АИЖК предлагает свой сценарий по выводу российской ипотеки из кризиса. Так, в ближайшее время взнос по ипотеке будет стремительно сокращаться: от обычных 30% до 10%, рекордно низкой для российского докризисного рынка суммы. Риски банков по невозврату ипотечных долгов примет на себя дочерняя страховая компания АИЖК.
Ипотека в России по-прежнему находится в бедственном положении - к такому выводу пришли эксперты АИЖК. Ее реальный сектор охвата сократился почти в 5 раз, в суде находится несколько тысяч исков против неплатежеспособных заемщиков, и интерес потребителей к ипотеке скорее падает, чем растет, несмотря на последние улучшения в этой сфере.
Между тем, отсутствие работающей ипотеки убивает все надежды рынка недвижимости на выход из кризиса - даже низкие цены на жилье слишком высоки для того, чтобы российская семья могла выделить на покупку жилья всю сумму сразу, а в большинстве случаев не помогают и рассрочки от девелоперов. Кризис - так для всех кризис, грустно шутят по этому поводу специалисты рынка.
Для того, чтобы оживить работу рынка с одной стороны, и помочь россиянам обзавестись жильем по сниженным ценам - с другой, АИЖК изменит структуру существующей ипотеки. Теперь заемщик будет выделять на покупку квартиры всего 10% стартового взноса, а не 30% и больше, как это было принято в кризисные месяцы. По мнению экспертов, либерализация стартового взноса привлечет к ипотечному кредитованию некоторое количество покупателей жилья, для которых именно стартовый взнос был непреодолимым препятствием в покупке квартиры. Однако это никак не решит проблему высоких процентных ставок и ужесточенных требований к доходу заемщика, поэтому называть снижение стартового взноса панацеей от ипотечной лихорадки все же не стоит.
Как эта инициатива повлияет на банковский сектор? Для того, чтобы банки могли безбоязненно выдавать кредиты по новым правилам, АИЖК создаст дочернюю структуру - собственную страховую компанию, которая будет страховать риски неплатежей от заемщиков, и вернет банкам 20%-ную разницу в случае банкротства клиента. Такая структура будет создана уже в ближайшее время, а на рынок ипотеки выйдет к лету. То есть, теплое время года должно принести потепление и в ипотечный сектор.
По оценке представителей АИЖК, ставка по таким ипотечным кредитам будет порядка 13-14% (в рублях), т.е. на уровне 2006-2008 годов, когда еще выдавались ипотечные кредиты с 10%-ным первоначальным взносом. "Наша ставка рефинансирования - 9,55%, что-то банки могут добавить в качестве платы за риск плюс ипотечная страховка - в результате ставка будет не больше тех, что были по таким кредитам ранее", - заявил "Ведомостям" замгендиректора АИЖК Леонид Векшин.
Страховая компания АИЖК в первую очередь будет перестраховывать риски других страховщиков, но в регионах, где коммерческие страховые компании по каким-то причинам не будут оказывать услуги по новому проекту, будет предлагать ипотечное страхование самостоятельно. Предполагаемый первоначальный размер капитала страховой компании составит 1,5 млрд рублей, в дальнейшем по мере роста бизнеса он будет доведен до 10,5 млрд рублей (к 2015 году).
Банкиры настроены скептически: по их мнению, для заемщика куда большее значение имеют ипотечные ставки, а не размер первоначального взноса. Безусловно, какое-то количество покупателей, которые не могут разово собрать 30% от суммы сделки, нововведение АИЖК привлечет. Но кардинальных изменений на рынке к лету ждать не стоит.
Займется АИЖК и проблемами ипотечных должников - или, как их теперь принято называть, "ипотечных банкротов". Предыдущей схемой руструктуризации ипотечных кредитов от АИЖК воспользовалось 30 тыс. заемщиков, однако осенью 2009 года многие из них неизбежно снова столкнутся с прежними проблемами, к тому же, их ряды пополнятся новыми жертвами кризиса.
По новой схеме от АИЖК пострадавшему от кризиса заемщику будет предоставлен льготный период погашения в 12 месяцев, в течение которых он будет выплачивать платежи по ипотеке за счет стабилизационного кредита, предоставленного Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (дочерняя компания АИЖК) или банком. В течение этого времени сам заемщик выплачивает лишь проценты по стабилизационному кредиту.
