Как гласит Жилищный кодекс РФ, «перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения» (ст.25 ч.2).
Таким образом, все кардинальные изменения, проделанные даже в собственной квартире, необходимо согласовать с Бюро технической инвентаризации (БТИ), которое и должно внести необходимые поправки в документы на квартиру (поэтажный план и техпаспорт). Разумеется, согласовывать нужно не все. В соответствии с Постановление Правительства Москвы от 08.02.05 г. № 73-ПП «О порядке переустройства и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы», собственник может без всяких санкций «сверху» делать:
- Ремонт (косметический) помещений, в том числе с заменой наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета.
- Устройство (разборку) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету).
- Замену (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.
Внимание! Остекление балконов и лоджий подлежит согласованию. Равно как и создание, ликвидация или изменение формы оконных и дверных проемов, а также замена столярных элементов фасада. Кроме того, ряд работ по переустройству жилища и вовсе запрещен, а именно:
- полный демонтаж несущих конструкций;
- увеличение площади кухни, сан. узла, ванной за счет жилого помещения;
- увеличение площади жилого помещения за счет кухни, сан. узла, ванной;
- перенос кухни на территорию жилого помещения;
- установка радиаторов и устройство полов с подогревом на лоджиях и балконах;
- ликвидация / уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
- выход из помещения, оборудованного унитазом, в жилое помещение;
- объединение жилого помещения и кухни при наличии газовой плиты.
Все работы, в результате которых ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в т.ч. затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
Теперь главный вопрос: «а что за это будет?». Вышеупомянутое Постановление предусматривает несколько наказаний за незаконную перепланировку – надо сказать, довольно суровых:
1) Штраф: Если жилищной инспекции или ДЭЗу станет известно о вашей несанкционированной перепланировке, Вас оштрафуют. Штраф накладывает жилищная инспекция, и его размер немалый - от 9000 рублей (за квартиру) до 100 000 рублей (за офис);
обязанность получения разрешения МВК: уплата штрафа не освобождает Вас от обязанности санкционировать перепланировку. Поэтому вам дадут срок (2 - 3 месяца), в течение которого вы должны будете оформить разрешение МВК. Если вы не сделаете это в срок, Вас повторно оштрафуют;
2) Продажа квартиры с торгов: если Вы не выполните предписание, и откажетесь санкционировать перепланировку, на вас подадут в суд. Согласно Гражданскому Кодексу РФ, суд имеет право продать ваше помещение с торгов (с возвратом вам разницы между стоимостью квартиры и стоимостью ремонтных работ по приведению помещения в первоначальное состояние);
3) приведение помещения в первоначальное состояние: если то, что Вы сделали в помещении, невозможно будет санкционировать по причине несоответствия нормам СНиП, то Вам придется уплатить штраф и делать ремонт заново: приводить помещение в первоначальное состояние;
Незаконная перепланировка может долгое время оставаться вашей личной тайной. Всплывает она, как правило, когда настает необходимость провести какую-либо сделку с жильем: продать, приватизировать или получить в наследство.
Продажа
Некоторые покупатели отказываются от сделки, узнав о несогласованной перепланировке, другие начинают требовать солидную скидку. Их можно понять, ведь впоследствии им придется потратить немало денег и времени, чтобы оформить все необходимые документы. Кроме того, многие банки отказывают в выдаче ипотечного кредита на квартиру с перепланировкой, так как такое жилье – ненадежный залог. Вскрывается все это обычно после посещения банковского оценщика, который проверяет всю документацию БТИ и лично осматривает квартиру.
Приватизация
Приватизировать квартиру с незаконной перепланировкой нельзя. Соответствующие жилищные подразделения местных органов власти требуют, чтобы сначала вы легализовали все изменения в квартире, а уж потом просили передать ее в вашу собственность.
Наследство
Обычно нотариусы не считают красные линии в плане БТИ (свидетельство несогласованной перепланировки) основанием для отказа в выдаче свидетельства на наследство. Проблемы могу возникнуть позже, когда вы попытаетесь зарегистрировать право собственности на новое жилье. Если в процессе переустройства площадь квартиры изменилась (например, 2 соседние квартиры были объединены в одну вместе с частью лестничной клетки), регистрационная служба может отказать в оформлении документов.
В то же время, узаконить перепланировку может только собственник квартиры - для этого требуется соответствующее заявление от него. Так что если прежнего хозяина уже нет в живых, а наследники не могут оформить свое право собственности, то легализовать переустройство квартиры не удастся. Получается замкнутый круг, выйти из которого очень непросто (и недешево). Так что лучше все же сразу пойти прямым путем: сначала согласовывать, а потом уж переустраивать. Удачи!
