Увидел в СМИ сообщение о том, что хозяев квартиры лишили прав собственности на недвижимость за незаконную перепланировку. Насколько законны такие санкции, и может ли это стать массовой тенденцией?
Денис ДЕМИДОВ, юрист по регистрации недвижимого имущества департамента создания и поддержки бизнеса фирмы «КЛИФФ»:
Менталитет российских граждан в отношении личного имущества можно охарактеризовать одной фразой: «Мое имущество – что хочу с ним, то и делаю». Однако многие забывают о том, что их личные права заканчиваются тогда, когда начинаются права других граждан. Это правило в полной мере можно отнести к правам в отношении недвижимого имущества, расположенного в многоквартирных домах.
Жилищный кодекс РФ, в частности ст.29, вступает на защиту прав и законных интересов граждан, а так же посягательств создающих угрозу их жизни или здоровью, связанных с незаконной перепланировкой. Указанная статья предусматривает достаточно жесткие санкции для собственников жилых помещений, осуществивших самовольную перепланировку, вплоть до продажи такого имущества с публичных торгов. Такая санкция возможна при невыполнении собственником законного требования Мосжилинспекции о приведении такого жилого помещения в прежнее состояние в порядке и сроки, установленные в предписании. Принять решение о продаже имущества собственника, осуществившего незаконную перепланировку может только суд и только по иску уполномоченного органа, для г. Москвы это Мосжилинспекция. Однако на основании решения того же суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. После вступления в законную силу указанного решения суда перепланировка признается законной и уточненные данные о помещении подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (ГКН).
Поскольку с 2005 года (введение в действие Жилищного кодекса РФ) не наблюдается массовой тенденции лишения в судебном порядке прав собственников жилых помещений, осуществивших незаконную перепланировку, то и в будущем единичные решения судов общую картину не изменят. Собственники впоследствии стараются либо узаконить перепланировку, либо привести жилое помещение в прежнее состояние, опасаясь возможности лишиться дорогостоящей недвижимости.
Олег КУЗНЕЦОВ, управляющий партнер «Альянс/Тесситоре, Кузнецов и Петрова»:
Санкция в виде лишения прав собственности, предусмотренная статьей 293 Гражданского кодекса РФ за нарушение собственником жилого помещения прав и интересов соседей, в частности за незаконную перепланировку квартиры, на самом деле применяется крайне редко и прежде всего с главной целью осуществления «нажима» на собственника.
В моей практике был такой случай: владелец квартиры сделал несанкционированную планировку, в результате которой у соседа снизу «пошли трещины». В этом деле «пострадавший» сосед, будучи заслуженным артистом, применил административный рычаг, а проще – написал жалобу. И не кому то, а самому президенту. За того конечно же отписалась его администрация, но таким образом, что письмо легло прямо к префекту соответствующего административного округа города. А поскольку это было уже время, когда к письмам из администрации надо было относиться серьезно, то и ход этому письму дали соответствующий. Как результат было написано несколько писем в адрес «виновника» и (поскольку тому не представлялось возможным быстро «узаконить перепланировки») дело пошло в суд именно с формулировкой требования о продаже квартиры с торгов с целью покрыть ущерб.
До продажи, конечно, не дошло: поскольку в соответствии с названной нормой продажа с торгов может иметь место только в случае неисполнения законного предписания об устранении нарушения и только в случае, если такое неисполнение имеет место без уважительных причин, то суду были представлены документы, свидетельствующие о том, что меры по устранению нарушения предпринимаются: документы на согласование работ по «возвращению квартиры в исходное состояние» поданы, но согласования и работы занимают время. Как результат суд просто откладывал заседания до тех пор, пока ему не была представлена последняя бумажка о том, что все работы выполнены и сданы должным образом. Дело потребовало много времени (около года), нервов «причинителя вреда», а так же компенсации пострадавшему.
Но мораль этой истории проста: нужно просто ничего не предпринимать, чтобы довести дело до такого состояния, или в действительности причинить непоправимый вред. Последнее может проиллюстрировать такой случай: лет шесть-семь назад один из московских судов принял решение о продаже квартиры некоего гражданина, умудрившегося снести полностью стену в панельном доме, в результате чего весь дом «пополз». Правда, я не уверен, что в такой ситуации продажа квартиры обеспечила покрытие нанесенного ущерба и виновник не остался при этом еще в долгу перед городом или соседями.
Олег СУХОВ, председатель Межрегионального третейского суда Москвы и Московской области:
Такое решение суда абсолютно законно. Отдельно стоит сказать, что решение вынесено без проведения строительно-технической экспертизы, что является процессуальным нарушением, ввиду чего его могут отменить в вышестоящей судебной инстанции.
В соответствии со ст. 29 ЖК РФ возможно выселение собственника из принадлежащей ему квартиры в результате проведения ее самовольного переустройства или перепланировки, в случае если на основании решения суда, жилое помещение не будет сохранено в таком состоянии, и не будет приведено собственником в прежнее состояние в установленный срок.
В таком случае суд может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных средств, за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Однако на основании решения суда квартира может быть сохранена в переустроенном и перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и не создается угроза их жизни или здоровью. В таком случае, ни о каком выселении не может идти речи.
Нередки случаи, когда возможные последствия перепланировки очень серьезны и грозят обрушением всего здания. Именно такая ситуация имело место в нашумевшем судебном процессе, проходившем в Нагатинском районном суде г. Москвы, так как в результате перепланировки была снесена несущая стена здания, что несло за собой реальную возможность разрушения здания и, соответственно, серьезную опасность для жизни и здоровья людей.
Действительно ранее суды практически не выносили решений о выселении в результате незаконной перепланировки, хотя закон предусматривал такую возможность. Дело в том, что суды почти всегда уделяют значительное внимание сложившейся судебной практике, не смотря на то, что у нас не прецедентная правовая система.
Таким образом, беспрецедентное решение Нагатинского районного суда г. Москвы оказалось очень важным для применения вышеуказанной нормы жилищного законодательства и вполне возможно действительно станет массовой тенденцией.
