Живу в квартире на первом этаже с окнами, выходящими на проспект Мира. Всегда думала, что жилье на первых этажах стоит дешево, но за последние несколько месяцев ко мне неоднократно приходили риэлторы и предлагали купить у меня эту квартиру за приличную сумму. Меня это удивило и насторожило, так как моя соседка недавно продала такую же квартиру на четвертом этаже нашего дома за гораздо меньшую сумму, чем мне сейчас предлагают. Не могу понять, есть ли здесь подвох. Разве может квартира на первом этаже стоить больше, чем на четвертом?
Елена МИШИНА, директор по развитию компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»:
Квартира на первом этаже может стоить дороже квартир, расположенных выше, но только если она пригодна для использования в коммерческих целях (например, торговли или организации офиса), а улица обладает хорошей проходимостью. Квартиру выкупают и переводят в нежилой фонд. Средние затраты по переводу в нежилой фонд квартиры на первом этаже могут составить $30-40 тыс., а сам процесс может занять от 4 месяцев до 1,5 лет.
Действительно, раньше в силу объективных причин квартиры на первом этаже не слишком высоко котировались – во-первых, выше вероятность проникновения воров, во-вторых, близко к подвалам – что тоже не очень приятно. Корни этого явления пошли еще из советских времен, когда квартиры на первом этаже традиционно выделялись не самым благополучным гражданам. А потом наступило время активного роста торговли, когда помещения на первых этажах стали пользоваться большим спросом. Это явилось неким посылом к тому, чтобы все жилые проекты пошли по такому пути.
На первых этажах часто размещаются коммерческие объекты – магазины, салоны красоты и т.д. Однако не все квартиры на первых этажах пользуются спросом под коммерческие объекты. Например, в спальных районах, вроде Бутова, существует переизбыток предложения. Если в данном конкретном месте проходимость низкая, то покупать такой объект под коммерцию невыгодно. Поэтому можно сказать, что спрос в таких районах превышает предложение. Так, если еще 7-10 лет назад нежилое помещение могло стоить на 20% дороже квартиры в этом доме, то сейчас тенденция обратная – в экономклассе нежилое помещение может стоить дешевле квартиры на те же 20%.
Павел ЛЕПИШ, генеральный директор компании «Домус финанс»:
Ситуация, когда квартира на первом этаже стоит дороже аналогичной по метражу, но расположенной этажами выше, - вполне возможна. Например, при условии организации отдельного выхода на главную улицу такие помещения представляют интерес для участников рынка торговой недвижимости. Существуют определенные торговые коридоры (street-retail), которые характеризуются максимальным пешеходным и автомобильным трафиком, а также уникальностью места расположения. Если говорить о части города, расположенной за Садовым кольцом, то проспект Мира, особенно его начало, как раз входит в состав основных торговых улиц. Приобретенные в таких «коридорах» квартиры затем переводят из жилого фонда в нежилой с целью последующей перепродажи или сдачи в аренду. Риэлторы нередко готовы предложить значимую сумму за хорошие варианты, так как они представляют собой выгодное вложение средств. Квартиры на первых этажах, после перепланировки, перевода в нежилой фонд и сдачи в аренду под офис или магазин, в последующем приносят владельцу больше прибыли, чем жилая аренда.
Так что повышенный интерес к описанной квартире, скорее всего, связан с планами по переводу данного объекта в нежилой фонд и использования в качестве коммерческой площади.
Аркадий ВЛАСЕНКО, гендиректор АН «Мегаполис-Сервис» г. Железнодорожный»:
Никакого подвоха нет, все очевидно - квартира на первом этаже (тем более с выходом на проспект Мира) покупается с целью перевода в нежилое помещение. С целью дальнейшей продажи (коммерческая недвижимость обычно стоит дороже жилой процентов на 20 и выше), сдачи в аренду (коммерческие помещения также сдаются в аренду дороже, чем аналогичные жилые, как минимум в полтора раза) или для использования в собственном бизнесе.
Юрий ШАРАНОВ, генеральный директор компании «ГЦН-групп»:
Риэлторы так настойчиво предлагают купить эту квартиру с целью перевода в нежилой фонд и дальнейшей ее эксплуатации в качестве помещения под коммерческую недвижимость. Перевод из жилого фонда в нежилой является процессом достаточно затратным в материальном плане, кроме того, на это уйдет немало времени.
Естественно, в силу ряда факторов стоимость квартиры на первом этаже ниже стоимости аналогичной на четвертом этаже. Однако в случае, если квартира на первом этаже является объектом, подходящим для использования под коммерческую недвижимость, ее цена резко возрастает, поскольку квадратный метр коммерческой недвижимости стоит дороже метра жилой недвижимости, как при сдаче в аренду, так и при продаже.
Если же окна квартиры выходят на проспект Мира, ее обладательнице очень повезло, поскольку квартиры на первых этажах домов, располагающихся на «1-й линии», стоят дороже аналогичных объектов в более удаленных от оживленной дороги домах.
Переведя помещение в нежилой фонд, риэлторы продадут его дороже, чем оно стоило в статусе жилой недвижимости. Другой вариант – сдача помещения в аренду под бизнес.
Если у хозяйки появится соблазн самостоятельного перевода квартиры в нежилой фонд с целью получения дополнительной прибыли, я бы порекомендовал воздержаться от этой затеи, поскольку перевод выгоден в случае наличия у человека, который его организует, ресурсов для того, чтобы сделать это быстро и недорого.
