Одной из верных примет осени можно назвать возвращение к вечной для рынка теме ипотечных кредитов - вернее, ставок по ним. Вот уже который год ипотечные ставки "намерены" опуститься до 7%, и вот уже который год это не происходит
Те из нас, кто еще помнит предкризисный оптимизм в ипотечном сегменте, помнят и то, как Дмитрий Медведев, тогда еще премьер-министр РФ, обещал, что ставки по ипотечным кредитам в ближайшее время опустятся до европейского уровня - до 6-7% годовых. После этого, как мы помним, рынок столкнулся с кризисом, потом с рецессией, а российская ипотека провалилась в долговую яму. Видимо, оптимизм премьер-министров - явление неизменное, поскольку в апреле этого года премьер-министр Владимир Путин называл приемлемой более низкую ставку по ипотеке — 5-6%. В середине лета он же призывал Сбербанк снизить среднюю ставку по ипотечным кредитам до 8% годовых, на что президент госбанка Герман Греф ответил, что это будет зависеть от инфляции, а сейчас в банке средняя ставка по ипотеке 11,5-12%. В 2010 г. ставка по ипотечным кредитам в России в среднем составляла 13,1% годовых, в 2009 г. — 14,3%.
Перспективы доступной (иными словами - дешевой) ипотеки Дмитрий Медведев, в принципе, уже обрисовал студентам во время одной из встреч. «Вы – взрослые, должны понимать, что халявы никогда не будет», – заявил Медведев, подчеркнув, впрочем, что высококвалифицированный специалист при этом должен иметь возможность получения жилья. Значит ли это, что президент России отказался от своего намерения добиться для отечественной ипотеки европейских ставок в 6-7%? И да, и нет - с одной стороны, глава государства глобально приоритеты не меняет, и остается при своем убеждении: ипотека должна быть доступной. «Ипотека должна быть более-менее доступная - не 15%, а в районе 6-7%», - сказал он, отвечая на вопросы студентов во время посещения Алтайского госуниверситета. Но банки больше не торопит и конечных сроков не называет. А то и в прошлый раз, с кризисом, как-то нехорошо получилось.
О сроках нам могут поведать другие игроки рынка, например, заместитель генерального директора ОАО АИЖК Андрей Семенюк. По его мнению, ставки по ипотеке до конца 2011 года останутся на прежнем уровне. «В рублевом эквиваленте до конца текущего года ставки будут находиться на уровне 12% годовых, а объемы ипотечного кредитования, несмотря на трудности на финансовых рынках, увеличатся до прогнозируемых АИЖК 640 млрд рублей», – отметил он.
«В нынешних макроэкономических условиях ставка по ипотеке не может составлять 6-7%, – сообщил „Эксперту Online” аналитик „Инвесткафе” Никита Игнатенко. – Для достижения данного уровня нужно либо выделить достаточно большой объем денежных средств для субсидирования этой ставки, либо снизить ставку рефинансирования с нынешних 8,25% до примерно 5%, а также инфляцию до уровня 3-4%».
В связи с этим, говорит аналитик, «доступную» по мнению Дмитрия Медведева, ипотеку в ближайший год-два мы, скорее всего, не увидим. «Тем не менее, при должном развитии программы господдержки ипотеки и стабилизации финансовой ситуации в мире и России можно ожидать снижение ипотечных ставок на 1-1,5%, то есть минимальные ставки для самых лучших заемщиков будут составлять 8-8,5%», – считает он.
С этим мнением согласился и главный экономист УК «Финам менеджмент» Александр Осин: «Под 6-7% годовых банки кредитуют сейчас лишь крупнейшие российские корпорации. Уровень ставок по ипотеке, который уже привел к „выдавливанию” с розничного рынка крупных игроков, составляет 10-11% годовых, – говорит он. – Это кредиты в рамках госпрограмм поддержки ипотечного рынка, они предоставляются квазигосударственными банками с высоким уровнем гарантий по стоимости пассивов, обеспеченные государственными кредитами и взносами в капитал в случае необходимости».
Консультант департамента Due Diligence «2К Аудит – Деловые консультации/Морисон интернешнл» Андрей Чернявский пошел еще дальше - он предсказал очередную волну кризиса и... повышение ипотечных ставок. «Банковская система начала испытывать проблемы с ликвидностью, поэтому снижение ставок вряд ли возможно. Скорее наоборот, следует ждать роста ставок по ипотеке и в некоторых банках он уже начался, – считает он. – О повышении ставок пока объявили всего несколько банков (Альфа-банк, Райффайзенбанк, Юникредит-банк), но скоро к ним присоединятся и остальные. Последними о повышении ставок объявят госбанки, так как за счет своего привилегированного положения они имеют доступ к более дешевому фондированию, чем частные игроки».
«Банки, предоставляя ипотечные кредиты, в первую очередь рассчитывают на то, что такой инструмент можно будет выгодно перепродать или переупаковать. В редких случаях банк планирует держать такой кредит на балансе весь срок (в России на сегодня он составляет в среднем 18 лет), – говорит Мария Коноплева, советник „Лигерион групп”. – В таком случае банк должен иметь настолько долгий и дешевый источник фондирования, который позволит ему продержать этот кредит „на книжке” все время заимствования без потерь и с учетом возможных дефолтов. Такая форма финансирования доступна общеизвестному количеству госбанков и, совершенно очевидно, будет недоступна, невыгодна и неинтересна частным банкам. В этой связи необходимо также напомнить, что ставка инфляции по году, по сведениям МЭР, может оказаться в районе 7%, что красноречиво говорит скорее о политической подоплеке такого заявления».
По мнению аналитика, таким банкам, как Сбербанк или ВТБ, могут предложить разработать программу в соответствии с новыми веяниями руководства. «Однако насколько предложенные условия будут полностью выдержаны сегодня даже этими банками, на наш взгляд, большой вопрос, – отмечает она. – Стоит обратить внимание, чем будут банки „перекрывать” такие риски, лежащие на балансе. Судя по сегодняшней рыночной конъюнктуре ничего, кроме государственной поддержки и программ, работать не будет».
«Как гражданин России, которому не чужд квартирный вопрос, продолжающий портить не только москвичей, но и большинство граждан нашей страны, я абсолютно согласен с президентом, – говорит Андрей Корельский, управляющий партнер адвокатского бюро „Корельский, Ищук, Астафьев и партнеры”, – что ипотечная банковская ставка в 13-15% действительно губительна для самой идеи ипотеки и никак не может способствовать ее развитию. Как следствие неразвитости ипотечной системы в России, мы видим не самые радужные перспективы для жилищно-строительной отрасли нашей экономики, а теперь еще и риски для банков».
«К сожалению, в условиях высокой волатильности и нестабильности на финансовых рынках большинство банков свернули более или менее привлекательные программы первого полугодия, – отмечает он. – Ведь даже такие гиганты, как Сбербанк, оказались не в состоянии долгосрочно сдерживать обещание, данное когда-то премьеру, когда их премиальный ипотечный продукт имел ставку 8% годовых в рублях».
Также Корельский выдвинул свою гипотезу - самую, пожалуй, невероятную для такого мероприятия. Он предположил, что так называемая европейская ипотека - это не так уж хорошо, и возможно, именно российская ипотека с ее высокими ставками может стать панацеей на нынешнем рынке.
«Необеспеченная и рискованная ипотека на стагнирующем рынке недвижимости по примеру США может привести к очень серьезным последствиям для российской банковской системы, – считает аналитик. – Поэтому неразвитость российской ипотеки – это может быть даже преимущество в условиях кризиса, а не ее недостаток. К сожалению для нас – цивилизованная ипотека в 4-6 % годовых – это признак стабильной финансовой системы и благополучного общества, чем до последнего времени перед нами изящно бравировали примеры из США и стран Западной Европы, однако времена меняются и квартирный вопрос в ипотеку в ближайшее время начнет портить не только москвичей, но и благополучных европейцев».
Остается только гадать - нужна ли она рынку вообще, такая ипотека, с такими ставками и такой внутренней нестабильностью? Ведь ни для кого не секрет, что высокие ставки являются де-факто ставками заградительными, отсекая большинству потенциальных заемщиков путь к ипотечным кредитам. И наличие таких разнообразных и неожиданных мнений по этому поводу говорит о том, что до стабильности отечественному ипотечному сектору еще довольно далеко. И до озвученных президентом России ставок - тем более.
