Российский рынок торговой недвижимости, активно набирая обороты, постепенно приближается к порогу перенасыщения. Уже через два-три года, по прогнозам экспертов, в Москве и некоторых региональных городах наступят времена острой конкуренции между объектами. О том, что ожидает этот бизнес в ближайшие несколько лет и о сегодняшней ситуации на рынке корреспонденту газеты "" Юлии Рослик рассказал начальник отдела торговых помещений компании DTZ Дмитрий Хечумов.
- На рынке торговых помещений столицы все сильнее ощущается конкуренция между проектами. Так ли это?
- Это не совсем так. Действительно, времена, когда можно было построить типовой проект, постепенно проходят, но об острой конкуренции говорить все же еще очень рано. Безусловно, конкуренция присутствует, но пока в несколько зачаточном состоянии. По нашим прогнозам, острой она станет года через два-три. Предположительно, менять картину в городе будут подземные проекты на Павелецкой площади и площади у Белорусского вокзала, подземный проект на пересечении Тверского бульвара и Тверской улицы. Также скоро откроется ТЦ "Европейский" перед Киевским вокзалом, потом ТЦ "Метрополис" на Ленинградском шоссе, "Каширский молл" на МКАД. Пока же девелоперам необходимо подходить более тщательно к планированию проектов в Москве: тратить больше времени и средств на привлечение профессиональных архитекторов, формирование профессиональной команды, управляющих и консультантов.
- Как сильно снижаются ставки доходности по проектам в Москве?
- Да, действительно, на сегодняшний день можно говорить об увеличении срока окупаемости проектов и, соответственно, снижении ставок доходности примерно до 10-11%. К тому же не стоит забывать, что на рынке отсутствует достаточное количество инвестиционных транзакций и необходимый объем завершенных инвестиционных продуктов, которые могли бы интересовать инвесторов.
- В какие российские регионы уходят столичные инвесторы?
- В первую очередь это города-миллионники: Казань, Нижний Новгород и Екатеринбург, где уже можно насчитать большое число реализованных проектов. Также следует упомянуть и некоторые городатысячники. Так, например, мы видим много развивающихся проектов в Челябинске, Новосибирске, Иркутске, Омске.
- А каковы, на ваш взгляд, самые перспективные города?
- Перспективность городов определяется в первую очередь экономическими показателями.
Вэтом понимании многообещающим является Екатеринбург.
Судя по торговым оборотам компаний, он занимает второе или третье место после Москвы.
Помимо благоприятной экономической ситуации необходима и активность со стороны торговых операторов. Перспективными также могут стать и города с неразвитыми торговыми сетями, те, где сегмент торговой недвижимости пока находится в зачаточном состоянии. Там практически нет конкурентов.
Для некоторых компаний это более выгодно, нежели приходить в город с развитыми торговыми сетями и отвоевывать там себе место. Таким образом, стратегии развития инвесторов и девелоперов сильно разнятся от региона к региону.
- Кто является основным инвестором в регионах: местные компании или уже скорее московские?
- Однозначно говорить, что это местные компании, нельзя, потому как для развития проектов они создают некие партнерские тандемы с московскими девелоперами. Если, например, есть некая площадка и девелопер хочет развивать ее, то он привлекает столичную компанию, которая в свою очередь инвестирует проект.
- Возможно ли наполнить качественный ТЦ в крупном городе за пределами МКАД местными арендаторами?
- В регионе, как правило, просто нет достаточного числа локальных торговых операторов, способных наполнить ТЦ. Какую-то часть площадей могут занимать, скажем, местные ритейлеры, некоторые способны даже стать "якорями", но значительную часть площадей девелоперы все же отводят для общероссийских и международных брэндов. Общепринятым становится проведение тендеров.
