«Чтобы купить квартиру, надо продать квартиру, а иначе у нас денег нет», – с такой ситуацией часто сталкиваются те, кто принял решение «расширяться», но не имеет свободных средств на руках. В подобных случаях на помощь приходит альтернативная сделка. В распоряжении покупателя – имеющееся жилье и широкие возможности для получения кредита на покупку квартиры побольше. Правда, заключение такой сделки требует безупречной логистики.
Альтернативная сделка с ипотекой: сложная партия
«Альтернативная сделка означает, что собственник, продавая свой объект недвижимости, параллельно ищет альтернативный объект недвижимости для покупки, – рассказывает Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group. – Альтернативные сделки, в основном, проходят одновременно, в один день. Самое сложное здесь – грамотно организовать процесс».
Опытный работник агентства недвижимости без проблем проведет такую сделку. А вот у новичка в риэлторском бизнесе могут возникнуть проблемы. Еще сложнее распутывать этот юридический клубок самостоятельно, особенно если речь идет об альтернативной сделке с ипотекой, когда один или несколько участников цепочки берут кредит для покупки квартиры. Необходимо заранее проверить комплектность и корректность всех документов всех квартир, участвующих в сделке, подробно изучить условия банков, обозначить «слабые места», нестабильных участников и продумать, как решать вопросы в случае их возникновения.
«Естественно, впервые вступившему на территорию операций на рынке недвижимости непрофессионалу это не потянуть, – говорит Людмила Ермолаева, заместитель директора компании «Адвекс – Приморское агентство». – Взаиморасчеты – вообще игры не для слабонервных. Мало того, что расчеты бывают наличными и безналичными, так и те, и другие могут проводиться миллионом разных способов, а если прибавить субсидии, сертификаты, материнский капитал, прочие господдержки, вообще без специальных знаний не разобраться».
Все кредиты в одну корзину
В одной альтернативной сделке могут встретиться и две ипотеки, причем в разных банках. Эксперты говорят: такая ситуация решаема, но намного удобнее проводить сделку в одном банке.
«По времени это будет быстрее, чем проводить несколько этапов сделки в разных банках, – объясняет Катерина Соболева. – Но всегда необходимо присутствие обеих сторон. Конечно, бывают разные ситуации. Например, в объекте недвижимости есть обременение в виде еще не погашенной ипотеки, тогда это будет как минимум трехсторонняя альтернативная сделка с ипотекой».
Как правило, банки дают возможность переписывать задолженность на новое лицо, но в этом случае оформить кредит на покупку такой квартиры с обременением возможно только в том же банке. А некоторые банки вообще не дают возможности продать квартиру, находящуюся под залогом, только при условии погашения кредита. Впрочем, Людмила Ермолаева уверяет, что нет ничего невозможного, если вовремя подключить к совершению альтернативной сделки с ипотекой опытного риэлтора.
«История знает примеры цепочек более десятка квартир с ипотечными кредитами в разных банках, прошедших удачно, – добавляет г-жа Ермолаева. – Самая большая сложность – уговорить последнее звено сделки получать деньги в разных банках по частям, а не сразу все одним пакетом или единым перечислением на счет».
