На мировом ипотечном рынке практикуется два основных способа формирования ипотечных ставок. Первый — когда назначается фиксированная ставка, которая не меняется на протяжении всего срока кредита. Второй — когда ставка привязывается к какому-либо переменному индикатору, такие ставки называют плавающими. В странах ЕС и в США жилищные займы с меняющейся стоимостью широко распространены: в общей доле кредитов они занимают почти 50%, а в некоторых странах ЕС — Испании, Люксембурге, Португалии, Греции — и все 90%. В России же этот продукт появился не так давно и пока не может похвастаться особыми успехами
Сегодня кредит под плавающую ставку уже не является эксклюзивным продуктом на российском рынке, как еще три года назад. Многие крупные игроки за это время ввели их в свою линейку — «Дельтакредит», ДжиИ Мани банк, Сведбанк, ОТП банк, Райффайзенбанк, «КИТ Финанс», Московское ипотечное агентство. Как видим, новинку в основном продвигают «дочки» иностранных банков.
Плавающая ставка формируется из двух составляющих. Первая — это некий переменный индикатор, отражающий стоимость денег на межбанковском рынке в каждый конкретный момент. Вторая — фиксированный процент, который и составляет маржу банка. В России используются в основном два вида индикаторов, исходя из которых начисляется плавающий процент: при кредитовании в долларах, евро или швейцарских франках это LIBOR, при выдаче рублевых ссуд — MosPrime.
LIBOR (London Interbank Offer Rate) — лондонская межбанковская ставка предложения. Это усредненная процентная ставка, по которой банки занимают денежные средства друг у друга на межбанковском рынке. LIBOR используют банки всего мира для расчета оптимальной ставки на различные виды кредитов.
MosPrime (Moscow Prime Offered Rate) — рассчитывается с апреля 2005 года российской Национальной валютной ассоциацией (НВА) как национальный индикатор стоимости финансовых ресурсов.
«Помимо кредитов с LIBOR и MosPrime в качестве базовых ставок существуют или существовали кредиты, привязанные к MIBOR (российский аналог LIBOR), к TIBOR (аналог LIBOR на Токийской межбанковской бирже), но это уже совсем экзотика», — замечает гендиректор компании «Кредитмарт» Николай Корчагин. Значение индексов пересматривается ежемесячно, однако для заемщика ставка, как правило, меняется реже. Стоимость кредитов, привязанных к MosPrime, банки пересматривают обычно раз в три месяца или раз в полгода. Для долларовых продуктов люфт и того больше — от шести месяцев до года.
Как правило, фиксированная «надстройка» над переменным основанием составляет от 4 до 7%. Ее уровень зависит от тех же параметров, что и обычная фиксированная ставка, и в каждом банке они свои: размер первоначального взноса, срок кредитования, форма подтверждения дохода, наличие моратория на досрочное погашение и т. п.
Не распробовали
Несмотря на то что продукты с плавающими ставками в большинстве своем сейчас дешевле, чем кредиты с фиксированным процентом, они до сих пор не пользуются популярностью у населения. Впрочем, сами банки уверяют, что и не рассчитывали на ажиотаж. «Внедряя на рынок такой тонкий и непростой продукт, мы не питали иллюзий, что он сразу будет пользоваться массовым спросом. Эта программа скорее для определенного сегмента ипотечных заемщиков и для определенных потребностей», — говорит старший вице-президент банка «Дельтакредит» Сергей Озеров. Директор ипотечного центра в Москве банка «КИТ Финанс» Надежда Свинцова также констатирует, что кредиты с плавающими процентными ставками пока что не слишком распространены. «При формировании программы мы ориентировались на наиболее грамотных заемщиков, поэтому и не предполагали массового спроса. Как показывает практика, кредит с плавающей ставкой чаще всего берут разбирающиеся в финансах клиенты, а также люди в возрасте до 35–37 лет, то есть наиболее мобильная категория клиентов. Эти люди имеют здоровую склонность к риску. В среднем такие кредиты выбирают от 1 до 5% обратившихся клиентов», — говорит она. Среди людей, оформлявших заем через «Кредитмарт», доля тех, кто выбирает плавающую ставку, не превышает 1,5%. Скорее всего, в других банках и брокерских организациях речь идет о цифрах того же порядка.
Правда, Сергей Озеров отмечает, что количество кредитов, выданных по таким программам, меняется в зависимости от поведения влияющих на ставку индексов (LIBOR и MosPrime). «Когда индексы снижаются и плавающая ставка становится ниже предлагаемой на тот момент фиксированной, то количество заявок на “плавающие” кредиты увеличивается».
Брокеры из «Кредитмарта», напротив, считают, что за время их присутствия на рынке популярность продуктов с плавающей ставкой фактически не возросла. «В частности, на спрос влияла ситуация на рынках мирового капитала в 2004–2007 годах, где стоимость заемных средств (пример — значение LIBOR) выросла в несколько раз. Это демонстрирует существенный процентный риск, который возникает у заемщика при кредите с плавающей ставкой, особенно когда сегмент рефинансирующих кредитных продуктов малоразвит», — говорит Николай Корчагин.
Впрочем, вряд ли повышенный риск является главной причиной непопулярности плавающих ставок: он вполне сопоставим с риском при оформлении кредита в иностранной валюте, а в Москве и Санкт-Петербурге на долю валютных займов приходится около 70% кредитов. Поэтому можно предположить, что главный сдерживающий фактор — психология. «Мы просто не привыкли к плавающим ставкам, хотя в Европе это обычное явление», — замечает руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Кредит Макс» Виктория Щербакова. Играл свою роль и тот факт, что последние два года фиксированные ставки постоянно снижались, и на этом фоне выгода от плавающих была не столь очевидна. Темы удешевления ипотеки были таковы, что многие эксперты год назад предрекали на 2008 год появление первых программ под фиксированную ставку 8% в валюте. Прогнозы, как мы знаем, не оправдались. С осени прошлого года ипотечные продукты у российских банков подорожали в среднем на 1–2%. В свете этих событий программы с плавающими ставками могут стать более привлекательными. Во всяком случае, Виктория Щербакова говорит, что количество клиентов, готовых рассматривать такое предложение, постепенно растет. Выбирая между валютными и рублевыми продуктами с плавающей ставкой, российские заемщики пока отдают предпочтение валюте и индексу LIBOR. Причина в том, что курс доллара США стабилизировался, и ставки гораздо ниже, чем те, что привязаны к российскому индикатору MosPrime.
Сыграть в рулетку
Для банка продукты с плавающим процентом снижают риски, связанные со стоимостью ресурсов. «При повышении ставок на межбанковском рынке банк может потерять часть прибыли из-за невозможности использовать денежные средства, замороженные в ипотечном кредите с фиксированной ставкой. Ипотечные займы с плавающей ставкой менее рискованны с точки зрения соответствия структуры долгов и привлечения. Поэтому их можно выдавать под более низкий процент», — поясняет Надежда Свинцова. Действительно, одним из главных преимуществ плавающей ставки является то, что она дает заемщику шанс сэкономить на платежах по кредиту.
Большинство долларовых продуктов с плавающей ставкой на российском рынке сегодня стоят дешевле, чем займы, выдаваемые под фиксированный процент. Так, в ДжиИ Мани банке минимальная фиксированная ставка в долларах — 9%, а плавающая — 7,12%, максимальная фиксированная — 11,50%, плавающая — 9,62%. «Плавающие ставки отражают реальную рыночную ситуацию и при ее улучшении снижаются. Таким образом, заемщику, получившему кредит под плавающую ставку, не нужно будет через несколько лет заниматься рефинансированием ссуды, если ставки понизятся и кредиты станут дешевле. В целом незначительное повышение ставок в отдельные периоды может компенсироваться их снижением в последующем. Это позволит заемщику остаться в выигрыше и сэкономить на процентах», — рассказывает Надежда Свинцова.
Однако в рублевых продуктах сейчас разница не в пользу плавающего процента. В том же ДжиИ Мани банке фиксированная рублевая ставка на 1% меньше, чем плавающая. В «Дельтакредите» фиксированная рублевая ставка — от 12,25 до 14,25%. Плавающая — 6–7% + трехмесячный MosPrime, значение которого на 12 августа составляло 7,46%. Таким образом, рублевая ставка по программе «Дельтамечта» составляла от 13,46 до 14,46%. Хотя два года назад, когда «плавающие» программы в рублях только появились, соотношение было совсем другим.
Предсказать, как будут меняться ставки дальше, почти нереально. Даже наличие хорошего финансового образования в условиях современной действительности не спасет от неожиданных и порой значительных колебаний выбранного индекса. Так, индекс трехмесячный MosPrime на 3 июля 2007 года был равен 4,75%, а уже 3 октября остановился на отметке 7,58%. Непредсказуемость — главный минус ставок с переменной составляющей. Особенно если речь идет о долгосрочных кредитах. «Кредиты с плавающими ставками могут представлять реальный интерес для тех заемщиков, кто рассчитывает расплатиться с кредитом за срок не более пяти лет, — считает Надежда Свинцова. — В этом случае риски “неправильного” поведения ставки меньше, поскольку резкие перепады в краткосрочной перспективе легче предугадать».
Впрочем, если рыночная конъюнктура изменится, у заемщика есть шанс досрочно погасить кредит, особенно если большая часть его выплачена. Либо рефинансироваться и перейти на программу с фиксированной ставкой. «Но здесь есть один минус: это достаточно затратная процедура. В итоге выгода, полученная от более низкой плавающей ставки, может быть нивелирована такими расходами», — предупреждает Сергей Озеров. Кроме того, в случае проблем с финансированием банки начнут выдавать новые кредиты по уже повышенным фиксированным ставкам. Так что при смене плавающего процента на стабильный в новых условиях заемщик может ничего и не выиграть. И если смотреть правде в глаза, то соотношение выгод и рисков у «плавающего» кредита является своего рода рулеткой. «Может повезти банку, а может — заемщику», — разводит руками Надежда Свинцова.
Оформлять ипотечную ставку под плавающий процент — всегда риск, в том числе и сейчас. «Ставка рефинансирования Федерального резерва США находится внизу цикла, ставка начинает подниматься с очередного минимума, и если это не нащупывание дна, логично было бы ожидать периода роста. С другой стороны, развитые экономики испытывают замедление роста и используют ставки как лекарство против стагнации. Поэтому период низких ставок может продлиться довольно долго. Иллюстрация тому —политика ZIRP Банка Японии, когда с 2001 по 2006 год так называемая целевая ставка равнялась 0%, а базовая ставка дисконтирования не превышала 0,5%», — замечает Николай Корчагин. Поэтому плавающие ставки однозначно можно рекомендовать лишь тем заемщикам, которые рассчитывают на погашение кредита в короткие сроки (до пяти лет), либо тем, кто имеет возможность в любой момент вернуть заем досрочно. В любом другом случае клиенту предстоит ответить на один ключевой вопрос: готов ли он рискнуть ради шанса сэкономить или предпочтет надежный и просчитанный путь, пусть и с переплатой? Виктория Щербакова в сложившейся ситуации советует правильно рассчитать свои силы при выборе кредитов: «Всегда лучше брать кредит на более долгий срок, чтобы ежемесячные платежи были как можно меньше, а гасить кредит можно и досрочно, при этом проценты будут начисляться с фактической суммы долга».
Фото: 4x-news.com
