Сегодня застройщики пересматривают подход к планировкам квартир, предлагая гардеробные, несколько санузлов, помещения для сауны и т.д. Строительные компании намерены и дальше придумывать все более разнообразные планировки согласно пожеланиям покупателей
«В последнее десятилетие в сегменте жилья “масс-маркет” малогабаритные квартиры были основным “социальным заказом” к застройщикам Петербурга. Небольшие одно- и двухкомнатные квартиры и квартиры-студии пользовались наибольшим спросом, поскольку позволяли приобрести отдельное жилье для своей семьи по доступной цене, – рассказывает начальник отдела маркетинга ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Галина Чесаева. – Сейчас представления людей о комфортном жилье эволюционировали, выросли потребности: у вчерашних покупателей “однушек” с изменением семейного положения, с рождением детей появилась необходимость улучшения жилищных условий. А активное развитие такого инструмента как ипотека дает финансовые возможности улучшить свои жилищные условия».
«Большинство застройщиков, реализовав уже достаточно большой объем жилья, просто понимают, какие квартиры сейчас реально востребованы, – понимают хотя бы на основе статистики. В принципе, различные варианты уже опробованы, и это информация есть на рынке, – говорит директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. – Однако вопрос состоит в том, какие выводы компании сделали для себя, и эти выводы различаются. Компания, ориентированная на “эконом”, может сделать одни выводы, а застройщик, нацеленный на работу в сегменте комфорт-класса, – другие. Различие выводов зависит от того, что у компаний разные стратегии, отличаются их клиенты и т.д.».
Опыт десятилетий
По словам директора департамента новостроек АН «Бекар» Эльдара Султанова, в период сталинского домостроения планировки были, говоря современным языком, «комфорт-класса» и создавались по индивидуальным проектам: например, трехкомнатные квартиры площадью 90-100 кв.м, двухкомнатные 70 кв.м. В 60-е годы преобладало более экономное быстровозводимое панельное домостроение, и планировки стали типовыми с площадью трехкомнатной квартиры 56-60 кв.м. В 90-е годы появляется первичный рынок с площадью однокомнатной квартиры 45-50 кв.м, двухкомнатной 70-80 кв.м.
«В зависимости от того, что это был за проект, отличались и планировки. Например, в “сталинках” площади квартир большие, комнаты и санузлы как раздельные, так и смежные, потолки высокие (как правило, не ниже 3 м). “Хрущевки” отличаются очень маленькой площадью кухонь и комнат (как правило, комнаты смежные), а также низкими потолками (2,5 м), – рассказывает директор департамента маркетинга ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» (входит в EtalonGroup) Мария Цветкова. – Планировки квартир в домах более поздней застройки варьируются в зависимости от серии дома.
Например, для “кораблей” характерны окна на уровне груди, смежные комнаты, маленькие санузлы, для 137-й серии – большая площадь прихожей, кухни и отсутствие смежных комнат, для серии 600.11 – кухни с Г-образными окнами, кладовки и большие прихожие, для 606-й серии – балконы во всех квартирах, кроме “однушек”, для 504-й серии – маленькая площадь квартир».
Планировки в панельных домах были с небольшой кухней, санузлы в «хрущевках», как правило, совмещенные. Также многие люди хорошо знакомы с плохой звукоизоляцией в домах старой панели. «Жители многострадальной России были рады переехать из глубинки или коммуналки в панельные дома, и государство стремилось обеспечить всех граждан квартирами в рамках идеи строительства коммунизма», – рассуждает руководитель управления продаж департамента новостроек ООО «Александр Недвижимость» Виктория Шапринская. «В советское время главной задачей было срочно обеспечить людей жильем, поэтому необходимо было строить много, быстро, недорого. Планировки особо не прорабатывали, потому что квартира воспринималась как место для ночлега, а не для времяпрепровождения, – соглашается начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин. – Утром человек уходил на завод, питался в развитой сети общественного питания, а домой приходил только переночевать. Предполагалось, что у него не будет необходимости в большой кухне или спальне. Уже в начале 90-х наметилась тенденция к более жизнепригодному распределению площадей. Главным достоинством планировки стала просторная кухня более 10 кв.м».
Европейские стандарты
Директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate Галина Санамян рассказывает, что в Европе уровень жизни выше, ставки по ипотеке ниже, поэтому люди могут позволить себе купить больше квадратных метров жилья. У них однокомнатная квартира – это квартира с одной спальней, кухней и еще гостиной, чего в России нет. То есть место для того, чтобы люди спали, и место для того, чтобы проводить свободное время и принимать гостей, предназначено разное. И в нашей стране сейчас, конечно, все больше покупателей стремятся к комфорту, приобретая не просто квадратные метры, но и комфортную среду обитания. Тем не менее пока что люди, покупающие жилье в эконом-классе, в большинстве своем позволить себе такого не могут.
По данным отдела продаж ГК «Унисто Петросталь», современные европейские тенденции проектирования – это увеличение зоны общего пользования, в то время как площадь личных пространств сокращается. Эту тенденцию уже переняли российские застройщики: все чаще планировки новых домов включают «евродвушки». Этот проект предусматривает одну комнату и просторную кухню-гостиную. «В Европе используются удобные для проживания квартиры малых площадей с низкими потолками. Кстати, совершенно непонятна страсть нашего населения к высоким потолкам. Надо отметить, что чем ниже высота потолка, тем меньше затрачивается средств на отопление квартиры и меньше стоимость 1 кв.м жилья. Например, в Швеции нормальной считается высота потолка 2,20 м, а в Финляндии – 2,40 м», – говорит директор по проектированию финского проектного бюро Rumpu Алексей Соловьев.
«В Финляндии распространены встроенные шкафы, что позволяет быстро и удобно разместить вещи. У нас же (имею в виду застройщиков в российскими корнями) дальше размещения кладовой (1,5-3 кв.м) почти никто не идет. Да и то она есть только у “продвинутых” застройщиков», – подчеркивает руководитель отдела маркетинговых исследований Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Юлия Нигуль.
Сейчас на рынке появляются все новые планировочные решения. Так, например, «ЮИТ Санкт-Петербург» предлагает в новых проектах жилых комплексов (на Московском проспекте, на проспекте КИМа) сауны в ряде квартир. Это помещения площадью 3-4 кв.м, смежные с ванной комнатой, они оснащены системой пожаротушения и трапами в полу, исключающими возможность затопления. Другая особенность планировочных решений в объектах ЮИТ в Петербурге – большие «финские» балконы (эти балконы имеют большую глубину – 1,5-1,8 м, а в некоторых случаях – 3,3 м). На таких просторных балконах можно комфортно расположить, к примеру, столик и два кресла или даже диван.
«В наших объектах не проектируются квартиры-студии площадью до 30 кв.м, популярные у многих застройщиков, – говорит директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. – Если в комплексе много маломерных квартир, которые, по статистике, чаще всего меняют владельцев, качество жизни в доме и его привлекательность для покупателей жилья автоматически снижаются. Не говоря уже о том, что в таких квартирах элементарно не хватает места для комфортного проживания даже одного человека».
Не без провалов
«Говоря о неудачных планировках “трешек”, можно упомянуть “гребенки” и “расчески” (коридорная система, где комнаты расположены по одной и по двум сторонам длинного коридора). К сожалению, такие планировки часто встречаются и сейчас. Однако в связи с недостатком в предложении трехкомнатных квартир покупатели находятся и на такое жилье», – рассказывает Юлия Нигуль. По мнению эксперта, также неудачной можно считать планировку квартиры, где в холле-прихожей нет возможности поставить или встроить одежный шкаф. Точно так же вряд ли хорошей идеей является планировка, где расстояние от окна до стены не позволяет установить стандартную мебель глубиной 55-60 см. Такие же просчеты есть в планировке, когда от угла в разные стороны нет этого расстояния, ведь и в таком случае стандартную мебель не поставишь.
«Неудачная планировка квартиры – это проблема, которую довольно-таки сложно решить. Например, она не позволяет рационально использовать пространство и размещать мебель, – говорит Мария Цветкова. – Мы предполагаем, что в ближайшие годы, так же, как и сейчас, планировки квартир будут разнообразны, потому что покупателей много, вкусы и предпочтения, а также цели приобретения квартир у всех разные».
Неудачные планировки приводят в пример и другие игроки рынка. «У одного из застройщиков в квартире была слишком узкая комната – шириной около 1 м, у другого – своеобразный второй этаж (тоже в квартире) высота которого была чуть меньше 1 м, – добавляет заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак. – Такие помещения не пригодны для проживания, тем не менее, и застройщики, и покупатели приноровились приспосабливать их под другие нужды. Например, из узкой комнаты предлагали сделать гардероб, а из второго этажа – свое-образную детскую зону. При таких планировках застройщики нередко идут навстречу, снижая стоимость таких квартир».
«Рынок ожидает более четкое расслоение: в сегменте комфорт-класса будут неуместны жилые комплексы, на 90% состоящие из квартир-студий и “однушек”, с десятком квартир на лестничной площадке, без необходимого количества парковочных мест. Выбирая квартиру, люди все чаще обращают внимание на такие детали и именно по этим характеристикам судят об уровне объекта», – считает Сергей Степанов.
Ирина Румянцева, руководитель центра продаж объектов нового строительства АН «Итака»:
Не совсем удачным вариантом считаю совмещенные санузлы. Также до сих пор строят квартиры с 10-метровыми кухнями, либо с вытянутыми узкими комнатами – что тоже является не очень хорошим вариантом. В Европе пользуются популярностью малогабаритные квартиры (например, двухкомнатные квартиры площадью 45-50 кв.м) с небольшой кухней-закутком, присоединенной к гостиной. У нас такие квартиры называет «еврооднушки» или «евродвушки». Такой тип квартир постепенно вводится на российский рынок и пользуется популярностью у молодых семей благодаря своей незавышенной стоимости. В ближайшее время застройщики будут проектировать квартиры исходя из предпочтений покупателей, так как рынку, в первую очередь, диктует клиент. А у покупателей того или иного сегмента жилья свои предпочтения. Для покупателей комфорт- и бизнес-класса это кухни, соединенные с гостиными, и просторные жилые помещения.
Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:
Подход к проектированию квартир и в целом жилых комплексов – это в чистом виде вопрос стратегии застройщика. Стратегия может быть нацелена, допустим, на то, чтобы «задешево» продавать продукт, при этом с меньшим количеством опций – ориентируясь на большое количество потребителей. И сегмент «эконома» специфичен именно тем, что в нем много маленьких квартир, которые востребованы благодаря своей минимальной стоимости. Чтобы на «эконом» был максимальный спрос, эти квартиры нужно стремиться продавать по минимальной цене и, соответственно, необходимо удерживать себестоимость в разумных пределах. Но чем больше приплюсовывается новых опций, тем выше себестоимость и цена для клиента, и застройщик просто рискует лишиться покупателей «эконома» и перейти в совсем другой, более высокий сегмент. «Эконом» никогда не перерастет, с точки зрения содержания и качества продукта, в комфорт-класс – иначе эти объекты просто перестанут быть эконом-классом, имеющим своего вполне определенного покупателя, которому важна прежде всего цена покупки.
Виктор Осокин, член совета директоров O2 Development:
Сейчас многие девелоперы выводят новые проекты, которые были спроектированы год-полтора назад, поэтому они не всегда соответствуют рынку. Чаще всего в эконом-классе застройщики пытаются экономить на всем, делая некоторые квартиры неудобными для проживания. Так, например, это могут быть квартиры с длинными коридорами, пятью углами, кухнями неправильной формы и т.д. На самом деле такая позиция устарела, и экономить нужно не на комфорте покупателей, а за счет применения новых технологий, позволяющих снизить себестоимость строительства. Так, мы, например, в проекте «Силы природы» будем строить дома по новой технологии – КУБ-3V. Это позволит увеличивать площадь без роста цен на квартиры, поскольку мы хотим, чтобы покупатели могли рассматривать более просторные квартиры по более низкой цене. Рынок должен уходить от очень маленьких квартир, где сложно разместиться с семьей, ребенком, и предлагать людям более привлекательные и доступные варианты жилья. В ближайшие годы это может стать одной из тенденций, и мы увидим увеличение площади строящихся квартир.
