Если два человека измеряют одну и ту же комнату, они могут прийти к совершенно разным результатам. Да-да, это часто бывает при определении площади в коммерческом здании. Почему же так происходит, ведь единицы длины и измерительные инструменты для всех одинаковы? Потому что на рынке недвижимости существуют разные методы измерения помещений.
По западному образцу
Государственные органы в нашей стране признают только стандарты БТИ (бюро технической инвентаризации). Соответственно, при проектировании в разрешительной документации используется только они: девелоперу ведь нужно получить юридическое обоснование для своего объекта. Многие собственники, сдающие помещения, также считают площади по стандартам БТИ. Эта система по-прежнему широко используется там, где качество БЦ и ТЦ продолжает оставаться низким – в регионах или даже в столице среди объектов класса С и даже B.
Но есть и другой язык расчетов – международные стандарты BOMA (Building Owners and Managers Association). Это тот язык, на котором говорят собственники зданий и арендаторы в западном мире, и только он понятен зарубежным партнерам российских компаний. Впрочем, и этот язык на Западе не единственный. Есть другие признанные системы измерения, а многие крупные девелоперы в Америке, в частности в Вашингтоне, разработали свои стандарты. Однако на международном рынке все-таки используются BOMA.
В последние годы, набравшись опыта у западных коллег, российские брокеры понемногу стали брать полученные знания на вооружение. Сегодня в Москве и других развитых городах площади высококлассных помещений рассчитываются именно таким образом. Обычно для класса А используются стандарты BOMA, а помещения класса В, как правило, измеряются по стандартам БТИ.
Стандартные головоломки
Стандарты используются не только для того, чтобы определить площадь офиса или торгового помещения. На самом деле свод правил Building Owners and Managers Association представляет собой огромный том, который позволяет решить множество вопросов и задачек, связанных с расчетом площади здания. Например, таких: за какие из общих зон, каковыми являются коридоры, лифты, санузлы, вестибюли, должны платить арендаторы? И сколько? Нужно ли взимать плату за вентиляционные шахты и шахты для кабелей? За место, занимаемое водопроводными трубами? Считать ли размеры помещения от бетонной стены или от обшивающего ее гипсокартона? Должно ли оплачиваться арендатором место под несущими колоннами? Включаются ли отдельно стоящие сооружения в общую площадь здания и включаются ли эти площади в число оплачиваемых арендаторами? И так далее…
Результаты расчетов показывают, что стандарты BOMA выгоднее для собственника, чем расчеты по БТИ. Во-первых, они позволяют требовать от арендаторов оплаты всех используемых ими площадей, начиная от конференц-зала и кончая подсобками. Таким образом, здание становится более доходным. Во-вторых, точный подсчет помогает определить, сколько средств «соберут» различные общие зоны, а значит, понять, как организовать их эксплуатацию. В-третьих, можно справедливо распределить оплату общих зон, или фактора нагрузки, между арендаторами и тем самым исключить конфликты. Кроме того, становится понятен объем пространств, которые нельзя использовать и которые относятся к так называемому коэффициенту потерь собственника. Наконец, расчеты дают возможность понять, насколько ставки в проектируемом здании будут соответствовать рыночному уровню.
Можно ли оспорить?
Абсолютной точности измерений, нужно признать, не получится достигнуть даже с помощью BOMA. Официально принятая погрешность при измерениях составляет 2%. Но на практике она может быть и больше.
Если арендуются большие площади и погрешность составляет 3%, то это уже выливается в немалые суммы, тем более что от площади зависит не только арендная плата, но и операционные платежи. Арендатору в этом случае целесообразно оплатить услуги оценщика и посредника в переговорах: затраты на них окупаются за полгода.
Существует и множество спорных моментов, по которым обычно приходят к консенсусу на переговорах. Например, если помещение, относящееся к фактору нагрузки, находится на этаже арендатора, но им принципиально не используется. Или если помещение имеет технические фальшполы. Как правило, если они нужны арендатору, чтобы скрыть проводку, и выполняются им, то они учитываются при измерении высоты помещения. Если же они предусмотрены архитектурным проектом и арендатор обязан установить их, то могут не учитываться. Тот же принцип применяется и в отношении специальных помещений для аппаратуры: если в них хранится оборудование арендатора, то помещения включаются в арендуемую площадь.
Кстати, сами стандарты BOMA местами сформулированы так, что их можно толковать по-разному. Кроме того, многие нюансы привязаны к реалиям западного рынка и на нашу действительность проецируются с трудом. Например, на Западе не знают, что такое shell & core, там все помещения сдаются с отделкой. Потому даже специалисты не в силах дать российским брокерам толковую консультацию. Вот и вынуждены они вычитать из размера толщину гипсокартона (а это 6-7 см!), которого в действительности при сдаче в аренду не существует.
Ну и наконец, стандарты стандартами, а оценки помещений, сделанные по BOMA, тоже расходятся между собой – в зависимости от того, кто заказывает оценку. Все участники рынка признают, что спорные моменты решаются путем переговоров и что главное в этом бизнесе – умение убеждать собеседника.
Фото: Fotobank.ru/gettyimages
