На фоне слухов о приближающейся волне нового экономического кризиса тема расширения территории Москвы не теряет свою актуальность. Проект «Новая Москва» остается одним из самых активно обсуждаемых, особенно учитывая тот факт, что столичные власти сильно ограничили новое строительство в центре города и уже расторгли множество инвестиционных контрактов.
«Новая Москва» пока еще остается «территорией неопределенности»: проекты такого масштаба всегда реализуются чрезвычайно медленно, поэтому на раннем этапе трудно оценивать какие-либо перспективы. Недавно мэр Москвы Сергей Собянин заявил, что все правовые вопросы о присоединении новых территорий к столице будут решены до конца текущего года. Тем не менее, проект «Новая Москва» - долгосрочный (например, заявлялась цифра в 20 лет). Однако уже сейчас мы можем поразмышлять на тему строительства на новых территориях. К тому же, их примерные размеры и границы уже известны.
Где будем строить?
Первоначально планировалось, что площадь Москвы увеличится на 144 тыс. га (в 2,35 раза) за счет территорий, которые ограничены Варшавским и Киевским шоссе, Большим кольцом железной дороги. Однако позже Сергей Собянин представил новый вариант расширения столицы, по которому площадь присоединяемых земель увеличили с 144 до 160 тыс. га и изменили конфигурацию включаемых территорий. Новый московский округ захватит участок около МКАД за Киевским шоссе, присоединит Щербинку, Троицк и протянется на юге до Калужской области. По словам Вячеслава Юрченко, заместителя генерального директора компании «Эспро Девелопмент», активность девелоперов рано или поздно должна переместиться и на новые площадки в юго-западном направлении. «Однако сложности с выделением земельных участков и согласованиями будущих проектов не позволят сразу в ближайшее время воплотить эту активность в реальное строительство объектов недвижимости. Основной акцент в ближайшие два-три года будет сделан на административные и правительственные проекты, такие как, например, Сколково. Вслед за этим будет развиваться жилая и коммерческая недвижимость, но только после того как все участники рынка недвижимости, прежде всего, девелоперы поймут «новые правила игры», - говорит он.
В настоящее время все земли на юго-западе Подмосковья, которые планируется присоединить к Москве, по-прежнему находятся в юрисдикции правительства Московской области. Новые границы столицы должны быть утверждены Советом Федерации Федерального Собрания РФ.
Что будем строить?
Развитие новых территорий предполагает создание полноценной инфраструктуры: для воплощения проекта необходимо, в первую очередь, создать инженерные сети, далее проложить дороги, а потом уже начать строить всё остальное. Пока нет официальной концепции развития новой территории, поэтому любые рассуждения, по словам Юрия Тараненко, директора компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», представляют собой гадание на кофейной гуще. «И все же, нам представляется, что коммерческая недвижимость может быть представлена на основе зонального принципа. В ближайшем поясе к Москве логичнее концентрировать офисную недвижимость. В среднем поясе – торговый сегмент. И, наконец, третью зону, граничащую с Калужской областью отдать под индустриальную недвижимость, причем использовать опыт соседа по созданию благоприятной среды для инвестиций и строительства индустриальных парков. Правда, на мой взгляд, лучше делать упор не на крупную промышленность, а на предприятия малого и среднего бизнеса», - уверен господин Тараненко.
Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group, считает, что наиболее востребованными в сегменте коммерческой недвижимости окажутся торговые и торгово-развлекательные центры, строительство которых будет предусмотрено в рамках развития инфраструктуры новых жилых кварталов. «Также на территориях, примыкающих к федеральным трассам, ведущим к аэропортам Внуково и Домодедово, возможно строительство крупных логистических центров и индустриальных парков. Кроме того, за счет новых территорий можно будет вывести из центра Москвы ряд госучреждений, банков, коммерческих структур, объектов социальной сферы и, таким образом, разгрузить исторический центр города», - говорит эксперт.
Безусловно, нельзя забывать, что отсутствие транспортной инфраструктуры будет сдерживать развитие этих территорий. Поэтому, по мнению Ольги Збруевой, руководителя департамента по работе с клиентами ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, принципиальными являются решение транспортной проблемы и создание инфраструктуры, соответствующей запросам жителей столичного города. «Всем известно, что большой процент жителей таких районов работает в Москве. Если до нового района проведут метро, улучшат качество дорог, создадут сеть объектов социально-бытового значения, то жители этого района смогут тратить на дорогу на работу и обратно удовлетворительное количество времени. Это приведет к увеличению спроса на жилье в этом районе, что, естественно, может привести к росту цен. Развитие элементов городской инфраструктуры повлечет за собой и создание новых рабочих мест, и повышение уровня комфортности проживания в таких районах. Это также существенно повысит привлекательность нового «московского» района для новоселов и представителей бизнеса, придаст дополнительный импульс для дальнейшего развития территории», - считает Ольга Збруева.
Офисы для чиновников
В планах столичных властей – перенос значительной части госучереждений за МКАД. Учитывая этот факт, офисы понадобятся и чиновникам, и компаниям, которые по роду своего бизнеса тесно связаны с этими структурами. Поэтому офисная составляющая на этих территориях будет достаточно востребованной, считает Роман Щербак, заместитель директора департамента коммерческой недвижимости GVA Sawyer.
«О конкретных объемах офисной недвижимости говорить пока сложно, как бы то ни было, на фоне последних тенденций оживились и девелоперы, имеющие офисные проекты на периферии города (близ МКАД или даже в ближайшем Подмосковье). Вернее, этот процесс начался еще раньше, когда с минимизацией влияния мирового финансового кризиса было возобновлено банковское финансирование (середина-конец 2010 года). Тенденция оттока арендаторов из центра столицы позволяет им реализовать свои объекты. Яркие примеры – вторая очередь «Рига-Ленд» на Новорижском шоссе, бизнес-центр «Скай-пойнт» на Международном шоссе и т.д.», - объясняет эксперт.
Если нынешняя политика руководства города сохранится и в будущем, строительство офисных помещений в «старой» Москве будет ограничено. Проекты, которые уже имеют разрешение на строительство, скорее всего, будут завершены, а новые разрешения вряд ли будут выдаваться. Поэтому юго-западное направление кажется достаточно перспективным для девелоперов, которые занимаются строительством офисов. Эксперты компании Jones Lang LaSalle оценивают потребность присоединяемых территорий в офисах в 5-10 млн. кв.м.
Торговые центры районного масштаба
Сейчас на территории «Новой Москвы» живет всего 250 тысяч человек. За семь-восемь лет количество жителей на присоединяемых к столице территориях может увеличиться еще на 600 тысяч человек. И все это население, безусловно, будет испытывать потребность в различного рода товарах и услугах. По данным компании Jones Lang LaSalle, потребность присоединяемых территорий в торговых площадях составляет 1,2-1,5 млн. кв.м., или около 20-25 торговых центров. Рост торговых площадей в данных районах, по словам Ольги Збруевой, возможен, в первую очередь, за счет реализации коммерческих площадей в составе новых жилых кварталов, возводимых крупными застройщиками. «Ключевую роль в освоении большого количества новых торговых помещений в жилых массивах должен сыграть малый и средний бизнес – потенциальные арендаторы в сегменте продовольственных товаров формата «у дома», предприятий по оказанию бытовых услуг и других сегментов», - уверена госпожа Збруева.
Кроме того, для новых территорий будет целесообразным построить торговые центры районного масштаба, считает Галина Малиборская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International. «В этих торговых центрах обязательно должны присутствовать магазин продуктов, электроники, детских товаров. Мы считаем, что в любом новом жилом массиве имеют право на жизнь проекты, которые предлагают широкий спектр услуг и товаров на повседневном уровне, в том числе развлечения. Развитие любой территории будет сопровождаться ускорением развитием всего спектра торговой и сервисной недвижимости в данном районе», - резюмирует эксперт.
Склады
По словам Шарля Будэ, управляющий директора Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ, обеспеченность складами в Москве составляет 0,6 кв.м. на человека, тогда как в Париже этот уровень достигает 4,5 кв.м. Объем нового строительства в складском сегменте остается невысоким из-за ограниченного финансирования подобных проектов. «Мы видим высокий инвестиционный потенциал сегмента складской и индустриальной недвижимости», - говорит господин Будэ.
Юго-западное направление для девелоперов складcкой недвижимости было одним из наиболее приоритетных еще до присоединения новых территорий. Однако до кризиса стоимость земельных участков была слишком высока для крупных логистических проектов, говорит Вячеслав Юрченко. «Тем не менее, такие крупные комплексы, как МЛП-Подольск, Крекшино, ПНК-Внуково, реализованные или строящиеся на этом направлении, полностью заполнены арендаторами, что свидетельствует о высоком спросе на качественные складские помещения. А раз есть спрос, то мы, безусловно, увидим и новое предложение на юго-западном направлении уже в ближайшее время. Вопрос подготовки земельных участков к строительству занимает от 1 до 2 лет, сейчас многие складские девелоперы рассматривают покупку таких участков под проекты или уже приобретают их», - объясняет он. Юрченко добавил, что начиная с конца 2012 - начала 2013, будут вводиться в эксплуатацию новые комплексы, в том числе и крупные логистические парки, спрос на которые уже подтвержден сейчас.
Однако, не все эксперты сходятся во мнениях относительно вопроса реализации крупных логистических проектов на территориях «новой Москвы». Петр Зарицкий, директор отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle по России и СНГ, уверен, что на присоединяемых территориях, скорее всего, будут строиться комплексы площадью до 50 тыс. кв.м. «Существующие крупные логистические парки в этом направлении вполне способны удовлетворить потребность населения в складских помещениях», - отмечает эксперт.
Подходящая площадка для «доходных домов»
Премьер-министр Владимир Путин на одном из совещаний заявил, что России необходимо возобновить практику использования «доходных домов». Такие дома, с одной стороны, решат проблему нуждающихся в жилье, а с другой – повысят собираемость налогов. Но для этого «доходных домов» должно быть много. По словам Константина Королевского, заместителя главы Минрегионразвития, к 2020 году 20% жилья в России должно вводиться для сдачи как в социальную, так и в коммерческую аренду.
По словам Андрея Рябинского, председателя совета директоров ГК «МИЦ», тема строительства «доходных домов» уже не в первый раз поднимается Правительством Москвы. «Пока говорить об активном развитии данного типа недвижимости не приходится: отсутствует законодательная база для ведения деятельности, у девелоперов нет опыта реализации подобных проектов», - говорит господин Рябинский.
Новые территории Москвы могли бы стать подходящей площадкой для строительства «доходных домов». С точки зрения пресловутой жилищной проблемы – это один из возможных выходов, считает Юрий Тараненко. «Перспектива же развития будет зависеть от предложенных вариантов реализации программы. На мой взгляд, привлечь инвесторов в данный сегмент проблематично, потому что, во-первых, такие проекты имеют долгий срок окупаемости (15-16 лет), а во-вторых, в России мало управляющих компаний, способных на хорошем уровне работать именно с жилыми зданиями, а не с коммерческими», - уверен он.
Сегмент «доходных домов», несомненно, будет весьма востребован на новых территориях, считает Ирина Дзюба. «Такое жилье пользуется спросом у молодых людей с невысоким доходом, желающих проживать отдельно от родителей, но не имеющих пока возможности приобрести собственное жилье. Также в таких домах будут арендовать жилье приезжие, как из регионов России, так и иностранцы. Кроме того, арендаторами «доходных домов» могут выступать различные коммерческие структуры и госучреждения, арендующие жилье для своих сотрудников», - говорит госпожа Дзюба.
А что с землей?
Многие опасаются, что расширение границ Москвы существенно повлияет на стоимость земельных участков, которые находятся на присоединяемых территориях. Андрей Рябинский уверен, что однозначно говорить о росте стоимости земли нельзя, так как в настоящее время еще не сформулированы законодательная база и схема продаж земельных участков на территории «новой Москвы». «Однако тот факт, что большинство игроков рынка ожидают резкий рост стоимости, может оказать давление на цены, послужив источником спекулятивного спроса на землю», - говорит господин Рябинский.
Юрий Тараненко уверен, что для роста цен одного ре-нейминга недостаточно, должны сложиться объективно-экономические предпосылки. «На мой взгляд, предложение отреагирует быстрее, но будет ли спрос также отзывчив? Мне видится, что в перспективе 2-3 лет рост цен не превысит 5-10 %. Сегодня все крупные девелоперы работают как в Москве, так и в Подмосковье. Главное, чтобы грядущие изменения не дезориентировали участников рынка недвижимости», - считает он.
И что в итоге?
Безусловно, в планах по расширению границ Москвы отсутствует конкретика: точные сроки реализации проекта никто из представителей власть имущих пока объявить не готов. Кроме того, по ходу «удвоения» территории города неизбежно возникнут сложности с землей, которую надо будет аккуратно изымать у собственников, в руках которых она в настоящее время находится. Другой вопрос – кто будет строить эти миллионы квадратных метров жилья, офисов и торговых помещений? Недавно Сергей Собянин заявил, что при расширении территории Москвы столичному стройкомплексу не потребуются новые рабочие-мигранты. По его словам, для всех работ, связанных с расширением столицы, «вполне достаточно имеющихся мощностей» стройкомплекса Москвы и Подмосковья. Однако, с другой стороны, власти объявили международный конкурс на разработку концепции развития московской агломерации. Они надеются, что в конкурсе примут участие представители США, Европы, в том числе и разработчики концепций «Большого Парижа» и «Большого Лондона».
Пока остается лишь гадать, сможет ли нынешнее руководство города реализовать проект «Новая Москва». Учитывая нынешнюю политику столичных властей по ограничению строительства в центре города, многим девелоперам стоить присмотреться к новым территориям Москвы. А куда именно нужно «смотреть» – уже известно. На юго-запад – там и следует искать перспективы для развития своего бизнеса.
