Как изменить назначение объекта коммерческой недвижимости на отечественном рынке
Перепрофилирование старых зданий в объекты иного назначения - пожалуй, самое модное и гуманистическое направление в современной градостроительной деятельности. Такой подход позволяет не только сохранять исторические здания с интересной архитектурой, но и "социализировать" их в современном обществе. Но на практике при реализации подобных проектов возникают свои подводные камни.
У них и у нас
Здания Европы и Америки обретают вторую жизнь уже несколько десятилетий подряд. Примеров удачного перепрофилирования на западе много и всем они известны. Мы же, как менее трепетно относящиеся к наследию, относительно недавно обратили внимание на этот сегмент градообразующей деятельности. И как обычно пошли своим путем.
Если вспомнить истории начала двухтысячных годов, то основной тенденцией в редевеломпменте было перепрофилирование детских садов в офисные здания, напоминает коммерческой директор компании GLINCOM Иван Татаринов. Эксперт подчеркивает, что архитектура и конструктивные особенности детсадов позволяли использоваться здания максимально эффективно. Например, в помещениях несущие стены шли по периметру и колонны по центру, что позволяло делать практически любую перепланировку. Также у них была крайне востребованная площадь - от 1400 до 3000 кв.м, Преимуществом было и наличие достаточно большого собственного земельного участка - как правило, это от 50-60 соток до гектара. Не стоит забывать и про довольно высоки потолки от 2.5 до 4 м. Прочность конструктива позволяла надстраивать новые этажи или мансарды. Еще 10-15 лет назад подавляющее большинство зданий детских садов, рядом с которыми была развитая транспортная инфраструктура, были превращены в объекты коммерческой недвижимости.
Причем такой редевелопмент, как почти любая коммерческая деятельность в "лихие 90-е" имел не совсем законную подоснову. Схема была простой: предприниматели покупали эти строения, выводили их из реестра образовательных учреждений и использовали под офисы. За эти годы город потерял несколько десятков тысяч детских садов.
Но рынок взрослел, и в столице появились другие объекты редевелопмента - перепофилированные заводские здания. Например, по мнению экспертов, в Москве одним из самых интересных примеров редевелопмента можно считать здание кондитерской фабрики "Красный Октябрь", которая находится в самом центре. Было очевидно, что подобного рода место должно быть использовано под коммерческие площади, а не производственные цеха, отметил И.Татаринов.
Руководитель проектов департамента стратегического консалтинга Knight Frank Александр Морозов, считает также удачными примерами офисные проекты "Красная роза", "Луч", "Даниловская мануфактура", которые также ранее были фабриками. При этом в "Даниловской мануфактуре" некоторый объем площадей был переоборудован в лофты и получил неожиданно теплый прием среди покупателей, сформировав, тем самым, новую нишу на столичном рынке, напоминает эксперт. Этот сегмент недвижимости привлекает своей необычностью и широким функционалом креативную и состоятельную аудиторию и очень нравится современным застройщикам.
В общем, перепрофилирование пошло по цивилизованному пути и к настоящему времени представляет собой полноценный сегмент российского рынка.
Принципиальным отличием сегмента рынка перепрофилированных зданий в России по сравнению с зарубежной практикой является подход девелоперов и собственников объектов, считает заместитель директора стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle Михаил Якубов. По его мнению, в наших реалиях в большинстве случаев "приспособление" объекта под коммерческие нужды является временной мерой, а не конечной целью. Например, если девелопер ожидает согласования нового проекта на месте старого объекта или ищет покупателя на него, он, для того, чтобы актив не простаивал, организует в нем временные "истории" для извлечения прибыли в текущий момент. За рубежом девелоперы, чаще всего, если организуют такой проект, делают его всерьез и надолго, считает эксперт.
Кто во что горазд
Не всякий объект можно и нужно перепрофилировать. Чтобы "овчинка стоила выделки", объект должен отвечать определенным критериям.
Во-первых, он должен обладать хорошим местоположением, рассказал Александр Морозов. Например, старое фабричное здание, построенное лет 100 назад на окраине города, теперь вполне может оказаться в пределах исторического центра.
При этом, крайне важно сохранившееся высокое качество объекта, ведь при этом снижаются издержки на строительство, требуется только реставрация. Например, большие окна и высокие потолки старой церкви рядом с парком Nola garden в Новом Орлеане, позволили эффективно перестроить ее в привлекательный для покупателей жилой комплекс, напоминает эксперт.
Кроме того, застройка должна иметь уникальный культурно-исторический характер, тогда ее новое использование не просто позволит сохранить здание, но и повысит его коммерческую привлекательность. Так, например, в Генуе выставлялся на продажу комплекс зданий бывшей психиатрической больницы общей площадью 21 тыс кв.м. Больница была закрыта, но не пустовать же 24 двухэтажным зданиям в неоготическом стиле. Тем более, что и цена в $36 млн не представляется завышенной, поскольку это не памятник архитектуры, и его можно использовать подо что угодно (но это исторический объект, не подлежащий сносу). Наверняка, капитализация бывшей больницы значительно увеличится после перепрофилирования.
Прибыльность - это важно, но стоит помнить, что в России для изменения функционального назначения нежилого помещения необходимо предоставить соответствующий пакет документов на специальную комиссию. Это закон!
Кроме того, стоит напомнить, что для каждого вида использования существуют свои технические условия, которые необходимо соблюдать. Например, в помещении с большим скоплением людей необходимо предусмотреть наличие аварийного выхода, а при установке тяжелого оборудования учесть несущую способность конструкции. А для перепрофилирования помещений под общепит или медцентр (не говоря уже о детских учреждениях) требуются согласования с профильными инстанциями. Есть своя специфика и при перепрофилировании старых зданий под жилые апартаменты. Так что возможность необходимых переделок, а соответственно и изменения функционального назначения здания стоит выяснить заранее.
На чем экономить?
Естественно, что при реновации у девелопера может появиться желание сэкономить. Но тут главное не перепутать экономность с жадностью.
Девелопер не должен пренебрегать масштабными исследованиями на ранних этапах реализации проекта. Руководитель проекта TriBeCa Apartments компании Stone Hedge Иван Анисенко отмечает, что еще задолго до приобретения объекта с историей, будущий собственник должен произвести детальную оценку предстоящих вложений. Так же как и при строительстве нового здания, эта оценка включает в себя геологические и геодезические обследования здания и прилегающей территории, выявление возможности подведения или обновления коммуникаций.
Кстати, на коммуникациях точно экономить не стоит, особенно, если это проект апартаментов. Чаще всего имеющиеся к моменту реновации промышленные инженерные сети непригодны для эксплуатации в жилых зданиях, к тому же во многих случаях оказываются конструктивно устаревшими и физически изношенными, отмечает Иван Анисенко.
Кроме того, эксперт подчеркивает, что системы канализации и водоснабжения заменяются не только с целью модернизации, но и для того, чтобы обеспечить простоту их обслуживания.
Некоторые девелоперы уверены, что возможно минимизировать затраты на строительство, оставив старые фасады здания. Да, это и правда возможно, но такой подход может ограничивать возможность применение современных материалов и технологий.
Другой способ уменьшить стоимость проекта - ограничиться косметическим ремонтом отдельных участков здания, только визуально скрывая морально устаревшие материалы, использовавшиеся когда-то при строительстве. Сохранение устаревшего участка может существенно снизить качество конечного продукта и привести к повреждению здания с течением времени, предостерегают эксперты.
Кроме того, не стоит экономить и на общественных зонах. В большинстве объектов архитекторы предлагают покупателю отделку мест общего пользования в стиле минимализма, органичном для лофт-интерьеров, но сегодня к ним добавляется тенденция отделки дорогими, а зачастую и эксклюзивными материалами.
Таким образом, при условии грамотного выбора застройщиком объекта для редевелопмента и его ответственного подхода к решению ряда вопросов, покупатель получает по-настоящему качественные апартаменты. А, принимая во внимание наличие большого количества устаревших и/или невостребованных индустриальных и административных зданий в Москве, можно смело прогнозировать рост объема проектов редевелопмента и перепрофилирования в ближайшем будущем.
