Карелия наращивает объемы строительства быстрее других регионов СЗФО. Но слишком высокие темпы ведут к отставанию в развитии инфраструктуры. Об этом в интервью БН рассказывает министр строительства Республики Карелия Александр Ефимов.
Республика Карелия – безусловный «отличник» СЗФО по темпам жилищного строительства. В 2012 году на фоне снижения объемов ввода жилья в Северо-Западном округе республика продемонстрировала рост на 9,4% и ввела 195 тыс. кв. м жилой недвижимости, установив собственный рекорд с начала тысячелетия. Годом ранее карельский строительный комплекс продемонстрировал еще более впечатляющий результат, увеличив объем ввода на 25%. Динамичный рост происходит отнюдь не на фоне провала прошлых лет – регион уже давно превысил свои докризисные показатели.
– В этом году вам удастся повторить блестящий результат прошлых лет?
– В 2013 году Министерством регионального развития России для нас определен контрольный показатель в 215 тыс. кв. м. Это на 10% больше, чем годом ранее. Без особого напряжения мы можем сдать столько же жилья, сколько в 2012 году. Если Росстрой не согласится с нашими аргументами, напряжемся и выполним задание.
Но дальше наше видение расходится с замыслами Минрегиона. Считаем, что планка, установленная для нас, несколько завышена. С 2014 года, как считают в Минрегионе, темпы строительства должны резко возрасти, примерно до 25% в год. К 2020 году предписано утроить объем ввода жилья и довести его до 680 тыс. кв. м.
– Не справитесь?
– Дело не в том, что не справимся. Рынок столько не «переварит». У республики есть свои особенности. Одна из них – высокая обеспеченность жильем, на уровне 25,8 кв. м. на человека. Это заметно больше, чем в среднем по РФ. Понятно, что качество этих квадратных метров не всегда соответствует современным стандартам. Но этот фактор, а также довольно низкий уровень доходов населения, определяют особенности развития рынка недвижимости. Конечно, если мы говорим о рыночных механизмах, а не о социальных.
По нашей оценке, увеличение объемов ввода жилой недвижимости на 10% в год для Карелии оптимально. Такие темпы роста позволят не отставать социальной инфраструктуре и как-то справляться с инженерной подготовкой земли. Больше 400 тыс. кв. м жилья в год, по моему убеждению, строить не надо, это взорвет рынок. Мы направили в Минрегион соответствующее предложение – о том, чтобы для Карелии пересмотрели показатели в меньшую сторону.
– Что в первую очередь тормозит строительство?
– Практически все города у нас исчерпали свои ресурсы по точечной застройке. Постепенно переходим к освоению новых территорий. Земли в республике много. Но подготовленных участков не хватает. Создан реестр всех земельных участков на территории Карелии, включая земли ИЖС. В базе содержатся сведения о них и информация об уровне инженерной подготовки каждого «пятна». По нашей экспертной оценке, уровень инженерной обеспеченности участков не превышает 10%. Чтобы подготовить всю землю под застройку, необходимо вложить около 2 млрд руб. Для бюджета республики, а тем более для муниципальных бюджетов, это неподъемная сумма.
– Но есть ведь альтернативные механизмы финансирования. Самое простое – обратиться за помощью к федералам.
– Чтобы получить поддержку из республиканского или федерального бюджета, муниципалитеты должны подготовиться: сформировать участок, сделать градостроительную и проектную документацию. А у них – прежде всего социальные вопросы: республика до 80% консолидированного бюджета тратит на выполнение социальных функций. Жилье, учитывая высокую обеспеченность населения квадратными метрами, к первоочередным задачам органов местного самоуправления не относится. Поэтому с федерального уровня помощь получать удается, но мизерную. В этом году нами сформирована заявка на 50 млн руб. Направим их преимущественно на строительство дорог к новым жилым комплексам.
– Как решаются остальные вопросы инфраструктурного обеспечения при недостаточном уровне финансирования?
– Постепенно меняется менталитет монополистов и строительных компаний: они понимают, что ждать, пока государство и муниципалитеты решат все вопросы, бессмысленно, что крупные проекты можно поднять только сообща. Показательна история реализации нашего крупнейшего проекта комплексной жилищной застройки «Древлянка-2». Это новый район в Петрозаводске, где на участке площадью 242 га будет построено 718 тыс. кв. м жилья. Мы разделили территорию на восемь частей и предоставляли их через аукционы. Первый участок под строительство 100 тыс. кв. м жилья ушел, не поверите, за 6 млн руб. Предпоследний был продан в 2012 году за 60 млн. Инвесторы увидели, что жизнь там пошла, свою позицию пересмотрели коммунальные службы. Сети от центральной ТЭЦ тянет за счет собственных средств ТГК-1. Договорились с «Газпромом» о том, что часть «Древлянки» будет полностью газифицирована. «Газпром» построит межпоселковый газопровод от ГРС «Северная» до района. Таким же образом решились вопросы по связи, по электроэнергии. Застройщикам остается только протянуть внутриквартальные сети.
– А в чем изменился менталитет строителей?
– В отдельных случаях они берут инфраструктурное обеспечение на себя. Например, один из застройщиков микрорайона «Древлянка-2», компания «Чистый город», построила для своего жилого комплекса «Древлянка-8», систему водообеспечения из подземных источников. Но у него просто не было выбора: центрального водоснабжения на участке пока нет, а первые дома жилого комплекса уже построены. На петрозаводский «Водоканал» рассчитывать не приходится – он реализует серьезную программу модернизации своих мощностей, значимую для города, и на развитие новых территорий нет денег. «Чистый город» просчитал экономику проекта, решил, что водоснабжение может стать самостоятельным бизнесом и построил скважины, очистные системы, резервуары.
Другие застройщики тоже относятся с пониманием. Проблема водоснабжения остальной территории «Древлянки» пока не решена. Сейчас создаем пул застройщиков, которые будут софиансировать на паях с государством проектирование и строительство водопровода и канализации. Цена вопроса около 360 млн руб. Пока непонятно, в каких долях будут разделены затраты между федеральным, республиканским бюджетами и застройщиками. Это первый в республике опыт ГЧП при строительстве инфраструктуры. Сети по договору перейдут муниципалитету.
– В Петербурге камнем преткновения стал вопрос о строительстве социальной инфраструктуры. Бюджет не успевает обеспечивать новые кварталы детскими садами и школами. Застройщики не считают, что должны принимать затраты на себя. Как решается проблема в Карелии?
– При освоении новых территорий мы тоже столкнулись с проблемой строительства социальных объектов. Конкретно по «Древлянке-2» одним из участников было принято решение, что застройщик сам строит школу и детский сад, а Петрозаводск их выкупает. Строительство уже началось. Более подробно механизм пока не проработан. В качестве дополнительного варианта решения проблемы рассматриваем строительство частных детских садов.
Но в целом затраты на инфраструктурную подготовку участка составляют более 25% в себестоимости квадратного метра. Понятно, что полностью перекладывать их на застройщика нельзя. Это тут же скажется на цене жилья.
– В недавнем докладе главы Минрегиона прозвучало, что регионы должны снизить цену квадратного метра жилья. Вы видите резервы для этого? И эффективные инструменты?
– На рыночные механизмы рассчитывать не приходится: застройщики будут продавать квартиры настолько дорого, насколько смогут. Объемы строительства социального жилья за счет средств государства ограничены возможностями бюджетов.
Более правильным считаю бороться не за снижение цены квадратного метра, а за повышение покупательной способности населения. Если в процесс включено государство, то можно создать реальный механизм влияния на рыночное ценообразование.
Приведу пример. Мы внесли изменения в подпрограмму «Развитие ипотечного жилищного кредитования в Республике Карелия». Смысл в том, что очередникам и представителям льготных категорий (бюджетникам, молодым семьям, молодым учителям и т. д.) компенсируется из бюджета пять процентных пунктов ставки по ипотечному кредиту в течение пяти лет. То есть кредиты получаются под 7-8% годовых. Но помощь оказывается при одном условии: участники приобретают жилье эконом-класса, по 35 тыс. руб. за кв. м. На тот момент такого дешевого жилья на рынке не было. Но застройщик, «Чистый город», проанализировав очередь желающих получить ипотечный кредит с господдержкой, решил, что готов продавать свои квартиры по такой цене. Он, конечно, пожертвовал частью прибыли, но благодаря одномоментному привлечению большой денежной массы смог начать реализацию крупного проекта. На сегодняшний день компенсация процентов рассчитывается по цене квадратного метра, установленного Минрегионом для Карелии. В этом году на реализацию обязательств государства по данной подпрограмме в бюджет заложено около 100 млн руб. В ней участвуют уже около шести тысяч человек. Планируем наращивать количество участников.
– Некоторые регионы начали активно зазывать строительные компании из Москвы и Петербурга, чтобы «расшевелить» рынок. Вы заинтересованы в пришлых инвесторах?
– Республика открыта для любых инвесторов. Никаких преференций никому не даем. Но мы приветствуем тех застройщиков, которые готовы взять часть затрат по инфраструктурной подготовке на себя. С подготовленными участками пока справляются региональные строительные компании.
