Сегодня все больше людей стремятся изменить планировку своей квартиры, чтобы сделать ее более комфортной и уютной. Желание, конечно, благое. Но, чтобы осуществить его в максимально короткие сроки и без нарушения законодательства, нужно учесть кое-какие нюансы. Прежде всего, ни в коем случае нельзя делать перепланировку, не согласовав ее с соответствующими государственными органами. Чем сложнее перепланировка, тем большее количество разрешений нужно будет получить. Следует учесть также существующие ограничения. Комментирует руководитель проектов в федеральном округе Нижегородского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация –Федеральное БТИ» Нижнего Новгорода Артем Бурматнов: «Самое главное ограничение на перепланировку состоит в том, что в квартире нельзя сносить несущие стены. Это особенно важно для конструктивной целостности панельных домов. В кирпичных домах есть стены, на которые опираются плиты, остальные же стены выполняют функции перегородок, и их роль не настолько критична. В панельных же домах, где прочность конструкции зависит от прочности панелей в каждой квартире, снос несущей стены может привести к обрушению всего дома. Что касается перепланировки подсобных помещений (например, когда жильцы квартир на первых этажах обкладывают пространство под балконом кирпичом, получая в итоге нечто вроде кладовки) - эта процедура требует разрешения не только администрации района, но и Департамента градостроительного развития и архитектуры администрации Нижнего Новгорода, поскольку затрагивает фасад здания, его архитектурный облик. Такие проекты трудно оформить, но если Департамент посчитает, что архитектурный облик здания в результате перепланировки балкона не пострадает, то его можно реализовать.
Еще один запрещенный вариант - увеличение пространства квартиры за счет лоджии: убирают оконный блок и продлевают комнату. Этого делать тоже нельзя, поскольку затрагивается структура отопления всего стояка, увеличивается тепловая нагрузка, не предусмотренная первоначальным проектом. Как результат - кто-то будет сидеть в теплой комнате, а кто-то мерзнуть.
В процессе перепланировки квартиры недопустимо увеличивать площадь за счет мест общего пользования. Нельзя размещать кухню, туалет, ванную над жилыми помещениями. Суть здесь в следующем: для ванной комнаты и туалета предусмотрен более высокий уровень гидроизоляции, а для кухни – лучшая вентиляция».
При перепланировке нельзя переносить в другое место стояки газоснабжения и водоснабжения, а также канализационную и отопительную системы, т.к. подобные вмешательства легко могут привести к их поломке. По закону не запрещено увеличивать пространство комнаты за счет коридора или другой комнаты. Но при этом образуемое в результате изменения планировки помещение должно быть не менее 2,25 метров в высоту и не менее 8 квадратных метров по площади. В целом, для оформления перепланировки жилого помещения рекомендуем обратиться в отделение Нижегородского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по месту нахождения квартиры. Специалисты, исходя из конкретных обстоятельств дела, определят порядок проведения согласовательных мероприятий.
Нужно ли согласие соседей?
Письменное согласие соседей на перепланировку требуется в обязательном порядке, если вы проводите эту операцию в коммунальной квартире. Согласие общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме требуется также в том случае, если ваша перепланировка связана с реконструкцией дома (затрагивается фасад). Примером может служить пристрой балкона, который все чаще осуществляют жильцы первых этажей с целью увеличения своей жилплощади. Однако если перепланировка проводится в квартире, которая является вашей собственностью, то согласие соседей на перепланировку получать не нужно. Это определяется ст.26 Жилищного кодекса РФ.
Какой размах!
Процесс перепланировки нужно начинать с оценки ее масштабов:
- перепланировка квартиры - расширение одних помещений за счет других, перенос санузла, демонтаж дверных проемов и т.д.
- перепланировка квартиры, затрагивающая несущие конструкции или фасад здания. Как уже было сказано, она потребует дополнительных согласований и дополнительных документов.
Перечень необходимых документов:
В каждом из этих случаев необходим разный пакет документов. Однако есть документы, которые понадобятся при любом варианте:
- заявление.
- свидетельство о праве собственности на квартиру, или договор аренды, или договор о социальном найме. В двух последних случаях должно быть нотариально заверенное согласие арендодателя или хозяина квартиры (и членов их семей) на предполагаемую перепланировку.
- технический паспорт на квартиру из БТИ
- согласие всех совершеннолетних лиц, проживающих в квартире, на проведение перепланировки.
- согласие управляющей компании.
- проектная документация. В первом случае это эскиз, во втором – проект. В третьем случае, когда затрагиваются несущие конструкции, требуется техническое заключение о возможности перепланировки от автора проекта дома и проект перепланировки от автора проекта.
Кроме этого, в зависимости от планируемых изменений, требуется разрешение от газовых организаций, от Роспотребсоюза, от ГУ МЧС. Если дом является памятником архитектуры, то нужно согласие органа по охране памятников. А мы хотим сами! Проект перепланировки должна делать организация, имеющая разрешение на этот вид деятельности. Инициатива в данном случае наказуема, и ее последствия могут быть весьма неприятными. А именно: - если вы соберетесь продавать квартиру, незаконная перепланировка станет серьезным препятствием: новая конфигурация не будет совпадать с документами, и придется ее узаконивать в судебном порядке. - На вас могут пожаловаться и, скорее всего, заставят вернуть прежнюю планировку. Эта норма прописана в Жилищном кодексе. Если собственник не выполнит требований закона, то его квартира может быть продана с публичных торгов, а собственник квартиры получит разницу между стоимостью квартиры и стоимостью той перепланировки, которая вернет квартире прежний вид. Одним словом: если вы хотите жить спокойно в перепланированной квартире, позаботьтесь о согласовании перепланировки. И помните: если вы не специалист в данной области или не имеете свободного времени для хождения по инстанциям, поручите выполнение этой задачи профессионалам.
Мнение практиков
Лариса Попова, ведущий специалист по недвижимости ООО «Успех»:
Как известно, есть два пути оформления перепланировки. Причем первый путь - идеальный. С него и начнем.
Нужно получить соответствующее разрешение местной администрации. Для этого необходимо предоставить туда комплект документов: заявление, технический паспорт квартиры, проект, подготовленный лицензированной проектной организацией, правоустанавливающие документы (нотариальные копии) . Если дом, в котором вы проживаете, представляет историческую ценность, нужно еще и заключение органов по охране памятников архитектуры. Перепланировку следует согласовать с УЖКХ (управлением жилищно-коммунального хозяйства). После того, как администрация дает разрешение на перепланировку, и вы ее сделали, специальная комиссия ее принимает, выдает акт и распоряжение, на основании которого вносятся изменения в кадастровый паспорт.
Второй путь - узаконивание через суд уже сделанной перепланировки. Нужно подготовить иск, собрать комплект документов, оплатить госпошлину и обратиться в суд. Имейте в виду: узаконить можно только такую перепланировку, которая не ущемляет права других людей, не создает угрозу их жизни и здоровью и не нарушает несущие стены и конструкции. Однако суд может не дать разрешения на самовольную переделку квартиры и обязать хозяев вернуть все в первоначальный вид.
В моей практике был случай, когда клиенты сделали хороший ремонт с перепланировкой. Она заключалась в том, что в несущей конструкции была сделана арка. Причем конструкция была усилена специальным образом. Тем не менее, суд вынес решение о ликвидации перепланировки. Собственники квартиры были очень расстроены: им снова пришлось тратить деньги, время и силы на то, чтобы привести жилье в нормальный вид...
Вывод простой: лучше заранее заручиться разрешением районной администрации на проведение перепланировки жилого помещения.
Наталья Трушанова, заместитель директора АН «Азбука недвижимости»:
- Перепланировки бывают и простые, и сложные. Простые перепланировки, например, снос стены между ванной и туалетом, замена дверного проема аркой и т.д. Более сложные - объединение комнаты с кухней, перенос санузла. Если вы хотите чего-то особенного, то сначала нужно получить разрешение на такую перепланировку соответствующих инстанций. Иначе может случиться так, что вы, полностью закончив ремонт, столкнетесь с отказом узаконить вашу перепланировку. И тогда все придется возвращать на круги своя, тратя время, силы и деньги! В моей практике был случай, когда семья купила вторую квартиру и объединила ее с первой через люк в полу. Получилась двухуровневая квартира - интересное решение, но я сомневаюсь, что его можно будет узаконить.
Меня часто спрашивают: «А зачем вообще нужно узаконивать перепланировку?» Отвечаю: «Хотя бы для того, чтобы можно было совершать сделки с недвижимостью». Если вы хотите в будущем продавать квартиру, имейте в виду, что далеко не каждый покупатель возьмет жилье с нелегальной перепланировкой. Впрочем, если перепланировка простая (объединение ванны с туалетом, например), покупатель, чаще всего и не настаивает на ее узаконивании. Сегодня даже банки, кредитуя квартиру с простой перепланировкой, не требует ее узаконить. Главное, чтобы ремонтные работы по изменению планировки квартиры не затрагивали несущих стен и не угрожали безопасности соседей. Но, при отсутствии узаконенной перепланировки, иногда квартира идет по заниженной цене.
Что лучше сделать сначала - получить разрешение на перепланировку, а потом ломать стены, или наоборот – сделать ремонт с изменением планировки, а затем узаконить данные действия, решается индивидуально в каждом конкретном случае. А какой вариант для вас будет проще и дешевле, подскажут специалисты агентства недвижимости, оказывающие услуги по сбору документов на перепланировку. Вы задумали – мы помогли вам решить ваши проблемы!
