В середине августа Премьер-министр Украины Юлия Тимошенко заявила, что отныне Кабмин отменяет все необходимые отчисления в местные бюджеты при строительстве жилья. Девелоперы отреагировали очень быстро и слаженно – снижения стоимости недвижимости не произойдет.
«Себестоимость жилья станет ниже минимум на 45%», - заявила премьер-министр Юлия Тимошенко. Она уверена, что себестоимость строительства составляет 50%, а остальное – «колоссальные накрутки». Эксперты рынка уже отмечают спад стоимости новостроек в столице, но обвала после заявления Премьер-министра не произошло.
Так, по данным компании SV Development, с 1 августа по 1 сентября средняя цена продажи новых 1-3 комнатных квартир в Киеве снизилась на 0,32% ($8) до 2 644 долларов за 1 кв.м.
Как обычно, самым дешевым оставался Деснянский район, со средним показателем $2 004/кв.м, самым дорогим Печерский район, где средняя цена продажи составила $4 473/кв.м.
С такими данными согласны и аналитики компании «Київ житло Інвест». Они посчитали, что в августе средние показатели стоимости жилья на первичном рынке Киева продемонстрировали свое незначительное снижение. По данным экспертов, средняя цена на первичное жилье снизилась в среднем на 1,3%.
Но, тут стоит сделать некие разграничения. Наибольше подешевели квартиры эконом-класса - на 2,3%. В то же время стоимость жилья премиум-класса уменьшилась на 1,4%, а вот бизнес-класса - лишь на 0,6.
Основной причиной удешевления жилья эконом-класса в «Київ житло Інвест» считают большой выброс новых квартир именно этого уровня на рынок. По данным компании «Планета Оболонь», объем выставленных на продажу квартир эконом-класса в августе увеличился на 28%.
Но, как отмечают в SV Development, причиной такого снижения может послужить еще и агрессивная кампания россиян, которые как раз в августе вышли на рынок с лозунгом «Квартира по цене комнаты».
Малоизвестная компания Infort представляет в Украине интересы российской строительной группы ЛЭК. На данный момент Infort строит 4-секционный дом на Борщаговке. Из построенных объектов в Украине компании похвастаться нечем, а дом, который обещают продавать очень дешево находится на уровне котлована. Но, не смотря на это, рынок подобные известия все таки задели.
Тут правда стоит отметить, что рекламные обещания, как обычно, имеют много Но. Во-первых, клиентам предлагаются лишь квартиры-студио площадью 32 кв.м. А цена подобного жилья всегда ниже обычных 1-комнатных квартир. Такую квартиру у застройщика можно купить в рассрочку. Минимальный первоначальный взнос - 25% от стоимости. Остальная сумма должна быть выплачена равными долями за 6 кварталов, пока будет идти строительство.
Несмотря на это, в августе именно заявления Кабмина о снижении стоимости и выход россиян стали самыми знаменательными новостями для рынка недвижимости столицы.
Районный передел
В августе продолжилась тенденция по сегрегации столичных районов. Наибольшими темпами дешевело жилье в новостройках в Соломенском (2,32%) и Подольском (1,09%) районах. Быстрее всего дорожало – в Дарницком (2,29%) и Днепровском (2,91%).
Первичка в столице стабильно дорожает
В сентябре как девелоперы, так и риелторы ожидают активизации рынка недвижимости столицы. В компании «Планета Оболонь» отмечают, что стоимость жилья, скорее всего, незначительно повысится. В то же время, застройщики все как один отстаивают невозможность удешевления уже строящегося жилья не смотря на всевозможные постановления Кабмина по этому поводу.
«Вряд ли стоимость жилья снизится благодаря постановлению Кабмина. Во-первых, необходимо согласие городских властей, у которых действует годами отлаженная схема взаимодействия с застройщиками», - говорит Андрей Харив, генеральный директор MIRAX GROUP (Украина).
С такой позицией согласны и в компании «Тико-Констракшен». «После снижения размера обязательных отчислений на развитие транспортной и социальной инфраструктуры, пожарной охраны и подключение к электросетям, а также бесплатная передача квартир городу позитивно повлияет на снижение цен на первичном рынке жилой недвижимости», - отмечают в компании, но добавляют, - «это все будет касаться лишь новых проектов, реализация которых должна начаться в перспективе».
Такое же мнение высказывает и Лев Парцхаладзе, глава компании XXI век. «Дело в том, что по строящимся проектам эти затраты уже заложены в стоимость, поэтому изменение цен по ним маловероятно. Кроме того, размер таких отчислений устанавливается местными органами исполнительной власти, которые определяют их величину и порядок выплат», - говорит он.
Кроме того, по мнению Алексея Говоруна, генерального директора по стратегическому развитию компании ТММ, на данный момент Кабмин еще не разработал четкие критерии и механизмы внедрения таких заявлений.
«Когда существенно уменьшаются отчисления в местный бюджет становится вопрос о том, каким образом город будет реконструировать инфраструктуру, транспортные разаязки и прочее необходимое для функционирования в этом дешевом жилье», - отмечает Алексей Говорун.
«В Киеве существует налаженный механизм местного самоуправления, город сам знает свои потребности и, исходя из них, регулирует политику отношений с застройщиками. От снижения размера отчислений городу пострадают, в первую очередь, льготники, ведь сегодня эти 20% отчислений город использует для обеспечения жильем очередников, которые состоят на квартирном учете», - отмечают в «Тико Констракшен».
Кроме того, большинство экспертов сходятся на том, что Кабмин несколько преувеличил общую цифру отчислений. Многие из перечисленных показателей – плавающие тарифы. К примеру, отчисления на развитие пожарной безопасности в этом году вообще отменены.
«Я считаю, что принимать подобные решения необходимо после определения источников финансирования, которые компенсируют отмененные отчисления. Подобные постановления могут просто сломать бюджет города», - подводит итоги Андрей Харив.
Несмотря ни на постановление Кабмина, ни на всеобщий протест застройщиков, квартиры в цене резко не обрушились, и, судя по всему, делать этого в ближайшем будущем не будут. С другой стороны, рынок, из-за перехода в фазу застоя, постепенно теряет прибыльность, и поэтому, его покидают спекулянты. Таким образом, если резкого падения и не произойдет, то более-менее плавное снижение рынку новостроек столицы в ближайшем будущем точно гарантированно.
