Темпы роста загородного строительства бьют рекорды: прирост новых коттеджных поселков на территории Петербурга и Ленинградской области за первое полугодие 2008 года составил около 43%. Основной тренд сезона – появление большого числа проектов в южном направлении, позиционирующихся в эконом-классе.
За первое полугодие 2008 года подъем средней цены предложения на загородном рынке составил 10–15% (данные Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН)). Общий объем предложения за полугодие увеличился на 2 886 домовладений, начались продажи в 42 новых поселках (данные «Бекар. Консалтинг»). При этом на рынке появилось несколько дополнительных очередей уже знакомых проектов (например, «Новое Минулово» – 3-я очередь, «Солнечный берег» – 2-я очередь и т. д.).
Лидирует север
Наибольший прирост поселков зафиксирован в северном направлении, во Всеволожском районе – 38% от общего количества введенных в первом полугодии) и в Выборгском –14% (см. диаграмму 1). За ними следуют Ломоносовский и Курортный районы Петербурга. Курортный район является одним из наиболее плотных по застройке, но имеет небольшую площадь и количество новых поселков на его территории ограничено. В основном здесь возводятся дорогие коттеджные массивы. В первом полугодии 2008 года на его территории открылись продажи во Флотской Деревне, Солнечном, коттеджном поселке СК «Строй-Альянс» и малоэтажном поселке Оллила.
Курортный и Приморский районы Петербурга на рынке коттеджей остаются самыми дорогими. Так, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» средняя цена предложения жилья в коттеджном поселке – с учетом стоимости земли в Приморском районе на конец первого полугодия текущего года – составляет 199,6 тыс. за кв. м, в Курортном – 161,1 тыс., в Петродворцовом – 106 тыс. руб. Наиболее дешевые варианты предлагаются в Гатчинском, Пушкинском, Волосовском районах. Стоимость квадратного метра в коттеджных поселках здесь составляет от 33 до 50 тыс. руб.
Коттеджи двинулись на юг
«В последние полгода на рынке коттеджных поселков наблюдалось активное появление проектов в южном направлении, позиционирующихся в среднем и эконом-классе, – рассказывает Ольга Трошева, руководитель загородного отдела департамента маркетинга и развития компании «Петербургская Недвижимость». – Большое количество новых проектов, где к реализации представлены инженерно подготовленные участки (примерно 13 поселков за три месяца): это Вуокса Вирта, Красное Озеро, Глубокое, Озерное, Ягодное («Пул Экспресс Групп») и другие». Застройщики уверенно осваивают Ломоносовский, Пушкинский, Гатчинский, Тосненский районы.
Увеличение доли домовладений среднего и эконом- класса (с конца 2007-го доля домовладений среднего класса выросла на 8%, а эконом- класса – на 10%), по мнению Ольги Трошевой, во многом связано с началом активного освоения территорий в южном направлении. Здесь итоговая стоимость домовладения (вкупе с землей) значительно ниже сложившегося уровня цен в популярных районах – Всеволожском, Курортном.
По данным Агентства развития и исследований в недвижимости, во втором полугодии 2008 года планируются выход на рынок еще 13 коттеджных поселков эконом-класса. «С учетом действующих и заявленным проектов к 2010 году общий объем коттеджных массивов эконом-класса составит 60 поселений, в состав которых войдет свыше восьми тысяч домовладений, – говорит Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН. Большинство из заявленных коттеджных поселков эконом-класса в этом году будут выведены на продажу в Выборгском районе. Рост цен по итогам 2008 года не превысит 15–30%».
Коттеджи меняют лицо
В первом полугодии значительно увеличилось предложение, но адекватное увеличение спроса наблюдалось не во всех классах. Хорошие темпы продаж демонстрировали только некоторые проекты с позиционированием в эконом- и среднем классе (Новая Ижора, Янино и т. д.). В связи с этим многие застройщики поменяли концепцию и позиционирование своих поселков. Так, например, в первой половине 2008 года, компания «Внешстройпроект» пересмотрела концепцию и название малоэтажного комплекса Благодатное, изменила название на Дом у Озера. Изначально застройщик продавал участки площадью от 17 до 50 соток с подрядом, но после пересмотра концепции решил, что наиболее целесообразно реализовать участки меньшей площади – от 10 до 17 соток.
«Есть примеры перепрофилирования предложения (изменение концепции) в сторону продажи только участков, – поясняет Ольга Трошева. – Во многом это связано с ошибками в концепции, а также с желанием реализовать проект за более короткие сроки без значительных финансовых вложений».
Лидеры неизменны
В конце первого полугодия текущего года на этапе проектирования находится 25 коттеджных поселков. «Лидирующие позиции по числу проектов занимают Всеволожский и Выборгский районы, северное направление по-прежнему является наиболее востребованным у застройщиков», – рассказывает Наталия Черейская, директор по маркетингу и рекламе Becar Realty Group SPb. По мнению госпожи Черейской, проектируемые коттеджные массивы, выход которых запланирован во втором полугодии 2008 года, слабо повлияют на существующие географическое распределение. Как и ранее, предложение будет преобладать в Выборгском и Всеволожском районах. При этом во Всеволожском на данный момент прогнозируется появление большего, нежели в Выборгском, числа поселков. И это уменьшит количественный разрыв между данными районами.
По мнению Ольги Трошевой, далее активно будут осваиваться земли вокруг водоемов для продажи наделов или домов с участками для сезонного проживания (Выборгский и Приозерский районы, часть Всеволожского), ближайшие к городу территории таких районов, как Ломоносовский (например Низино), Гатчинский, Тосненский (МО «Федоровское» с крупной территорией для малоэтажного строительства), земли вокруг Павловска и Пушкина, Кировский (привлекательные неосвоенные территории возле Невы, Шлиссельбург).
Насыщения не предвидится
По мнению экспертов, в ближайшие пять лет насыщение какого-либо из сегментов загородного рынка прогнозировать нельзя. Однако в отдельных нишах ожидается обострение конкуренции. «При условии относительно спокойной экономической ситуации в стране и при сохранении темпов экономического развития требования к объектам в любом из классов будут постепенно расти, – говорит Ольга Трошева. – То есть нулевые показатели продаж по отдельным проектам будут свидетельствовать о несоответствии данного проекта текущим рыночным требованиям, запросам и ожиданиям потребителей. Следовательно, уже сегодня компаниям, выходящим на рынок, особо тщательно стоит подходить к проработке маркетинговой концепции проекта и планированию всего процесса девелопмента (юридических, финансовых, организационных схем)».
Ипотека развивается слабо
Несмотря на то что количество коттеджных поселков на рынке постоянно увеличивается, ипотечные программы в данном сегменте пока развиты плохо. Число ипотечных кредитов, выданных на покупку недвижимости за городом, незначительно, особенно на фоне городских объемов. По мнению экспертов, банки кредитуют – по самым оптимистичным оценкам – не более 10–15% от всего объема продаж загородной недвижимости.
Основной причиной слабого развития ипотеки на загородном рынке является небольшое количество коттеджных поселков, пригодных для кредитования, на первичном рынке. «Если, скажем, два года назад их были единицы, сейчас их несколько десятков, – разъясняет Вячеслав Михайлов, директор по ипотечному кредитованию филиала «Санкт-Петербургский» АКБ «Альфа-Банк». – Однако у значительной доли застройщиков пока нет большого опыта работы на этом рынке, они имеют непродолжительную кредитную историю и реализуют небольшое количество объектов».
Другая причина вялотекущего развития ипотеки загородной недвижимости заключается в том, что риэлторские компании плохо освоили загородный рынок (по сравнению с тем же городским сегментом). Для банков это тоже важно, считает господин Михайлов, поскольку агентства недвижимости, брокерские компании являются основными партнерами банков при привлечении клиентов. В результате этого сотрудничества клиент приходит к кредитору подготовленным, и для банка такой заемщик является подарком, так как значительно снижаются расходы.
«Загородные объекты не соответствуют банковским требованиям, – говорит Павел Созинов, полномочный представитель президента Российской Гильдии риэлторов в СЗФО. – Причина тому – проблемы, связанные с оформлением документов, получением всех необходимых согласований, отсутствием инженерии на объектах и их низкой ликвидностью. Все это в совокупности создает риск для кредитующих организаций. А с учетом высоких цен на рынке пригородной недвижимости влияние кризиса ликвидности и отсутствия внятных прогнозов по макроэкономическим факторам кредиторы делают вывод о возможном перегреве рынка загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти в ближайшей и среднесрочной перспективе».
По словам господина Созинова, сейчас финансовая планка для выхода на загородный рынок сравнительно невысока. Средний девелопер ограничивается вложением в земельный участок $1,5–2 млн, его юридическое оформление и обеспечение инфраструктурой. Большая часть застройщиков возводят один или несколько презентационных коттеджей, параллельно ведет рекламные компании в ожидании клиентов. Строительство начинается лишь под конкретного покупателя. Такая практика растягивает строительство на годы, нервирует покупателей, но позволяет застройщикам страховать свои риски от возможных маркетинговых просчетов. «Концентрация рынка возможна лишь при существенном укрупнении предлагаемых к продаже поселков, – считает Павел Созинов. – Для этого должна измениться градостроительная политика властей Ленобласти. Пока не подготовлены и не обновлены генпланы поселений, не строятся дороги, не предлагаются на торгах инженерно подготовленные участки, крупные инвесторы лишь присматриваются к возможностям пригородных территорий. Все проекты, которые выведены в совокупности, – это лишь «проба пера».
