Что будет происходить на рынке новостроек Петербурга в этом году?
Еще год назад было много рассуждений о возможных проблемах на рынке новостроек. Это вполне объяснимо: нестабильная экономическая ситуация, реальное падение доходов населения не могли не сказаться на застройщиках. Впрочем, собственная квартира на первичном рынке Петербурга для большинства петербуржцев и жителей региона остается мечтой, к которой хочется стремиться. Потому девелоперы зафиксировали снижение спроса на новостройки, но при этом достаточно высокие показатели продаж. Ведущие эксперты отрасли рассказали БКН.РУ о том, чего можно ожидать в 2016 году.
Лучше прогнозов
«2015 год для рынка первичной недвижимости прошел лучше, чем ожидали девелоперы. В течение года мы, безусловно, отмечали снижение объемов продаж на 15-20% по сравнению с 2014 годом, – считает вице-президент NAI Becar Илья Андреев. – Однако, учитывая экономическую ситуацию в стране, это хорошие показатели. Наибольшим спросом пользовались однокомнатные квартиры и квартиры-студии».
Предложение новостроек также пополнялось достаточно активно. «Несмотря на не предвещавший ничего хорошего I квартал, “ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад” своевременно, а порой даже раньше намеченного срока вводила жилье в эксплуатацию, продолжала реализацию ранее начатых проектов и начинала новые, – рассказывает региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая. – Так, в прошлом году мы запустили четыре проекта: жилой комплекс премиум-класса “Русский дом”, комплекс бизнес-класса “Три ветра” и дом бизнес-класса “Богемия”. В сегменте масс-маркет нашим новым проектом стал жилой комплекс Cinema».
Фаворитами покупателей эксперты рынка новостроек называют недорогие объекты, что вполне логично. «Рынок первичной жилой недвижимости в 2015 году развивался по вполне предсказуемому сценарию. Как и прогнозировали, продажи упали в среднем на 30–33%, – говорит генеральный директор ГК «Унисто Петросталь» Арсений Васильев. – Всего за год застройщики вывели на рынок порядка 4,6 млн кв.м. Девелоперы акцентировали внимание на новых проектах эконом-класса, которые предлагались по низким ценам».
Куплю квартиру в новостройке
Даже с учетом скачков курса валюты ажиотажа на рынке квартир в новых домах в Петербурге в конце 2015 года и начале 2016 года не было. Впрочем, застройщики говорят, что остались довольны первыми неделями года. «Январь прошел достаточно активно. Есть интерес, есть спрос, – отмечает директор по маркетингу Mirland Development Елена Валуева. – Покупали разные квартиры – от студий до трехкомнатных. Мы рассчитываем на уровень продаж не меньший, чем в прошлом году».
В «Ленстройтресте» тоже уверяют, что в этом году покупатели новостроек в новогодние каникулы были на удивление активны. «Они не выжидали “положенные” десять дней отдыха, а использовали их в том числе на то, чтобы позвонить и даже приехать, чтобы обсудить возможную покупку. Может, морозы сказались», – говорят в отделе продаж.
Самым нашумевшим вопросом для петербургского рынка новостроек стала новость об отмене государственной программы субсидирования ипотечной ставки. В «Унисто Петросталь» уверены: это, безусловно, приведет к повышению процентных ставок по кредитам на первичном рынке жилья как минимум до 13,5–14% годовых. В результате платежеспособный спрос снизится, что, конечно же, отразится на всей строительной отрасли в целом. «В 2015 году средняя доля сделок в общем объеме продаж составляла около 40–45%, – добавляет Арсений Васильев. – В декабре этот показатель достиг рекордного значения – объем ипотечных сделок поднялся до 65–70% по проектам, участвующим в госпрограмме».
Большая часть экспертов рынка нового строительства более сдержанны. «Мы не ожидаем значительного снижения спроса, связанного с непродлением господдержки, так как требования банков к заемщикам были крайне высокими и, как следствие, льготная ипотека была недоступна во многих проектах, – уверяет Илья Андреев. – В 2015 году покупатели приобретали жилье в новостройках также по обычным ставкам, такая тенденция продолжится и в 2016 году. Безусловно, мы надеемся, что государство предложит иную форму субсидирования».
«Если в целях ограничения инфляции Центробанк будет снова повышать ключевую ставку, то, вероятно, программа будет продлена. Трудно прогнозировать, что еще может выступить в качестве мер поддержки девелоперского сектора, ведь альтернативные механизмы не обсуждаются, – рассуждает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – Наиболее эффективный способ оказания поддержки какой-либо отрасли экономики – это как раз стимуляция спроса. При такой поддержке внутри отрасли сохраняется конкуренция, потому что дольщик “голосует рублем” за выбранного застройщика. Возможно, что в дальнейшем изменится объем финансирования и количественные показатели, но программа должна сохраниться». Эксперт соглашается с тем, что если программу не продлят, то рынок новостроек существенно сократится, ставки по ипотечным кредитам при нестабильной национальной валюте могут оказаться заградительно высокими.
Квартира с лоджией
Интересно, что если трендом последних лет стал повышенный спрос на однокомнатные квартиры и квартиры-студии в новостройках, то сейчас, по словам застройщиков, покупатели уже более внимательно смотрят жилье большей площади, обращают внимание на планировки, внимательно изучают будущую социальную и торговую инфраструктуру на территории комплекса.
Так, например, директор по продажам ЗАО «Ленстройтрест» Алексей Букин рассказывает, что при всем разнообразии личных пристрастий покупатели жилья в новостройках в итоге приходят к выводу, что в квартире должна быть просторная кухня (хотя бы 12–15 кв.м). Это понятно, ведь на кухне семья проводит большую часть времени. «Также люди осознают, что тесный балкон – вещь малополезная, но за него, тем не менее, все равно приходится платить, – рассказывает Алексей Букин. – Поэтому следующее практичное пожелание покупателей – балкон или лоджия от метра шириной. От широкого балкона больше проку, даже если его общая площадь невелика. При этом выход на балкон предпочтительнее из кухни – как из самого популярного места в квартире. И, конечно, выход на балкон из детской опасен».
Также в «Ленстройтресте» отмечают еще одно практичное и распространенное пожелание для квартир в новостройках – наличие ниш для стенных шкафов или гардеробных в жилых комнатах. Это позволяет разместить много вещей, не загромождая квартиру мебелью. «Такая европейская традиция, как отсутствие прихожей, у нас не прижилась, – говорит г-н Букин. – Прихожая в квартирах наших покупателей должна быть, причем должна быть небольшой, квадратной и с нишей для стенного шкафа или с кладовой».
Пополнение первичного рынка
В целом эксперты остаются оптимистичными и уверены, что покупательский спрос на новостройки есть, поэтому и застройщики продолжат выводить объекты на первичный рынок жилья Санкт-Петербурга.
Так, «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» выведет в продажу проект «Цивилизация» на Октябрьской набережной. Общая площадь жилья комфорт-класса разной ценовой категории здесь составит более 800 тыс. кв.м, построить его рассчитывают до 2025 года.
Ряд проектов готовят и в «Полис Групп». Квартиры в доме 8 ЖК «Вернисаж» поступят в продажу уже в ближайшее время, другие новостройки компании выйдут в течение года. «Строительный трест» планирует вывести в продажу новые лоты в жилом комплексе «Капитал» в Кудрово, а также новые корпуса в жилом квартале «NEWПитер» в пос. Новоселье.
В «Ленстройтресте» в 2016 году собираются выводить в продажу главным образом новые очереди объектов, над которыми уже работают – это жилые кварталы «Юттери» и «Янила Кантри». Как отмечают в компании, цены на вновь выводимую очередь не обязательно будут ниже цен на уже построенное жилье, хотя фактор строительной готовности существенно влияет на ценообразование. «Квартиры в новой очереди могут представлять собой принципиально другой продукт, продукт другого класса, с другими характеристиками, и, как следствие, с другой себестоимостью и ценой, – говорит Алексей Букин. – Давайте будем последовательными реалистами. В существующих наших объектах вряд ли мы увеличим продажи, но уровень прошлого года сохраним. В то же время мы планируем повысить суммарные продажи за счет новых объектов».
Девелоперы довольно сдержанно оценивают перспективы рынка новостроек Северной столицы. «Мы не ожидаем в 2016 году каких-либо резких изменений. Тенденции прошлого года продолжат свое развитие: снижение объемов жилья, как и сокращение ликвидного предложения, будет более заметно, тем не менее рынок все равно останется за покупателем, – утверждает Арсений Васильев. – Продолжится рост цен на наиболее удачные объекты – в среднем на 7–10% за год. На тех объектах, которые не будут пользоваться спросом, наоборот можно будет наблюдать некоторый откат цен. Объемы продаж вряд ли вырастут за текущий год, скорее будет некоторое снижение этого показателя по сравнению с прошлым годом».
Как отмечает Светлана Денисова, результаты развития рынка новостроек в 2015 году близки к спокойному 2013 году. «Мы ждем от 2016 года, что первичный рынок жилой недвижимости минует все потрясения, а показатели 2016 года окажутся не хуже, чем в минувшем году, – прогнозирует г-жа Денисова. – Ситуация на первичном рынке недвижимости сейчас спокойная, есть выбор, до марта есть возможность взять ипотеку с господдержкой по ставке от 11,4%, так что время покупать. Но следует выбирать не самое дешевое предложение, а жилье высокой степени готовности. Низкая стоимость на ранней стадии строительства обусловлена высоким риском сделки».
Эксперты по-прежнему уверены в инвестиционном потенциале рынка новостроек. «В начале года цена за квадратный метр останется на прежнем уровне. Можно сказать, что даже в сложных экономических условиях недвижимость – наиболее выгодное сочетание доходности и рисков по сравнению с другими средствами инвестирования», – подытоживает генеральный директор ООО «Полис Групп» Иван Романов.
Юлия Ружицкая, региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе:
На снижение цен в этом году лучше не рассчитывать. Средняя стоимость жилья, может быть, и упадет, но не за счет сокращения стоимости квадратного метра, а из-за уменьшения площадей квартир в новых проектах. Вряд ли они будут удобнее тех, которые можно купить сегодня. Кроме того, до конца февраля действует государственная программа поддержки ипотеки. Какими ставки будут после ее завершения – неизвестно. Правительство страны сейчас разрабатывает меры по поддержке ипотеки, которые должны будут прийти на смену завершающейся программе. Но что это за меры, как они будут работать – сейчас непонятно. Хочется верить, что это будет такой же понятный и эффективный как субсидирование ипотечной ставки инструмент. Тем не менее, если есть возможность приобрести квартиру сейчас, с покупкой лучше не тянуть. В 2016 году мы ожидаем сохранения фундаментального спроса на жилье и, как и прежде, будем завершать начатые проекты, выводить на рынок новые.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
В 2015 году вывод в продажу новых объектов в Санкт-Петербурге сократился более чем на 30% по отношению к 2014 году. Уменьшающийся объем предложения и растущая себестоимость не позволят снизить стоимость квадратного метра. В 2015 году на фоне растущих издержек строителей и тенденции сокращения объема предложения цены сохраняли стабильность. Рост себестоимости строительства обусловлен новыми ценами на импортные стройматериалы и оборудование, дорожающий металл, щебень, песок, растущие транспортные издержки. Кроме того, недвижимость в Санкт-Петербурге не может стоить дешевле, чем в других более скромных, но крупных городах России, в которых рынок менее насыщен. Петербург – второй город в России по значимости и привлекательности, он также является центром регионального спроса, который не даст нашему рынку снизить свои цены до уровня провинциальных городов.
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
По итогам прошлого года объем продаж в компании «Строительный трест» составил 102 тыс. кв.м. Объем выручки, поступившей в компанию от продажи недвижимости, снизился на 8% по отношению к 2014 году. Объем продаж по коттеджному строительству за 2015 год составил 865 млн рублей (–8% к 2014 году). В нашей компании в сделках принимают участие в основном семейные люди, приобретающие недвижимость для собственного постоянного проживания. Сегодня многие покупатели хотят успеть приобрести квартиру с привлечением ипотеки с господдержкой, поскольку пока вопрос с продлением программы или принятием новых мер поддержки остается открытым. Но предпосылок к тому, что объем ипотечных сделок снизится, нет. На сегодняшний день объем сделок с привлечением ипотеки в нашей компании составляет 35% от общего объема продаж, что соответствует показателям 2014 года.
