На состояние начала осени 2014 года, экономика государства Итальянская Республика вернулась в состояние рецессии после ожидания положительных изменений от событий 2008-2009 годов. Мою точку зрения подтверждает и сообщение от 6 августа Национального института статистики Италии (Istat). По его сведениям, ВВП страны за II квартал 2014 года сократился на 0,2%. В предыдущем квартале ВВП также снизился – на 0,1%. B Istat данный показатель оценили как худший за период II квартала с 2000 года. При этом, по мнению правительства Италии ожидается, что в 2014 году рост ВВП составит 0,8%. Следует отметить, что у Национальной ассоциации предпринимателей и Банка Италии существует иное мнение, и оно заключается в том, что рост ВВП за год не превысит 0,2%.
Экономическая система страны несколько последних лет находится в глубокой рецессии, из состояния которой ей удалось выйти совсем недавно - лишь в конце 2013 года. Но, как и ожидалось, улучшение ситуации носило кратковременный характер. Министр финансов Италии Пьер Карло Падоан в интервью газете Il Sole 24 Ore 6 августа признал, что попытка выйти из рецессии дается экономике страны с трудом, но при этом он заявил, что в помощи международных кредиторов – Евросоюза, Международного валютного фонда и Европейского центрального банка – Италия не нуждается. При этом он отметил, что правительству необходимо реформировать экономику страны в экстренно быстром темпе, причем результат от реформирования будет, только если его проводить еще быстрее, чем это делается в данный момент. Но я считаю, что настоящий результат могут принести только конструктивные реформы – например решение вопроса с трудоустройством граждан. По данным агентства недвижимости CBRE, объем зарубежный инвестиций в недвижимость Италии увеличился в два раза, до 3,6 миллиардов евро в 2013 году, по сравнению с 2012 годом, по мнению аналитики сайта Property-abroad.com. Доли инвесторов из США и Европы оказались примерно равными и составили около 1,3 миллиарда евро. Азиатские и ближневосточные покупатели недвижимости инвестировали в итальянскую экономику 900 миллионов евро, из которых, по моим данным, только покупатели из Катара вложили 787 миллионов евро. Но в 2014 году рост внутреннего рынка недвижимости Италии, по данным CBRE, все еще идет замедленными темпами, однако активность среди местных покупателей может увеличиться в течение следующих нескольких лет.
Для раскрытия полной картины я намерен рассмотреть ситуацию, в которой находился рынок недвижимого имущества Итальянской Республики в предыдущее время – до 2014 года. В 2012 году, по сведениям автора, общее количество зарегестрированных сделок купли-продажи недвижимости во II квартале 2012 года составило 262 967 штук, что составляет 69,3% от уровня 2004 года. Налицо факт, что количество сделок с недвижимостью сократилось на 24,9% по сравнению со вторым кварталом 2011 года. Кроме того, относительно жилой недвижимости данные следующие: количество сделок с недвижимым имуществом сократилось на 25,3% с общим количеством сделок 119 673 штук). В абсолютном выражении в I квартале 2012 года на покупку недвижимости в Итальянской Республике было потрачено 39 миллирдов евро без учета накладных расходов, что на 10 миллиардов меньше, чем в 2011 году.
В первом квартале 2014 года объем зарубежных инвестиций продолжил рост после падений в 2011-2012 годах и начале повышения в 2013 году. Около 48% от общего объема было проведено с привлечением зарубежного капитала на сумму, составившую порядка 700 миллионов евро. Далее, с 2011 года, итальянский рынок недвижимого имущества упал в сумме на 15-20%, но уже с осени 2012 года началось еще более интенсивное падение цен на объекты недвижимости. Специфика данного рынка состоит в том, что он не так быстро реагирует на различные новости и события, в отличие, например, от рынка акций и ценных бумаг. Как правило, изменения происходят в течение полугода. По крупным городам Италии в 2012 году количество сделок с недвижимостью уменьшилось в среднем на 22%, в частности, максимально показали снижение такие города, как Палермо, где спад составил 27%, Милан, где падение эквивалентно 26,2%, Болонья демонстрирует снижение на 25,1%, а также Генуя, с примерно аналогичным показателем относительно Болоньи (-25%).
В целом, исходя из сказанного выше, ситуация была особенно неблагоприятна, разумеется, для краткосрочных инвесторов. На мой взгляд, приведенные ниже таблицы способны наглядно продемонстрировать падение уровня цен, которое началось в конце 2011 года и начале 2012 года, следом за ожидаемой стабилизацией после потрясений от европейского кризиса 2008-2009 годов. Ведь конец 2011 года, как известно, характеризовался ажиотажем в отношении итальянской недвижимости, что отражено в данной таблице:
Но если по итогам 2011 года правительство Италии говорило о наметившихся положительных тенденциях на рынке недвижимого имущества, то по итогам II квартала 2012 года, можно было однозначно констатировать ситуацию кризиса рынка недвижимости. Рассмотрим данные, приведенные мной в табличной форме и подведем результаты в отдельной таблице:
Также, по моему мнению, в дополнение к обоснованию моей точки зрения можно привести данные, оформленные табличным способом, которые получены из базы объектов недвижимости N-ского итальянского агентства недвижимости. Ориентируясь по количеству размещенных объявлений, можно сделать вывод о надвигающейся на итальянский рынок недвижимого имущества с начала 2012 года рецессии. Из данных, представленных в таблице, действительно можно сделать вывод о том, что, судя по многократно увеличившемуся предложению, наблюдается всеобщая тенденция к продаже объектов недвижимости. Рынок уже начал процесс своей дестабилизации и за временной период размером в год, характеризующийся даже такой низкой эластичностью спроса по цене, как рынок недвижимого имущества, демонстрирует изменения и, очевидно, волнения среди своих субъектов, особенно продавцов, которым, разумеется, совершенно невыгодно терять свои денежные средства, используя их для эксплуатации стремительно дешевеющих объектов.
Последствия европейского экономического кризиса 2008-2009 годов продолжали сказываться на рынках недвижимости и в прошлом, 2013 году. Как и другие страны Евросоюза, такие как Франция и Германия, правительство Итальянской Республики в настоящем 2014 году принимает решительные меры по противодействию кризису. Как было замечено мной выше, нельзя не отметить и неокоторые положительные веяния и наметившиеся позитивные тенденции, которые однако совершенно не означают сами по себе выход, или хотя бы реальное начало выхода из кризисной ситуации в экономике, в частности, в секторе недвижимого имущества. Например, было упрощена процедура получения разрешений на проживание в стране. Также в некоторых странах была изменена система налогообложения недвижимости для нерезидентов (иностранцев), имея цель сдержать рост цен, который пока что удается лишь несколько стабилизировать. По данным Евростата, падение цен на недвижимость в Италии понемногу замедляется: в годовом исчислении во втором квартале 2012 года оно составило 5,9%, в третьем 5,7%, в четвертом 5,3%. В первом квартале 2013 года падение цен составило уже 4,5%.
Я считаю, что реальным шагом по борьбе с рецессией в секторе экономики под названием “недвижимость”, стало отмена непопулярного Единого муниципального налога в этом году (IMU). Единый муниципальный налог (IMU) – это налог, который рассчитывался на основе кадастровой стоимости жилья и был принят в качестве меры поддержания экономической ситуации во время кризиса в 2008-2009 годы. Итальянская Республика стремится соблюдать свои обязательства и сохранить дефицит бюджета в рамках, принятых Евросоюзом, который составляет 3% от ВВП. Бюджет на 2014 год будет включать в себя новый «сервисный налог», пришедший на замену IMU, о котором уже упоминалось выше и которым будет облагаться не собственник жилья, а лицо, по факту проживающее в данном объекте недвижимости. В целом можно сказать, что за последние четыре года (2010-2014 годы) недвижимость в Италии в среднем подешевела на 10%.
http://shdb.ru/wp-content/uploads/2014/08/Снимок-экрана-2014-08-28-в-12.53.03.png
Таким образом, проведенный обзор перспектив развития рынка недвижимого имущества Итальянской Республики на ближайшее время, по моему мнению, позволяет утверждать, что II квартал 2014 года будет отличаться стабильностью цен на жилье и в целом не предвещает резких сокращений уровней продаж. В 2015 году можно прогнозировать даже некоторый рост стоимости квадратного метра, правда, в основном это касается коммерческого сектора. Я считаю, что 2014 год можно охарактеризовать, как благоприятный для покупки недвижимости в Итальянской Республике, причем это относится ко всем ее сегментам, в том числе, к сектору элитного жилья. Поскольку существует реальная тенденция, подкрепленная абсолютными цифрами, к постепенному замедлению падения стоимости объектов недвижимого имущества, то можно рассчитывать уже не только на видимость стабилизации, имея лишь некоторые факты, указывающие на свершение последней, но и полноценное начало восстановления и оздоровления всего рынка недвижимости Итальянской Республики до уровня хотя бы начала 2008 года, когда в последний раз, перед началом европейского кризиса, в динамике цен регистрировался их рост. Мою итоговую точку зрения можно охарактеризовать следующим утверждением: “2015 год может стать временем, когда налицо будут реальные свидетельства того, что снижение цен на недвижимость в Италии сходит на нет, но пока что, ориентируясь на начало августа 2014 года, наблюдается тенденция к падению стоимости объектов недвижимости”.
