Какая взаимосвязь между увеличением спроса на земельные участки и дома, расположенные вдоль Киевского шоссе, и развитием аэропорта Внуково, который недавно перешел под юрисдикцию Москвы? Эксперты считают, что зависимость прямая: если столичные власти выполнят обещания по улучшению транспортной доступности аэропорта, то количество покупок загородной недвижимости по этому направлению возрастет в разы. Многие девелоперы, ориентируясь на подобный оптимистичный прогноз, уже начали приобретать крупные землеотводы в пределах 20-40 км от МКАД.
Киевская трасса по популярности занимает четвертое место после Рублевского, Новорижского и Калужского шоссе и считается одним из самых обжитых подмосковных направлений. Район, по которому проходит Киевское шоссе, - один из самых экологически чистых и живописных, с водоемами и хвойными лесами (зеленые массивы занимают примерно треть прилегающего к шоссе района). Но об экологичности направления можно говорить, рассматривая территории только за пределами 25-30-километровой зоны, поскольку неподалеку от Москвы районы слишком густо населены, кроме того, здесь находится несколько полигонов по утилизации промышленных отходов.
Причина востребованности направления заключается прежде всего в хорошей транспортной доступности. Дорога к одному из крупнейших столичных аэропортов - Внукову - по определению должна обладать достаточной проходимостью. На выезде из города она имеет шесть полос, поэтому и пробок на данном участке практически не бывает. Однако в связи с реконструкцией магистрали комфортными для проезда являются только первые 15 км трассы, дальше проезд осложняется ведущимися в настоящее время ремонтными работами. Этот факт, безусловно, отразился на популярности Киевского шоссе на рынке аренды в этом году.
Основная часть Киевского шоссе проходит по Наро-Фоминскому району, небольшой отрезок - по Ленинскому. В общей сложности протяженность федеральных автомобильных трасс на территории Наро-Фоминского района составляет около 160 км, городских - 165 км, сельских асфальтированных дорог - почти 600 км.
В этом направлении проложена также железнодорожная ветка, в непосредственной близости от которой располагается большинство дачных и коттеджных поселков.
Самые интересные места
Все поселки, расположенные по Киевскому направлению, относятся к категориям бизнес- и эконом-класса. Однако спросом, особенно в пределах 30-километровой удаленности от МКАД, пользуется практически любая недвижимость: и садовые домики, и элитные коттеджи. Не потеряли популярности старые дачные места, такие, как Апрелевка, Крекшино, Селятино, Фрунзевец и др. Большой интерес арендаторов вызывают предложения в поселке Внуково и в стародачных местах - Софьине, Алабине.
Между Киевским и Минским шоссе расположен Баковский лесопарк площадью более 1 тыс. га. Он был создан в 1930-х годах как защитный пояс Москвы. На его территории находится знаменитый писательский поселок Переделкино и другие стародачные поселки, а также санатории, дома отдыха и оздоровительные центры.
На сегодняшний день по Киевскому шоссе предлагаются около 20 коттеджных поселков: Новые Семивраги, Валуево-2, Десна-2, Глаголево, Новоспасское и др. Полностью заселены около 12 из них, и 6 находятся на стадии строительства.
Одно из самых известных мест Киевского направления - усадьба Валуево (12 км от МКАД), принадлежавшая в свое время графу Мусину-Пушкину. Одноименный санаторий, который расположен на территории старинного имения, и детский санаторий "Искорка" выгодно дополняют инфраструктуру, которой могут воспользоваться жители расположенных вокруг коттеджных поселков.
В 20 км от МКАД находится довольно известный коттеджный поселок Десна-2. Он удачно расположен между Киевским и Калужским шоссе, с любого из них можно попасть в поселок, минуя пробки. На территории поселка протекает приток реки Десны, а неподалеку расположен небольшой водоем. По Киевскому шоссе, как и по другим подмосковным направлениям, дома около реки пользуются особой популярностью.
Цены: место для шага вперед
По данным специалистов компании Blackwood, средняя стоимость коттеджа в пределах 15 км от МКАД составляет $1760 за 1 кв. м. В целом стоимость земельного участка с коммуникациями в пределах 15 км от МКАД колеблется от $4 тыс. до $17,8 тыс. за сотку. Самые дорогие участки предлагаются в стародачных и новых коттеджных поселках в пределах 5 км от МКАД.
"Однако нужно отметить, - говорит управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова, - что по сравнению с другими ведущими направлениями западной части Подмосковья Киевское шоссе отличается достаточно низким уровнем цен на дома в строящихся коттеджных поселках".
Стоимость аренды коттеджа по Киевскому шоссе составляет $3-12 тыс. в месяц. Максимальные арендные ставки приходятся на дома в стародачных поселках. Так, аренда коттеджа площадью 500 кв. м бизнес-класса в поселке Фрунзевец (20 км от МКАД) обойдется в $12 тыс. В поселке Власово сегодня можно снять кирпичный коттедж площадью 500 кв. м с участком 30 соток за $6 тыс. в месяц. По той же цене сдаются дома площадью до 300 кв. м со всеми коммуникациями в элитном поселке Глаголево (40 км от МКАД). Площадь участков здесь составляет от 0,5 до 2,5 га. В Алабине можно арендовать дом площадью 150 кв. м стоимостью от $1,5 тыс. до $5 тыс. в месяц. Интерес арендаторов вызывает также новая коттеджная застройка в Апрелевке.
"Самые дорогие коттеджи с большими участками (порядка 50-70 соток), расположенные по Киевскому направлению, будут стоить не дороже $12 тыс. - считает руководитель направления аренды ЗАО "Корпорация МИАН" Гульнара Рахмангулова. - При этом отмечу, что на Киевском шоссе очень мало охраняемых коттеджных поселков, что не прибавляет ему популярности".
Иван Воробьев, Аналитик загородной недвижимости корпорации "ИНКОМ-Недвижимость":
Основными примечательными местами Киевского шоссе для покупателей и арендаторов загородной недвижимости до недавнего времени являлись стародачные места: Переделкино, Апрелевка, Алабино и усадьба Мусина-Пушкина - Валуево.
Коттеджных поселков на направлении было не так много, что объяснялось невысокой транспортной доступностью - пробки возникали обычно в районе совхоза "Московский" и тянулись до аэропорта Внуково. Однако в ближайшем будущем ситуация скорее всего кардинально изменится: новая комфортабельная трасса до аэропорта почти достроена, уже введена в эксплуатацию двухуровневая развязка у "Московского", - все это дает основания предполагать, что рынок загородной недвижимости Киевского направления будет развиваться значительно успешнее.
На данный момент предложение в данном районе исчисляется не более чем пятнадцатью коттеджными поселками. Среди них можно выделить поселок Европейская деревня-2, расположенный в густом хвойном лесу, Рубин - обжитой охраняемый коттеджный поселок с собственным озером и Апрелевку (или Новоборовское) - поселок на поляне, окруженной лесом, со своей зоной отдыха. Цены на дома в таких поселках колеблются от $1,1 тыс. до $1,6 тыс. за 1 кв. м, однако на Киевском направлении есть и более дорогие коттеджи: например, дома в Новоглаголеве (35 км от МКАД) - здесь загородный дом площадью 300-400 кв. м может стоить $800-900 тыс.
В целом ситуация на рынке загородной недвижимости Киевского направления выглядит стабильной и перспективной для всех участников рынка, поскольку к притягательной атмосфере стародачных мест и неплохой экологической обстановке скоро добавится хорошая транспортная доступность.
