Квартирография – один из ключевых признаков, определяющих класс жилого комплекса
Как правило, основные задачи по разработке квартирографии выполняют отделы продаж и маркетинга строительной компании. Однако, как отмечает Анна Иванова, директор по развитию финского проектного бюро Rumpu, в последнее время застройщики не полагаются только на собственный отдел продаж, который не всегда владеет общерыночной ситуацией, а привлекают к разработке квартирографии консультантов-брокеров, которые обладают аналитикой по конкретному региону и сегменту и помогают грамотно определить качества продукта, который реально будет продаваться.
Что касается факторов, которые учитываются при продумывании квартирографии, то застройщики в первую очередь ориентируются на классность будущего объекта. «Чем выше категория жилого комплекса, тем больше будет метраж квартир», – говорит Алексей Гусев, коммерческий директор «Главстрой-СПб».
Также учитываются конфигурация земельного участка под застройку, его широтная и меридиональная ориентация, местоположение объекта, окружающая инфраструктура, конкурентное окружение, концепция проекта, экономическая ситуация и, конечно, покупательский спрос. Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», добавляет, что квартирография зависит и от того, кому застройщик адресует объект: малосемейным молодым людям, пенсионерам или семейным парам с детьми. В зависимости от основной аудитории проекта квартирография объекта может заметно отличаться.
По мнению Анны Ивановой, ошибка при составлении квартирографии может положить конец всему проекту. Например, если требования к квартирам сформированы неправильно, то продавать объект будет очень сложно, либо цена за такие квартиры будет нерыночной.
Каких квартир больше?
В главном количество и соотношение квартир разной площади и планировки зависит от класса объекта и площади возводимого строения. Анна Иванова отмечает, что в домах эконом-класса большинство квартир будут студиями, небольшими однокомнатными и компактными двухкомнатными, а в элитном сегменте студий не будет вообще, а однокомнатные будут равняться по площади, например, двухкомнатным квартирам эконом-класса.
По словам Станислава Жигунова, руководителя отдела маркетинга и рекламы ГК «ЦДС», в среднем сегодня порядка 50-60% от общего числа квартир составляют однокомнатные и студии, около 30% – «двушки», а оставшуюся долю – трехкомнатные и более крупные квартиры.
Алексей Гусев приводит более точные данные: «В эконом-классе 70% составляют однокомнатные квартиры и студии, 25% – двухкомнатные и 5% – трехкомнатные квартиры. Такая квартирография характерна для большинства новостроек Санкт-Петербурга и Ленобласти. В жилых комплексах комфорт-класса соотношение находится на уровне 50/35/15, но на рынке также представлены проекты, где доля однокомнатных и двухкомнатных квартир одинаковая – около 40%, остальные 20% приходятся на трехкомнатные квартиры. В проектах бизнес-класса распределение квартир практически равноценно и составляет примерно 30/35/35».
«Чем больше в проекте студий и “однушек”, тем с большей долей вероятности комплекс можно будет отнести к комфорт- или эконом-классу, – подтверждает Марина Агеева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК «Теорема». – Например, у одного из петербургских застройщиков был план по модернизации аварийного жилья. Согласно этому плану, на нижних этажах вновь возводимых домов должны были разместиться жители старого фонда, которые туда переехали бы бесплатно, а на верхних этажах – люди, которые квартиры купили. И очень быстро стало понятно, что эта схема по определению не может работать, так как люди с таким разным доходом не могут содержать дом на едином качественном уровне. Такое несоответствие недопустимо, эклектичный по финансовой состоятельности состав жителей не позволит полноценно эксплуатировать жилой комплекс».
Эксперты отмечают, что сегодня в проектах комплексного освоения территорий, расположенных в новых развивающихся районах, меньше студий и однокомнатных квартир, чем, например, в новостройках, расположенных ближе к центру. «Логика в том, что в проекты КОТ переезжают, как правило, люди с семьей и детьми, которые ценят хорошую экологию, возможность отдыха на природе. В центральных районах Петербурга квартиры приобретают люди, нацеленные на карьеру, развитие своего бизнеса, те, для кого важно постоянно находиться в центре мегаполиса. Часто для таких людей на определенном этапе жизни создание семьи отходит на второй план», – объясняет Станислав Жигунов.
Помимо класса и общей площади комплекса, большое влияние на соотношение разного типа квартир оказывает аудитория, на которую ориентирован объект. «В квартирографии может быть много трехкомнатных, но малометражных квартир от 65 до 72 кв.м, – приводит пример Светлана Денисова. – Это может быть “жесткий эконом”, но мы знаем примеры, когда в объектах бизнес-класса реализовывались однокомнатные квартиры площадью до 36 кв.м с высокой стоимостью “квадрата”. Метраж и состав квартир в доме всегда привязаны к конкретным обстоятельствам данного объекта и могут сильно варьироваться в зависимости от концепции проекта».
Также стоит отметить, что существуют еще технические ограничения. Зачастую нормативы диктуют иной набор квартир, чем хотелось бы видеть застройщику.
Студии как проблема
Квартиры-студии появились в продаже уже более 10 лет назад в качестве альтернативы комнате в коммунальной квартире. Эти квартиры прочно заняли свою нишу на рынке недвижимости как самый доступный вариант собственного жилья. Эксперты отмечают, что доля студий увеличилась за последнее время и приблизилась к доле однокомнатных квартир. «Доля квартир-студий за последние годы значительно выросла, практически с нуля до 20-25%», – подтверждает Алексей Гусев.
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», рассказывает, что в III квартале 2014 года был отмечен рост количества реализованных квартир при сохранении объема спроса в квадратных метрах. «Это свидетельствует об увеличении в структуре продаж доли малогабаритного жилья», – говорит эксперт. При этом Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака», замечает, что приобрести квартиру-студию в сданном доме представляется достаточно сложным, их на рынке менее 1%. В домах с высокой степенью готовности в продаже тоже всего 10% студий.
Больше половины всех студий на рынке продаются в строящихся домах на стадии котлована.
Покупка квартир-студий популярна среди приезжих, студентов, молодых семей. Но зачастую малогабаритные квартиры также выступают в роли объектов для инвестиций или сохранения капитала с небольшим доходом от ренты. Особенно это актуально в текущей экономической ситуации. «Рынок недвижимости в нашей стране – один из наиболее стабильных и понятных, поэтому не удивительно, что подавляющий поток частных инвестиций направлен именно сюда», – говорит Станислав Жигунов.
Стоит отметить, что в настоящее время метраж студий, как и других типов квартир, сокращается. Алексей Гусев отмечает, что в среднем метраж студий снизился с 30-33 до 23-27 кв.м. Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, добавляет, что с минимальных 24 кв.м площадь студий сократилась до 19 кв.м.
При этом большинство экспертов сходятся во мнении, что динамика роста предложения студий останется положительной. Но Светлана Денисова считает, что рынок уже близок к насыщению такими квартирами. «Социологи говорят, что ожидания потребителей в отношении собственного жилья неуклонно растут. Люди хотят видеть свое жилье более просторным. Квартиры большей площади приобретаются для личного и долгосрочного потребления, и тенденция определенно не в пользу квартир-студий. Хотелось бы только пожелать всем, чтобы квартиры-студии остались в прошлом, а их доля на рынке со временем сокращалась», – говорит г-жа Денисова.
«Евроновинки»
Квартирография современных проектов меняется и приходит к европейским стандартам. Алексей Гусев отмечает, что все чаще крупные девелоперы предлагают квартиры с эффективной планировкой: «Это квартиры с одной или двумя небольшими комнатами (спальные зоны) и объединенной кухней-гостиной площадью 20-30 кв.м, предназначенной для проведения основного активного времени семьи».
«Наконец мы поняли, что в той же однокомнатной квартире, да даже и в двухкомнатной, центр притяжения – кухня, поэтому ее теперь проектируют более просторной, а жилую комнату – более компактной», – говорит Анна Иванова.
На сегодняшний день жилье, которое позиционируется как ком-форт-класс, нередко фактически ничем не отличается от эконом-класса, поскольку его добавочная стоимость формируется исключительно благодаря месторасположению и грамотным маркетинговым инструментам. При этом, как отмечает Саша Лукич, управляющий партнер и главный архитектор проектного бюро Portner Architects, избыточное предложение в сегменте недорогого жилья начинает менять параметры спроса: из «ценоориентированного» покупатель превращается в «ценностноориентированного», поэтому заполнение ниши комфорт-класса качественным и прагматичным жильем становится актуальным.
Например, проектное бюро Portner Architects разработало новые стандарты проектирования «Эргометрика», соответствующие современным требованиям покупателей качественного и недорогого жилья, ключевое из которых – приобретение не квадратных метров, а количества комнат, где размер и пропорции помещений соответствуют их функциональному назначению согласно принципам эргономии, что поможет исключить дополнительные затраты на перепланировки. «В такой квартире эффективно используется каждый сантиметр, что позволяет приобрести квартиру меньшую по площади и, таким образом, еще и сэкономить на общей стоимости инвестиций, не теряя комфорт. Такой подход предполагает выделение просторной активной зоны, современной кухни и столовой, отказ от нефункциональных узких балконов и решение проблемы дефицита кладовых за счет встроенных шкафов», – рассказывает Саша Лукич.
Будущее квартирографии
По прогнозам экспертов, в ближайшие три-пять лет доля квартир с европланировками увеличится на 20%. При этом Алексей Гусев считает, что через десять лет такая недвижимость будет преобладать на рынке.
Полина Яковлева отмечает, что также будет увеличиваться объем квартир со свободными планировками, для того чтобы покупатели могли самостоятельно определять квартирографию жилья. «Кроме того, квартирография должна уйти от количественной направленности к качественной, то есть застройщики будут проектировать большие окна, высокие потолки, продумывать гардеробные и кладовые в квартирах», – рассказывает эксперт.
В целом рынок хорошо реагирует на новации в квартирографии, но мода – вещь проходящая. Светлана Денисова приводит следующий пример: «В начале становления рынка возводили двухуровневые квартиры. Это были экспериментальные, но достаточно востребованные планировки. Со временем мода на городские двухуровневые квартиры прошла. В последнее время таких квартир строится не так уж много. Практика показала, что двухуровневая квартира оказалась не такой удобной, и она не так сильно привлекает покупателя, как это виделось изначально. Например, мой сосед жаловался, что на каждом уровне надо иметь свое хозяйство. Если утром, чтобы не разбудить семью, он чистил зубы внизу, то вечером надо не забыть забрать зубную щетку, если нет дополнительной на втором этаже. Все должно быть в двух комплектах, потому что бегать вверх-вниз по лестницам на целый этаж неудобно. Сегодня застройщики пришли к осознанию того, что двухуровневые помещения уместны в загородном жилье: отдельно стоящих домах и таунхаусах».
Важным моментом в сегменте жилого строительства также становится понятие эргономики жилья и организации жилого пространства с точки зрения комфорта и удобства для будущего владельца квартиры, в том числе с проекцией на весь жилой комплекс. Сегодня застройщики всерьез задумываются над оптимизацией пространства квартир, придомовой территории, мест общего пользования и других дополнительных опций, которые формируют комфортную среду проживания.
Олег Громков, директор департамента исследований и консалтинга East Real:
Классический подход состоит в том, что чем выше класс жилого объекта, тем больше доля многокомнатных квартир. В элитном сегменте высокий статус владельца должен подтверждаться не только prime location, но и количеством спален, санузлов, большим метражом. Но рынок и в этом сегменте пытается нащупать границы бюджета покупки и предлагает более компактные варианты, чтобы увеличить объем продаж. Такой подход девелоперы вынуждены применять в больших комплексах с несколькими очередями, чтобы не растягивать процесс, привлекать заемное финансирование.
Несколько лет назад в массовом сегменте был тренд на увеличение метража квартир и на уменьшение доли студий. Наличие студий в проекте и кухни меньше 9-10 метров было признаком «жесткого эконома». Сейчас же многие застройщики не стесняются позиционировать свои комплексы в классе не ниже «комфорт +», но при этом по максимуму набивать их студиями и «однушками» небольшого метража. В начале 2000-х все тоже начиналось с «квартиры по цене комнаты от компании № 1». Уверен, что через несколько лет тренд по увеличению метража квартир вернется, люди разберутся, что к чему, будут искать лучшей жизни, а рынок студий переместится на «вторичку».
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:
Спрос рождает предложение. В настоящее время в сегменте «масс-маркет» наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры, на втором месте – студии, на третьем – небольшие ликвидные двухкомнатные квартиры.
Структура предложения в сегменте «масс-маркет» сейчас такова: в обжитых районах города студии занимают 17,4%, однокомнатные – 37,6%, двухкомнатные – 28%, трехкомнатные – 15,4%, многокомнатные – 1,6%. В пригородной зоне Ленинградской области структура отличается. Студии здесь занимают 29,8%, «однушки» – 35,9%, «двушки» – 25,9%, «трешки» – 8%, многокомнатные – 0,4%.
Компании, ориентированные на потребности основной массы покупателей со среднестатистическими доходами, по-прежнему весьма успешно реализуют студии и однокомнатные квартиры. Еще несколько лет назад квартиры-студии предлагали единицы, сегодня все больше застройщиков обращается к данному формату жилья. Кроме того, в отдельных проектах однокомнатные квартиры могут предлагаться по цене студии. Это способствует конкуренции между этими типами квартир.
Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака»:
Строительные компании продумывают будущую квартирографию объектов на основе данных маркетинговых исследований и показателей спроса. Так, например, по данным нашей компании, наибольшим спросом на рынке строящегося жилья в Петербурге пользуются однокомнатные квартиры (42%), далее идут «двушки» (24%), студии (20%) и многокомнатные квартиры (14%). В то же время в Ленобласти каждая вторая приобретаемая квартира – студия.
При проектировании новостроек застройщики отдают предпочтение однокомнатным квартирам. Их количество в среднем составляет 41% от всех квартир. Квартиры-студии занимают 31,5%. На долю двухкомнатных приходится 19%, на долю трехкомнатных – всего 6%. Количество многокомнатных квартир в проектах обычно не превышает 1%. И примерно 2% – это таунхаусы.
На рынке новостроек в Ленобласти и ближайших пригородах Санкт-Петербурга преобладает предложение однокомнатных квартир. На втором месте идут двухкомнатные квартиры, хотя при закладке планировок застройщики отводят им примерно 21%, а вот квартирам-студиям – 30%.
