Перепродажа квартир без уплаты налогов может обернуться реальным сроком
В период экономической нестабильности многие россияне решаются вкладывать свои сбережения в недвижимость. В отличие от банковских вкладов и игр на бирже, этот сектор экономики сулит наиболее ощутимые выгоды, особенно если речь идет о первичном рынке. И чем раньше будущий собственник квадратных метров решится приобрести новую жилплощадь, тем заметней в итоге будет положительный финансовый результат: на этапе котлована затраты минимальны, а после сдаче новостройки в эксплуатацию стоимость квартиры может увеличиться вдвое. Столь несложный математический расчет приводит к мысли: а не заработать ли на продаже имущества? Но у закона свой ответ: заплати налоги и продавай спокойно.
Налоговая действительно может заинтересоваться сделкой. Для того чтобы избежать проблем с представителями ФНС, нужно владеть информацией. В первую очередь, стоит обратить внимание, что налог взимается не со всей суммы, а лишь с разницы между ценой приобретения объекта и ценой его продажи. Допустим, собственник купил квартиру за 4 млн рублей и расстается с ней за 5 млн. Налогооблагаемая база в этом случае – 1 млн рублей. Теперь другой вопрос: сколько забирает государство? Для физических лиц ставка налога составляет 13%.
«Часто встречается ситуация, когда права на квартиру переуступаются еще на этапе строительства. В этом случае также может возникнуть доход, подлежащий налогообложению. Необходимо отметить, что сейчас активно обсуждается возможность изменения правил налогообложения при продаже недвижимости физическими лицами, особенно в части “инвестиционных” квартир», – сообщила директор юридического департамента группы компаний «Эталон» Виктория Цытрина.
В обязательном порядке собственник предоставляет все сведения о сделке в ФНС путем заполнения налоговой декларации даже в тех ситуациях, когда налог не нужно платить. В противном случае придется раскошелиться на штраф. Все документы, связанные с объектом продажи, – кассовые чеки, платежи, договоры, доверенности и т.д. – должны быть оформлены надлежащим образом и сохранены. Следует тщательно изучить документы, представленные застройщиком. И в этом деле поможет разобраться грамотный юрист, поскольку иногда и девелоперы стремятся уйти от налогов.
Дойти до минимума
Редакция Налогового кодекса, действовавшая до 2014 года, позволяла уменьшить доходы от продажи квартиры. Речь идет о вычете расходов на проведение чистовой отделки и расходов по уплате процентов по ипотечному кредиту. В 2014 году положения статьи 220 НК РФ были изменены, и эксперты рынка пока не понимают, какую позицию займут налоговые органы в будущем. При этом они не исключают возможности сохранения финансовых послаблений.
«При инвестировании в строящуюся недвижимость реализация ее может происходить как на этапе незавершенного строительства через уступку прав по договору долевого участия, так и после оформления собственности. Избежать налогов при реализации квартиры в собственности (только для физических лиц) можно, если продавать недвижимость, находящуюся в собственности более 3 лет», – сообщила начальник отдела маркетинга компании «Петрополь» Екатерина Никандрова.
Таким образом, при оформлении сделки по продаже недвижимости важен срок владения – не менее 3 лет. Однако отсчет времени происходит не с момента приобретения квартиры, а с даты оформления ее в собственность. И не имеет никакого значения, что хозяин квадратных метров ждал несколько лет окончания строительства дома и сдачи новостройки в эксплуатацию.
Налогом не облагаются сделки, в которых сумма наценки не превышает миллиона рублей. Безусловно, появляется много желающих воспользоваться данной лазейкой. И если на вторичном рынке при договоренности сторон в документах без особого труда прописывается цифра 990 тыс. рублей, то с новостройками дело обстоит немного сложнее: чаще всего указывается та же стоимость объекта, что и при покупке у застройщика.
«Про минимизацию с меньшей официальной наценкой я бы рекомендаций не давала, поскольку это противозаконный метод ухода от налогов, – считает Екатерина Никандрова. – Наши граждане грешат занижением наценки при реализации квартир, чтобы платить меньше налогов, но это чревато тем, что налоговая вправе сосчитать налоги по рыночной стоимости и доначислить налог».
Шутки с законом могут обернуться неприятными последствиями. На практике чрезвычайно редко заниженная стоимость квартиры привлекает ФНС. Однако до 30 апреля следующего года после оформления продажи собственности регистрирующие органы должны предоставить всю информацию о сделке. При нарушении сроков подачи налоговой декларации могут возникнуть претензии со стороны представителей службы. Так же, как и в тех случаях, когда продавец не подтверждает документально размер произведенных расходов.
Если доказано, что сумма недоплаченного налога за три года составляет не более 600 тыс. рублей, придется заплатить около 60% от нее в виде штрафа. Если превышает этот порог, то грозит и уголовное наказание – до 3 лет заключения в исправительных учреждениях.
Где бы сэкономить?
А поможет сэкономить все тот же закон. Согласно 220 статье НК, каждый россиянин может воспользоваться единовременным налоговым вычетом. На выплату могут рассчитывать граждане, решившие приобрести недвижимость. Размер вычета составляет 13% от суммы не более 2 млн рублей, из чего следует, что максимальная прибыль составит 260 тыс. рублей. Право получить государственную поддержку распространяется и на продавцов жилплощади. Максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилья, составляет 1 млн рублей. Но стоит отметить, что вычет предоставляется лишь раз в жизни, и насколько выгодно использовать эту уникальную возможность, покажет лишь конкретная ситуация.
По словам «Эталон» Виктории Цытриной, если речь идет о систематической перепродаже квартир частным лицом, наиболее выгодно зарегистрироваться в качестве предпринимателя, применяющего упрощенную систему налогообложения. «В Санкт-Петербурге начиная с 2015 года налоговая ставка при применении УСН с объектом доходы за вычетом расходов составит всего 7%, то есть почти в 2 раза меньше, чем ставка НДФЛ, – комментирует эксперт. – Конечно, этот способ не подойдет для крупных инвесторов, так как для сохранения права на применение УСН общий размер доходов за календарный год не может превышать установленные лимиты (в 2014 году – 64 млн рублей)».
Сотрудники ФНС вправе придраться к собственнику, который с завидным постоянством покупает и продает объекты недвижимости, и охарактеризовать данные маневры как предпринимательскую деятельность. По сути, человек, извлекающий крупную прибыль от регулярной перепродажи жилья, – тот же бизнесмен. А если при этом он не платит налоги, то в силу вступают нормы уголовного права. Рано или поздно такие операции на рынке станут заметны и придется доказывать уже в суде, что перепродажа осуществлялась, например, с целью улучшения жилищных условий, либо квартиры предназначались для членов семьи, но из-за изменения финансовой ситуации их пришлось продавать. Для того чтобы не привлекать своей чрезмерной активностью внимание налоговиков, лучше не совершать более одной сделки в год.
Но лучшее, что может сделать хозяин квадратных метров, – пойти законным путем и воздержаться от продажи квартиры в течение трех лет после получения права собственности. Только в этом случае он избежит налоговых отчислений, хотя вполне может потерпеть убытки от того, что квартира будет простаивать
в ожидании.
