Мы поднимали эту тему сравнительно недавно. Однако буквально через несколько недель после выхода нашей статьи порядок оформления документов стал совершенно другим! Каким именно, объясняет директор Нижегородского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Аркадий Евгеньевич Малахов.
Что такое перепланировка?
Казалось бы, вопрос наивный. Но здесь есть свои нюансы, и не всегда люди называют этим словом то, что следует. Итак, главный критерий, который отличает перепланировку от других преобразований – изменение полезной площади. В зависимости от желания хозяев она либо увеличивается (например, когда соединяют лоджию с комнатой), либо уменьшается (когда расширяют помещение кухни, устанавливают дополнительный санузел и т.д.). К перепланировке относятся: перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных комнат, создание или переоборудование тамбуров. А вот установка в комнате подвижных перегородок и застекление балкона – совсем другая история. Полезная площадь в этих случаях не меняется, а, значит, перепланировки не происходит.
Узаконить не хочу платить штраф
Где в данном предложении вы поставите запятую? Поверьте, альтернатива выглядит именно так.
О вашей незаконной планировке может стать известно соответствующим органам – благодаря выборочной проверке или сообщению соседей, которые давно «заточили на вас зуб». В итоге вас заставят либо ликвидировать внесенные изменения, (чего вы, конечно, не захотите), либо наконец-то узаконить их. Так что заняться подготовкой документов все равно придется. После того, как заплатите немаленький штраф.
Кроме того, с квартирой, где произведена незаконная перепланировка, невозможно совершить какие-либо юридические действия. Ее нельзя приватизировать, продать, подарить, оформить в наследство. Она не может служить предметом залога при ипотечной сделке. Согласитесь, вы не знаете точно, когда возникнет такая необходимость. А по закону подлости это может случиться в самый неподходящий момент, когда времени на оформление документов уже не останется.
Что можно и чего нельзя
Есть изменения, которые не стоит и пытаться осуществить, потому что вы все равно не сможете их узаконить. Это виды перепланировки, при которых происходит:
1. Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.
2. Полный демонтаж несущих конструкций.
3. Размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Размещение уборной и ванной (или душевой) над кухней допускается только в квартирах, расположенных в двух уровнях.
4. Установка радиаторов и устройство полов с подогревом на лоджиях и балконах.
5. Ликвидация/уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.
6. Вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых помещений (кроме квартир, предназначенных для семей с инвалидами).
7. Объединение жилого помещения и кухни - по санитарным нормам человек не может принимать пищу там, где хранится его одежда и обувь.
Если же вы хотите произвести перепланировку, которая касается несущих конструкций, то закон не говорит вам однозначное «нет». Однако такие изменения можно вносить только с помощью лицензированной проектной организации. Поэтому вам необходимо обратиться в архитектурно-проектную мастерскую. Грамотный специалист поможет найти наилучшее решение, которое будет отвечать и вашим потребностям, и требованиям Жилищного кодекса. Кстати, если вы задумали хитроумный план сложной перепланировки, то ее проект можно заказать в Нижегородском филиале ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ». У нас есть свой Центр энергоаудита и проектных работ, который произведет все необходимые расчеты.
Алгоритм №1. Делаем перепланировку по закону
Шаг 1. Обращаетесь в БТИ с заявлением на изготовление технического паспорта квартиры. Срок изготовления – 14 дней, стоимость ориентировочно 500-600 руб. Вас попросят предъявить паспорт и правоустанавливающий документ на квартиру – то есть документ, на основании которого возникло право собственности (например, договор приватизации, купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.).
Шаг 2. Идете в районную администрацию за разрешением на перепланировку со следующим комплектом документов:
* Заявление о переустройстве и (или) перепланировке по утвержденной форме.
* Правоустанавливающие документы на данное жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии). Уточняем: здесь имеется в виду не свидетельство о праве собственности, а документ, который указывает, на основании чего вам принадлежит данная квартира. Это может быть договор купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о наследстве и т.д.
* Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки жилого помещения. (Проект подготавливает лицензированная организация).
* Технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.
* Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки жилого помещения – только в том случае, если дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято не позднее, чем 45 дней со дня представления указанных документов. Получив разрешение администрации, можно смело делать перепланировку!
Шаг 3. Завершив перепланировку в квартире, снова нужно обратиться в БТИ. Оттуда к вам придет техник, чтобы зафиксировать новые параметры квартиры. Через 10 дней БТИ выдаст вам на руки новые документы для администрации.
Шаг 4. Вы вновь придете в администрацию района для получения распоряжения о сохранении помещения в перепланированном виде.
Шаг 5. Получив в администрации распоряжение, необходимо занести изменения в техническую документацию. В БТИ следует запросить 2 экземпляра технического плана и электронную версию (стоимость комплекта от 4000 рублей в зависимости от случая). Для этого необходимо из кадастровой палаты предоставить кадастровый номер на квартиру и кадастровый номер на здание, в котором она находится. Данные сведения можете заказать непосредственно в БТИ (платно) или самостоятельно запросить в Кадастровой палате по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Васюнина, д. 2. (бесплатно).
Шаг 6. С данными документами вы отправляетесь в кадастровую палату. Примерно через месяц получите там новый кадастровый паспорт на квартиру в перепланированном состоянии.
Шаг 7. С новым кадастровым паспортом и правоустанавливающими документами идете в Управление службы государственной регистрации, кадастра и картографии для регистрации и получения нового свидетельства о праве собственности на квартиру.
Ура! Если вы сделали все по предложенной схеме, ваша перепланировка абсолютно законна.
Алгоритм №2. Узакониваем самовольную перепланировку
Имейте в виду: легче сразу сделать перепланировку как положено, чем стараться ее правильно оформить постфактум. В последнем случае вы рискуете получить отказ, и тогда придется все обратно восстанавливать.
Но предположим, вы уже сделали перепланировку и никуда пока не обращались. Тогда ее нужно узаконить через районную администрацию или в суде.
Как это сделать?
Шаг 1. Идете в БТИ со своим паспортом и правоустанавливающими документами на квартиру. К вам придет техник, чтобы зафиксировать перепланировку и выдать соответствующие документы.
Шаг 2. После получения документации нужно заказать технический проект или заключение (это можно сделать в БТИ или проектной организации).
Шаг 4. С полным пакетом документов обращаетесь в районную администрацию в жилищный отдел или в суд для получения распоряжения администрации или решения суда о сохранении помещения в перепланированном виде.
Для обращения в суд понадобится следующий комплект документов:
* Исковое заявление об оставлении квартиры в переустроенном и (или) перепланированном состоянии.
* Правоустанавливающие документы на данное жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии).
* Подготовленное заключение о возможности оставления квартиры в переустроенном и (или) перепланированном состоянии. Проект подготавливает лицензированная организация. Сроки проектирования и стоимость работ носят договорной характер (в зависимости от сложности перепланировки).
* Технический паспорт данного жилого помещения по состоянию до перепланировки и после перепланировки. Срок изготовления – 14 дней, ориентировочная стоимость 1200 руб.
* Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих это жилое помещение на основании договора социального найма.
* Заключение органа по охране памятников архитектуры (только если дом, является памятником архитектуры, истории или культуры).
* Экспертное заключение Центра гигиены и эпидемиологии о соответствии перепланированного помещения санитарно-эпидемиологическим требованиям к жилым помещениям.
Имейте в виду, что при осуществлении самовольной перепланировки есть вероятность отказа в ее утверждении (например, в случае переноса или удаления несущих конструкций, объединения комнаты с лоджией посредствам ликвидации стены между ними и др.).
Шаг 6. Получив распоряжение администрации или решение суда, вы вместе с ним, правоустанавливающими документами на квартиру и паспортом, идете в БТИ. Далее события развиваются также, как если бы вы делали планировку по закону с самого начала (см. алгоритм №1). Примерно через месяц забираете в кадастровой палате новый кадастровый паспорт на квартиру в перепланированном состоянии.
Шаг 7. С новым кадастровым паспортом вы идете Управление службы государственной регистрации, кадастра и картографии для регистрации и получения нового свидетельства о праве собственности на квартиру.
Поздравляем: ваша перепланировка узаконена!
Фото: moyaua.com
