зоне Черногории сравнялся с уровнем спроса на аналогичные объекты в Болгарии, Испании и на Кипре. В 2007 г. удорожание жилой недвижимости в береговой зоне составило от 20 до 50%. Однако эксперты прогнозируют замедление роста цен. Вот мнение гжи Покидько: «Взрывной рост рынка, который отмечался в последние 3–4 года, завершился. В ближайшее время рост сохранится, но он будет стремиться к уровню, характерному для стабильных европейских стран, то есть примерно 10–15% в год». Старший менеджер компании SAGIO Residence Иван Барада добавляет: «В 2008 г. ожидается рост в пределах 15–20%. Однако относится это прежде всего к новым, современным комплексам, в то время как старые дома и виллы будут оставаться на том же ценовом уровне в связи с неразвитой инфраструктурой и несоответствующим сервисом».
Цены объектов недвижимости в Черногории, как и в любом другом месте, зависят от местоположения дома, близости к морю, наличия инфраструктуры, вида из окон, социального окружения, природных и культурных достопримечательностей в зоне досягаемости и, разумеется, от качества и площади самого объекта. Надо иметь в виду и такое обстоятельство: дома на первой линии у моря могут располагаться практически «стена к стене». По словам Ивана Барады, хозяева домов в погоне за прибылью строили и достраивали дома и виллы, не придавая большого значения инфраструктуре, озеленению и т.д. Несмотря на все неудобства, которые связаны с расположением объектов недвижимости на первой линии, эти дома попрежнему пользуются спросом и значительно дороже аналогичных домов, находящихся в 250 и более метрах от моря.
Сегодня черногорский рынок предлагает жилье на любой вкус и кошелек. Анализ предложений показывает, что наиболее широко представлены апартаменты в ценовом диапазоне ?100–200 тыс. А вот недостаток предложения наблюдается в сегменте таунхаусов. Участники рынка считают эту нишу пока недостаточно заполненной.
В низшей (и самой скромной по количеству предложений) ценовой категории находятся постройки социалистических времен или 15–20летней давности. Как правило, это квартиры в многоквартирных домах, расположенных в основном на существенном расстоянии от моря, или небольшие дома, увы, не отличающиеся качеством строительства и удобством планировки и часто требующие ремонта. Однако в южной части побережья уже сложились целые российские дачные «коммуны». Недорогие домики покупают московские дизайнеры, архитекторы, журналисты и другие творческие люди, ценящие в первую очередь аутентичность строения и живописность окрестностей. Напротив, совсем не пользуются популярностью у россиян столь характерные для Черногории домики, расположенные на крутых берегах. Дорога от них к пляжу представляет собой лесенку, буквально вырубленную в скалах. Не многим из наших соотечественников такой путь по душе.
К следующей, более дорогой категории черногорской недвижимости относятся квартиры в кондоминиумах и небольшие по площади апартаменты в новых комплексах, расположенных в отдалении от моря, на склонах гор и предлагающих клиентам минимальный набор услуг. А вот более комфортабельное жилье с высоким уровнем обслуживания, качеством строительства и отделки, а также развитой инфраструктурой составляет более дорогой и наиболее активно развивающийся сегмент рынка.
В самом верхнем сегменте находятся пентхаусы новых жилых комплексов и частные виллы на побережье с удачным местоположением, хорошей планировкой и отделкой. Но, как предупреждает Елена Некрытова, менеджер по продажам курортной недвижимости компании «Новое качество», даже если вы готовы серьезно потратиться на виллу у моря, не следует рассчитывать, что ваш дом будет окружен большим участком: 4–5 соток – самое обычное для Черногории дело, больше – редкость.
И уж совсем штучный товар – старинные здания, которым по 100–150 лет. Их прочные стены способны простоять еще не одно десятилетие. В отличном состоянии находятся перекрытия. Часто почти в неизменном виде хозяевам достаются даже элементы внутренней отделки (плитка, лестницы, потемневшие от времени балки). Власти следят за тем, чтобы старинные дома не подвергались полной реконструкции. Михаил Шабалин рассказывает, что на каждый такой дом в муниципалитете есть полный пакет чертежей и технической документации, которой следует строго придерживаться в ходе реставрации. Например, нельзя изменять дизайн декоративных элементов, дверей, окон, кованых ограждений. А ставни должны состоять из тринадцати горизонтальных планочек, и никак иначе. Придерживаться всех этих правил нелегко, но в результате человек, вложив крупную сумму в покупку и сопоставимую с ней – в реставрацию дома, получает недвижимость, которая уже никогда не упадет в цене.
Как?
В Черногории, приветствующей иностранные капиталовложения как в жилую, так и коммерческую недвижимость, принят закон об иностранных инвестициях, защищающий собственность иностранных владельцев на территории государства. Права (и обязанности) иностранных собственников и граждан страны ничем не отличаются. Недвижимость можно сдавать в аренду. При этом налог на землю и строение остается таким же, как и для местных жителей, независимо от того, является ли собственник физическим или юридическим лицом.
Объект недвижимости приобретается на основании договора куплипродажи. Процесс оформления сделки не требует много времени, на это уходит 2–3 дня. Договор заключается в присутствии обеих сторон, однако покупателя может представлять другое лицо, действующее на основании доверенности. В соответствии с законом договор регистрируется в суде, который выполняет нотариальные функции (институт нотариата в Черногории отсутствует). Одновременно уплачивается налог на приобретение недвижимости в размере 3% от стоимости объекта. Подлежит оплате также регистрационный сбор в суде за регистрацию договора куплипродажи и сбор при внесении в Кадастровую книгу, который в зависимости от стоимости объекта может составлять до ?500. Регистрация нового права собственности занимает 15–20 дней. Затем можно подавать документы на получения вида на жительство.
Ежегодно владельцы жилья платят налог на недвижимость в размере от 0,08% до 0,8% и пошлину за вывоз мусора. Коммунальные платежи (вода, электроэнергия, тепло) оплачиваются ежемесячно, по показаниям счетчиков, то есть собственник вносит плату только за то, чем реально пользовался.
Что еще?
Вместе с развитием рынка жилой недвижимости в Черногории растет спрос на услуги сферы обслуживания, текущее состояние которой эксперты считают «непаханым полем» с большим потенциалом. Как поясняет гн Барада, рост экономики Черногории напрямую зависит от туризма. Это одна из основных составляющих ВВП страны.
Наиболее дальновидные инвесторы с надеждой смотрят в сторону материковой части страны, необычайно богатой природными и климатическими ресурсами. Знаменитый национальный парк и каньон реки Тара (уступающий только Большому каньону в США), последний девственный лес Европы Биоградска гора, старинные монастыри и живописные традиционные деревни, многочисленные прекрасные озера – это огромные возможности для эко, агро и климатического туризма. При надлежащей поддержке государства (а, по мнению знающих людей, есть все основания рассчитывать на нее в недалеком будущем), у Черногории отличные перспективы. Во всех отношениях.
