В 2009 году, как и предсказывали эксперты, из-за недостатка у застройщиков ресурсов многие заявленные объекты не вышли на рынок. По данным руководителя аналитического центра GED Analytics Александра Пыпина, объем сделок с недвижимостью сократился в среднем на 25% по сравнению с 2008-м, количество выданных ипотечных кредитов упало на 67%. Согласно отчету исследовательского центра компании МИАН, приостановка работ на ряде площадок (от 30% до 40%) и сворачивание новых проектов привели к тому, что на первичном рынке количество находящихся в продаже домов снизилось более чем на 10%, число предлагаемых в них квартир – почти на треть.
Укороченные амбиции
«В разной стадии готовности и реализации находятся 320-330 объектов, актуальные предложения имеются чуть более чем в 50%», — сообщают аналитики. По остальным адресам ведутся единичные продажи неликвида либо работы приостановлены. К концу III квартала прошлого года доля сданных или почти завершенных объектов в структуре предложения превысила 85%. Кроме того, изменилась география продаваемого жилья: стало меньше домов в центре и в шаговой доступности от метро. Наиболее интенсивно застраиваются удаленные районы — Марфино, Южное Медведково, Волжский бульвар и т. д. В Подмосковье, по данным МИАН, наоборот на протяжении года наблюдался прирост продаваемых адресов. Несмотря на негативные явления, приостановки проектов здесь практически не было.
Кризис повлиял на предпочтения потребителей, сообщают в МИАН. Для инвестиций недвижимость приобреталась крайне редко (не более 2-4% случаев), в основном — для проживания либо, изредка, для сохранения средств. Пропорция «первичка/вторичка» в структуре сделок составила 20/80 против 40/60 в прошлом году. Наиболее востребованными были квартиры экономкатегории приемлемого качества по адекватным ценам: около 85% покупок против 55-60% ранее. На рынке новостроек более 80% клиентов в значительной степени интересовались надежностью девелопера. Кроме того, если раньше выгодно было приобретать жилье на начальных этапах, то сейчас до 85% сделок совершается с новостройками на последних стадиях либо сданных. Более 60% москвичей, планирующих обзавестись новой квартирой, отдают предпочтение области, где пока еще сохраняется достаточный выбор современных комфортабельных вариантов, а средний бюджет покупки в 3-3,5 раза ниже.
Движение вниз
По данным МИАН, за 2009-й новостойки в Москве стали дешевле всего на 5,8% (хотя год назад эксперты предрекали падение до 60%). «Бизнес-класс подешевел сильнее всего — на 6,9%, подмосковные объекты – на 3,9%. В более благоприятном положении находились застройщики экономкласса, где коррекция не превысила 5,3%. Относительно устойчивое положение элитки, наименее зависящей от влияния внешних факторов», — говорится в исследовании МИАН. По данным компании, наиболее заметное снижение зафиксировано на вторичном рынке столицы — 16,8%. Квартиры в области подешевели на 15,4%.
«Как в Москве, так и в регионах минимально просела стоимость ликвидных одно-двухкомнатных квартир экономкласса — удачно расположенных и готовых к проживанию (то есть не предполагающих значительных затрат на ремонт и юридически чистых). Максимальное снижение наблюдалось по низкокачественному ветхому жилью, менее доступным многокомнатным квартирам и объектам, выводимым на рынок по завышенной стоимости», — отмечают в МИАН. Специалисты ИНКОМ сообщают, что к концу весны 2009 года цены стабилизировались в районе $5,9-6,0 тыс. за кв. м в Москве и $2,5-2,4 тыс. за кв. м в области, далее большинство изменений происходило внутри этого диапазона. К концу года средняя рублевая стоимость предложения в городе сформировалась на уровне 173,8 тыс. руб. за кв. м. За декабрь она не изменилась, долларовые цены снизились на 3,6% — до $5,8 тыс. за кв. м.
Что, новый хозяин, надо?
Единственное, чего не смогли предвидеть эксперты, – резкий передел собственности. В 2009 году сразу несколько фирм сменили владельцев. Так, под контроль ВТБ попали девелоперское подразделение АФК «Система» — «Система-Галс», а также «ДОН-Строй Инвест», на балансе которого находятся все жилые комплексы «ДОН-Строя» площадью около 3 млн кв. м. Компания «Нафта» Сулеймана Керимова получила 25% акций ГК «ПИК» в обмен на обещание реструктурировать задолженность. Другим пришлось выкручиваться. В частности, основные активы Mirax Group — башня «Федерация» и Mirax Plaza — оказались под арестом, «Главмосстрой» Олега Дерипаски заложил штаб-квартиру на Тверской. Даже мастодонт столичного рынка недвижимости — глава Russian Land Шалва Чигиринский — потерял все крупные девелоперские активы.
«Дефолты по кредитам практически у всех крупных компаний, перераспределение собственности и переход ее в другие руки – вот что было характерно для рынка недвижимости, — констатирует президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин. — Чтобы новые хозяева разобрались, что делать с полученными активами, необходимо время. Многие девелоперы сейчас находятся в процессе банкротства или близки к этому — понятно, что им тоже не до строительства. Оставшиеся на плаву часто испытывают сложности с сооружением заявленных объемов. На неопределенное время остановлено 80-90% строек». По словам генерального директора Rodex Group Евгения Родионова, возродилась практика бартерных сделок, заняв 30-90% от всего оборота в строительном бизнесе. «По моим ощущениям всего в Москве по бартерным схемам подрядчикам передано порядка 10-15% общего объема возводимого жилья. Например, в ЖК «Зодиак» мы отдали около 2 тыс. м в счет покупки бетона и арматуры, а это порядка 5% квартир», — добавляет В. Воронин.
Свет в конце
Однако эксперты начинают видеть положительные сдвиги. С конца 2009-го рынок постепенно оживает. «В последние месяцы года явно прослеживалась тенденция роста конвертации спроса в реальные сделки: увеличение с января — в два раза, с конца осени 2008-го — почти на четверть. В условиях «рынка покупателя» ведущие риелторские компании повысили качество сервиса, демонстрируя индивидуальный подход к каждому клиенту при максимальном соблюдении баланса интересов продавца и покупателя», — сказано в исследовании МИАН. В Москве спрос на жилье, ежемесячно увеличиваясь на 5-10%, к октябрю 2009-го на треть превысил показатели января, количество сделок увеличилось в 1,8-2 раза. Однако число совершаемых покупок все еще гораздо ниже докризисного.
«Рынок выстоял — так в двух словах можно охарактеризовать итоги 2009 года в сфере вторичной недвижимости столичного региона», — считают эксперты аналитического центра компании ИНКОМ. По словам его руководителя Дмитрия Таганова, «основной психологический шок у продавцов и покупателей прошел к концу I квартала, с этого момента количество сделок стало медленно, но неуклонно расти. Стабильность последних месяцев подготовила хорошую почву для дальнейшего восстановления. Начало этого года уже отмечено высоким уровнем спроса. Если в ближайшее время не будет макроэкономических потрясений, то летом-осенью активность на вторичном рынке Московского региона может вернуться на средний докризисный уровень и составить порядка 8-9 тыс. сделок в месяц. На наш взгляд, средние цены в течение года останутся стабильными, не превысив в столице $6,5-6,6 тыс. за кв. м».
Источник фото: www.costar.com
