Какой этаж в доме лучше? Только не первый! — утверждали когда-то наши сограждане. Однако в рыночные времена многие владельцы квартир на первых этажах очень удачно избавились от «неудобной» собственности. Для этого потребовалось лишь перевести свое недвижимое имущество в нежилой фонд.
Непрестижная квартира
Лет 15 назад новосел, получивший ключи от долгожданной, но расположенной на первом этаже квартиры, считался неудачником. Еще бы! Ведь вместе с жильем ему доставалась и масса неудобств. Близость к подвалам, а значит, неприятный запах, сырость и (бывало такое!) соседство комаров. Не радовала и «жизнь за стеклом», когда каждый прохожий мог запросто заглянуть в окно. Единственный выход — днем и ночью плотно задернутые шторы, и неизменный полумрак в комнате от растущих вдоль дома кустарников. От уличного шума тоже не было спасения. А если окна выходили на оживленные магистрали, то к непрестанному гулу машин добавлялась загазованность от выхлопных труб.
Увы, обменять такую квартиру даже с солидной доплатой было делом нелегким. Соглашались на этот вариант, как правило, пожилые люди — на первый этаж легче подниматься, да и лишние деньги в качестве солидной прибавки к пенсии не помешают. И даже с появлением в стране легального рынка недвижимости ситуация упростилась ненамного: конечно, квартиру можно было продать, но с большой скидкой.
Мал золотник, да дорог
Однако все меняется. Распоряжение мэра Москвы со сложной формулировкой «Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформление документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах» произвело переворот на рынке коммерческой недвижимости столицы. Теперь, чтобы превратить квартиру на первом этаже в офис и выгодно продать или сдать в аренду, достаточно было придать ей новый статус — «нежилое помещение». Затем оборудовать отдельный вход и, если потребуется, сделать перепланировку. Стоит это недешево, да и времени уйдет немало — ведь придется согласовать свои действия с рядом инстанций, например с энергетиками, газоснабжающими организациями (к нежилому помещению газ не подводят), со службой по благоустройству (даже если куст мешает рекламной вывеске, выкорчевать самовольно его нельзя).
Как утверждает Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер», перевод квартиры из жилого фонда в нежилой обойдется от 4 до 10 тыс. руб./кв. м (без учета строительных работ по перепланировке, устройству отдельного входа и т. п.). Зато переоборудованное жилье будет стоить значительно дороже, то есть вложения вернутся с приличными дивидендами.
Как отмечает Вера Конькова, руководитель отделения холдинга МГСН, пик популярности данного сегмента рынка недвижимости пришелся на начало 1990-х годов. Тогда квартиры на первых этажах, окна которых выходили на оживленные улицы, начинающие предприниматели массово переводили в нежилой фонд, создавая там офисы своих компаний. Впрочем, и сегодня число желающих не убавилось. По словам Г. Алтухова, помещения на первых этажах жилых домов интересуют в первую очередь малый и средний бизнес, занятый на оказании услуг физическим лицам или в розничной торговле.
Как правило, покупают или арендуют квартиры, переведенные в нежилой фонд, владельцы маленьких магазинов и аптек, салонов сотовой связи и парикмахерских, нотариусы, адвокаты и многие другие. Для собственников небольших компаний аренда офиса на первом этаже жилого дома порой остается единственным способом обосноваться в центре города. Наиболее популярны сталинки (высокий первый этаж, большие окна) и новые дома так называемой точечной застройки в центре и примыкающих к нему районах.
Не офис красит место
Между тем Максим Полетавкин, руководитель отдела коммерческой недвижимости консалтинговой компании RRG, отмечает, что востребованность квартиры на первом этаже во многом зависит от интенсивности автомобильного или пешеходного трафика. Если объект расположен вдоль магистрали, рядом с метро или на оживленной улице, то разница в цене на квадратные метры первого этажа и все остальные будет значительной. Например, если в доме, расположенном на первой линии Ленинского проспекта, стоимость квартиры — 10 тыс. долл./кв. м, то на первом этаже цена может доходить до 15 и даже 20 тыс. долл./кв. м.
Аналогичной точки зрения придерживается и Г. Алтухов: «Нежилое помещение на первом этаже может стоить на 20–80% дороже квартиры в этом же доме, но при условии, что его местоположение изначально привлекательно для ведения бизнеса. Проблема состоит лишь в том, что наиболее интересных вариантов практически не осталось».
Так, в центре столицы квартиры на первых этажах наперечет. Как правило, это безнадежные в плане переоборудования помещения, имеющие неисправимые недостатки, или же проблемы, связанные с их переводом в нежилой фонд, носят юридический либо психологический характер. Тем не менее, по словам В. Коньковой, удобные для бизнеса квартиры на первых этажах домов вторичного рынка еще могут появиться. К примеру, сегодня дом находится в тихом месте, а завтра в связи с реализацией программы строительства дорог рядом пройдет оживленная магистраль. И тогда квадратные метры здесь будут востребованы бизнесом.
Как известно, на цену нежилых помещений влияет удобное местоположение, качество отделки, количество телефонных линий, наличие входов (парадного и запасного), удобный подъезд к зданию и место для парковки. Большое значение имеет и расположение окон: если они выходят на фасадную сторону, цена квартиры повышается на 15–25%. То есть, можно сказать, что при переводе помещения в нежилой фонд многие его минусы оборачиваются плюсами. Например, неудобная угловая квартира на первом этаже будет стоить значительно дороже — ведь с торца здания можно оборудовать вход для посетителей.
Впрочем, площади на первых этажах домов, расположенных в спальных районах, также могут быть востребованы: каждая компания индивидуально подбирает варианты, исходя из своих интересов. Если фирма занимается оказанием услуг населению, то в первую очередь она оценивает поток возможных клиентов. Но если деятельность офиса не требует активных контактов с людьми, то можно остановиться и на периферийном районе, рядом с которым, например, проживает большинство сотрудников. К тому же в этом случае удастся значительно сэкономить на аренде.
Свои требования рынок доходной недвижимости предъявляет к площади помещения — не каждая квартира может стать коммерческим объектом. Как отмечают эксперты, наиболее востребованы помещения в 100 кв. м и более. Кроме того, к ним, как правило, предъявляются особые требования по увеличению мощности электросетей.
Впрочем, под «конторский зал» достаточно и однушки. В принципе, утверждает Г. Алтухов, квартира может быть любой площади, а если местоположение самого дома выгодное, то и покупатель рано или поздно найдется. Но, как и в любом другом бизнесе, прежде чем переоборудовать квартиру в нежилое помещение, следует тщательно взвесить все факторы и отобрать наилучший вариант его возможного использования.
Потенциал будущей коммерческой недвижимости специалисты оценивают в несколько этапов. Анализируют место расположения и технические особенности помещения (возможность обустроить отдельный вход, в том числе и служебный, заменить проводку, провести дополнительные линии связи и т. д.), оценивают проходимость улицы, предварительно учитывают все нюансы согласований. В противном случае, если помещение по каким-либо причинам «зависнет» на этапе согласований, то перспективный офис или магазин может превратиться в обычную и малоликвидную квартиру на первом этаже.
Хорошо забытое старое
Сегодня в Москве вопрос первых этажей в современных новостройках решают по примеру Европы. Наши застройщики, как и зарубежные, на первых этажах проектируют теперь не квартиры, а магазины, офисы, детские сады и другие объекты инфраструктуры. Все возводимые в столице дома предусматривают помещения нежилого назначения. Причем от квартир их отличает высота потолка и планировка, обустроенные отдельные входы, витринное остекление и т. п. В итоге девелоперы выигрывают, и значительно: продать первый этаж как жилой довольно сложно, а вот как коммерческие площади — легко, и к тому же по гораздо более высокой цене.
…Между тем коммерческие объекты на первых этажах современных жилых зданий — изобретение отнюдь не новое. В царские времена купеческие дома, как правило, были двухэтажные и состояли из жилого верхнего и торгового нижнего этажей. А мещане «могли иметь в городе, где записаны, лавку с крестьянскими, колониальными и другими товарами под домом своим или наемным, но не в рядах и не в таких домах, под которыми лавки устроены целыми линиями». Иметь в рядах лавку позволялось лишь тем, у кого были «товары собственного изделия».
