По данным экспертов, впервые на рынке офисов Москвы ставка аренды в классах А и В практически сравнялась и составила по итогам третьего квартала 2009 года $510 и $480 за 1 кв.м в год соответственно. Однако такая ситуация характерна лишь для первичного рынка, где собственникам приходится идти на беспрецедентные скидки.
Сегмент офисов оказался самым уязвимым на рынке коммерческой недвижимости в условиях кризиса. Его падение было столь же стремительным, как и докризисный взлет. По подсчетам компании Jones Lang LaSalle, за год реальная цена аренды упала в прайм-сегменте на 63%, в классе А на 50%, в классе В+ на 47%, в классе В- на 41%.
Без разницы
В самой сложной ситуации оказались девелоперы, которые выводят на рынок новые офисные площади. "Найти арендаторов сегодня крайне сложно, поэтому собственникам только что построенных зданий приходится демпинговать по максимуму. В результате по итогам третьего квартала средняя ставка аренды в новых бизнес-центрах класса А составила $510, для класса В - $480 за кв.м в год, - приводит данные руководитель проектов департамента аналитики и консалтинга компании "Новое Качество" Антон Любин. - При этом девелоперы пытаются компенсировать свои риски долгосрочными договорами с повышенными ставками на второй год аренды".
Однако на вторичном рынке разница в ставках в зависимости от уровня зданий по-прежнему сохраняется. По данным компании Colliers International, здесь ставки достигают $550-800 за кв.м в год для класса А, $350-600 для класса В+, $200-400 для класса В- (без учета операционных расходов и НДС). Хотя по сравнению с докризисным периодом лаг между средними ставками серьезно сократился. В результате спрос на помещения класса А стал возвращаться и даже обогнал класс В, но только благодаря тому, что многие компании захотели улучшить качество помещения при сохранении бюджета.
Наиболее ощутимое падение ставок пришлось на ЦАО. Одно из самых низких предложений по аренде помещения класса А в настоящий момент - в бизнес-центре NORDSTAR TOWER на Хорошевском шоссе. Как сообщают эксперты, до кризиса, летом 2008 года, помещения на нижних этажах без отделки здесь предлагались по ставке $900, сегодня аналогичные помещения выставлены уже по цене около $400 за кв.м. "В БЦ класса А "Кадашевская слобода" в районе Замоскворечья ставки снизились почти вдвое: до кризиса они варьировались в зависимости от площади от $1200-1500, сейчас их величина - $600-750 за кв.м в год. В БЦ Baker Plaza на Бутырском валу (класс В+) до кризиса цены равнялись $750-850, сейчас $450-550 за кв.м в год. Причем здесь не учтен еще торг", - приводит пример Антон Любин. "Сильнее всего падение коснулось менее качественных объектов, сильно переоцененных на подъеме рынка, - говорит управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. - Скажем, средние ставки аренды на отдельно стоящие здания или особняки, относимые к классу В или В-, расположенные в самом центре, снизились с $1200-1500 до $500-700 за кв.м в год, т.е. на 50%".
И все же есть на офисном рынке свои "островки стабильности", к которым относятся по-настоящему качественные здания с грамотной концепцией, реально соответствующие классу А. Они остаются востребованными и потеряли в стоимости меньше относительно необоснованно переоцененных ранее объектов. "Базовые ставки сохранили высокий уровень, который существенно выше среднерыночного, например, в таких бизнес-центрах, как White Square/White Gardens и "Аврора Бизнес Парк", где ставка равна $850 за кв.м в год, "Романов Двор" - $1000. Это тот случай, когда качество оправдывает стоимость", - считает Константин Ковалев.
Нелегкая доля
С самого начала кризиса доля вакантных площадей неуклонно росла и к концу третьего квартала вплотную приблизилась к психологически важной отметке в 25%. Так, по данным компании Blackwood, доля свободных помещений в классе А сегодня составляет 15-18%, в классе В - 25-30%. "С одной стороны, это вызвано продолжающимся высвобождением части площадей, поскольку непосредственно перед началом кризиса рынок был заметно перегрет. С другой стороны, свою роль здесь сыграл ввод в эксплуатацию в III кв. более 200 тыс.кв.м новых площадей, часть из которых так и не смогла найти своих арендаторов. Многие выходящие на рынок объекты остаются заполненными менее чем на половину", - говорит Антон Любин.
Методы привлечения арендаторов с начала кризиса не изменились, увеличивается только их привлекательность. Например, целый год бесплатной аренды вместо 3-6 месяцев, полное отсутствие страхового депозита, отделка либо перепланировка за счет собственника, отсутствие индексации в договоре аренды, компенсация эксплуатационных расходов и расходов на переезд, увеличение количества выделяемых машино-мест, причем нередко в ставку аренды включается также пользование несколькими паркингами. Многие идут на оптимизацию планировочных решений и делят большие блоки (1000-1500 кв.м) на более мелкие (до 250 кв.м), но наиболее востребованные площади. При этом на блоки большей площади предлагается существенный дисконт.
Однако далеко не все девелоперы готовы идти на проявление подобной лояльности ради привлечения клиентов. По мнению Ирины Флоровой, руководителя аналитического направления отдела исследования рынка CB Richard Ellis, к категории "проблемных" девелоперов можно отнести лишь некоторых. "Во-первых, это девелоперы, одновременно ведущие строительные работы на нескольких проектах, финансируемых за счет банковских кредитов. Во-вторых, девелоперы, которые заключили форвардные сделки по продаже объектов и в соответствии с условием договора должны найти арендаторов для проданных объектов. В-третьих, девелоперы, ведущие строительство одного крупного объекта (монодевелоперы). В-четвертых, девелоперы, вышедшие на IPO", - говорит она.
По данным CB Richard Ellis, к концу 2009 года рынок офисов может пополниться еще 300 тыс. кв.м помещениям класса А и 1,6 млн кв.м класса В, что увеличит уровень вакантных площадей на 5-7% и обострит конкуренцию среди офисных проектов. Между тем серьезных предпосылок для оживления рынка офисной недвижимости эксперты пока не видят. По их мнению, стагнация и падение рынка продолжится до конца 2009 года. "Это обусловлено тем, что в экономике РФ не наблюдается признаков восстановления, которое могло бы сначала стабилизировать спрос на офисы на определенном уровне, а потом способствовать его росту, - говорит директор управления стратегического и инвестиционного консалтинга Panorama Estate Ольга Косенкова. - Мировая экономика, в свою очередь, также не дает никаких существенных положительных сигналов подъема. При таком развитии ситуации арендные ставки продемонстрируют долгосрочную тенденцию к снижению - нижней границей их падения станет уровень эксплуатационных затрат. При этом объем предложения будет стагнировать, а уровень вакантных площадей расти".
Фото: browserealty.ru
