Перемены нынче в моде: рынок `первички` и новое ЖИЛИЩНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Нынешней весной вступил в силу Федеральный закон `О долевом строительстве`, который, как предполагается, должен защитить права частных инвесторов. В итоге, за время его действия ни одного договора долевого участия в строительстве в Москве заключено не было. Пока застройщики продают объекты, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля 2005 года, и надеются, что закон все же скорректируют к октябрю текущего года, а пока используют суррогатные схемы.

Без дольщиков никак?

`Так или иначе, в жизни застройщиков и инвестиционно-риэлторских компаний, которые участвовали в реализации первичного жилья, уже наступила некая новая реальность, - говорит генеральный директор `ПИК-Регион` Сергей Канаев. Круг тех, кто может работать в новых условиях, начал резко снижаться`.

Чем же так хороши для застройщиков частные инвесторы? Во-первых, они позволяют компаниям решить вопрос с финансированием ранних стадий строительства, фактически кредитуя их. Во-вторых, застройщик получает гарантию, что его квартиры будут реализованы по приемлемой цене, что в условиях общей нестабильности и ухудшающейся конъюнктуры также ценно. В-третьих, такая практика разогревает рынок за счет того, что к потребительскому спросу добавляется спрос инвестиционный. Раньше около 10-15% квартир, продаваемых на стадии строительства, приобреталась дольщиками с целью последующей перепродажи. Но главное то, что дольщики - это источник `длинных` и дешевых денег. По оценке директора Департамента маркетинга и рекламы корпорации `ИНКОМ-Недвижимость` Сергея Елисеева, только в Москве речь идет примерно о 1,2 млрд долларов в год - такую сумму люди тратили каждый год на покупку квартир на начальной стадии строительства. При этом дольщики не требуют залога, редко интересуются отчетностью компании и вообще практически не обла дают рычагами воздействия на застройщиков.

Тем не менее, судя по всему, девелоперы будут вынуждены искать другие источники финансирования. Впрочем, ничего ужасного тут нет - такая ситуация вполне соответствует опыту зарубежных стран. Так, в Лондоне ни одна девелоперская компания не может выйти на площадку до тех пор, пока не урегулированы все вопросы с разрешительной документацией. К тому же до окончания сроков строительства жилого дома клиент платит всего 10 % от стоимости апартаментов. Более того, застройщик обязан застраховать свой проект на 25 лет. Директор Colliers International в Лондоне Дэвид Хаймс говорит, что `никогда не слышал, чтобы британские потребители платили вперед за жилье, так как это не имеет смысла`. По словам г-на Хаймса, строительство жилья всегда финансируют банки, будущие жильцы этим никогда не занимаются.

И хочется, и колется...

Пока же застройщики активно лоббируют корректировку закона и продолжают работать по нынешнему. Уже появились различные суррогатные схемы приобретения жилья в строящемся доме, на которые Закон `Об участии в долевом строительстве:` напрямую не распространяется.

Так, многие компании приняли решение привлекать средства частников с помощью векселей. `Вексельная схема - это продажа ценной бумаги, которая юридически не связана с определенной квартирой. То есть гипотетически ты можешь обменять ее потом на квартиру, а можешь получить обратно свои деньги, - разъясняет партнер юридической компании `Пепеляев, Гольцблат и партнеры` Виталий Можаровский. На этот договор не распространяется ни Закон о защите прав потребителей, ни Закон о долевом строительстве`.

Вторая схема привлечения частных средств для строительства жилья - подписание предварительных договоров. Физические лица вносят деньги и заключают предварительные договора, по которым за ними закрепляется определенная квартира в строящемся доме. После сдачи дома госкомиссии оформляется договор купли-продажи.

Другая схема связана с компанией-агентом, которая обязуется подобрать квартиру клиенту, а по договору о намерениях - в течение некоторого времени после оформления квартиры в собственность заключить договор купли-продажи.

Применяя подобные схемы, застройщики, конечно, решают свои проблемы по привлечению финансовых ресурсов на стадии строительства, но риски возрастают. С одной стороны, интересы инвестора становятся намного менее защищенными. С другой стороны, сделки по таким суррогатным схемам могут быть признаны незаконными, так как, по сути, носят притворный характер. И вряд ли государственные органы оставят без внимания то, что рынок жилья по-прежнему остается неконтролируемым и уходит в тень.

Кто виноват и что делать?

Игнорировать изменения во внешней среде компаниям становится все сложнее. Особенно непросто тем фирмам, которые не имеют собственных производственных мощностей и не обеспечены хорошей финансовой базой. Здесь проблемы с тем, чем заместить деньги дольщиков - банки неохотно кредитуют такие компании, да и стоимость кредитных ресурсов для них высока - до 20-25% в валюте. Поэтому перетряска рынка неизбежна - слабые уйдут, возможна серия слияний и поглощений. Крупные компании способны привлекать необходимые средства для финансирования проектов за счет собственные средств, кредитных ресурсов, фондов недвижимости и т. д. В наиболее выгодном положении, по прогнозам специалистов, окажутся те компании, которых изменение законодательства подтолкнет к реструктуризации собственного бизнеса, к приведению его в соответствие с западными стандартами прозрачности. Активная адаптационная стратегия позволит застройщикам расширить возможности привлечения сторонних инвесторов, кредитования, выпуска облигаций и даже в перспективе размещения собственных акций. Ресурсы институциональных инвесторов заменят деньги физических лиц. Такая ситуация давно имеет место на Западе. Станет ли рынок российской недвижимости более цивилизованным и прозрачным - покажет время. Правда, в любом случае за это придется заплатить повышением стоимости жилья.