О нехватке недорогих гостиниц девелоперы, конечно, знали и раньше. Однако на подъеме рынка вложения в бизнес-центры возвращались за четыре-пять лет, а в отели — как минимум за восемь. Но в кризис деловые комплексы потеряли часть арендаторов, снизили ставки, так что срок окупаемости значительно увеличился. А вот экономика гостиниц не упала, говорит Вера Сецкая, президент GVA Sawyer. Именно поэтому перепрофилирование офисных объектов в гостиничные становится все более популярным.
Столица хочет стать гостеприимнее
В предкризисную пору доходность номера колебалась в районе $250-300. Сейчас она снизилась до $100, что гораздо ближе к европейской норме. Однако и сегодня неплохо чувствуют себя даже те отели, которым аналитики не предвещали бурного расцвета. Особенно привлекательны трех-четырехзвездочные комплексы – поскольку доходность проекта здесь не ниже, чем в офисном сегменте, только сроки возврата дольше. Кроме того, наличие гостиничного оператора снижает риски. «Из основных тенденций 2009 года на московском рынке недвижимости можно выделить усиление отельного сегмента как наиболее инвестиционно привлекательного, — говорит Владимир Поддубко, директор отдела гостиничной недвижимости УК «Уникор». — При best-use анализе девелоперы стали рассматривать отели как полноценную бизнес-альтернативу для своих площадок, а не как обременение или довесок. В сравнении с другими гостиничный сектор демонстрирует неплохие показатели по ликвидности. Причина заключается в том, что интерес к подобным проектам увеличивается на фоне стагнации офисного и торгового сегментов, а также дефицита отелей любого уровня».
При поддержке сверху
Поэтому как нельзя кстати пришлось утверждение столичным правительством в 2009 году Генеральной схемы размещения гостиниц в Москве, которая предусматривает увеличение в ближайшие 10-15 лет количества подобных объектов с существующих 246 до 535, в том числе за счет реконструкции и перепрофилирования жилых и административных зданий. За 2009-й введено в строй семь двух- и трехзвездочных отелей, четыре из них — преобразованные объекты. Как правило, базой становятся общежития, жилые дома, административные здания (в том числе федерального уровня), рестораны и вспомогательные постройки. Офисы — реже. Столичное правительство предложило девелоперам, уже получившим в центре города участки под бизнес-комплексы, изменить проекты в гостиничные. Например, в районе Большого Черкасского переулка, улиц Никольская и Ильинка вместо офисов появятся ТЦ, гостиницы и апартаменты. Впрочем, эксперты не уверены, что для застройщиков такие перемены выгодны: кризис рано или поздно закончится, арендные ставки вернутся на прежний уровень, а офисные помещения в центре Москвы будут востребованы всегда. С другой стороны, гостиница в центре Москвы тоже пустовать не будет. Особенно трехзвездочная.
Пройдемте в номера!
Во сколько обойдется превращение кабинетов в номера? Как говорит Марина Смирнова, старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels, корректировка проекта на «бумажной» стадии и согласовательные процедуры не слишком обременительны, однако приводят к потере времени. Если же здание почти завершено, реконцепция потребует серьезных вложений. Отделка также потребует дополнительных трат. Стандарт для офиса предполагает устройство фальшпола, подвесного потолка, разводку кондиционирования, чистовую отделку периметра. Ремонт отеля — это специальный дизайн, предполагающий использование достаточно дорогих материалов, оснащение номеров мебелью, бытовой техникой, оборудование и оснащение мест общего пользования.
Даже двух-трехзвездочный отель требует более значительных инвестиций, чем деловой комплекс. Реконцепция может сделать проект дороже на 35-40%. Хорошие шансы имеют офисные особняки в центре города — там можно открыть бутик-отель, аналогичный Golden Apple. Примеры успешной трансформации уже имеются. Например, УК «РосинвестОтель» два года назад изменила статус комплекса на стадии сооружения. Новая концепция оказалась удачной, потери инвестора — минимальны, отель стал доходным. По словам Дмитрия Богданова, директора по развитию Azimut Hotel Company, даже из здания уже подведенного под крышу можно сделать нормальный отель. Хуже, когда строительство на 75% завершено, идут отделочные работы, а владелец ищет управляющую компанию в региональную гостиницу с номерами по 120 кв. м. Такие проекты Д. Богданов считает бесперспективными.
Строить нельзя перепрофилировать
Далеко не каждый бизнес-центр способен обернуться гостиницей, утверждают эксперты. Большинству из них преобразование офисных комплексов видится одной из тех идей, которые отмирают со временем как не имеющие коммерческого потенциала. Однако Дэвид Дженкинс, руководитель департамента гостиничной недвижимости DTZ Россия и СНГ, считает, что некоторые офисные здания вполне могут превратиться в отели и приносить неплохую прибыль. Успех зависит от двух основных моментов: тщательного изучения рынка и наличия удачной архитектурной концепции. Очень важно четко представлять, какие типы отелей в каких частях города необходимы, на сколько номеров и т.д. Кроме того, нужен грамотный консультант на стадии сооружения и хороший оператор на этапе эксплуатации. Однако часто собственники предпочитают обходиться своими силами, что нередко идет во вред. Д. Дженкинс не согласен, что гостиничные проекты в принципе имеют слишком долгую окупаемость, а двух-трехзвездочные вообще невыгодны. В центре столицы таких объектов почти нет, а потребность в них велика. Оплачивать фешенебельные отели сегодня могут себе позволить немногие. Гостиницы экономкласса, как правило, во всем мире более прибыльны, если сопоставить строительные затраты и генерируемый денежный поток.
Против течения
Интересно, что пока столица решает проблему нехватки отелей путем перепрофилирования офисов, в регионах идет обратный процесс. Например, владельцы строящегося МФК «Антей» (Екатеринбург) рассматривают вариант преобразования в деловую зону гостиницы на 200 номеров (если не удастся найти на нее покупателя). Превращение отеля в бизнес-центр происходит, как правило, менее болезненно, и для периферийных городов такая метаморфоза привычна. Однако чаще под офисы сдают первые этажи старых советских гостиниц. Переформатирование нового объекта — скорее исключение из правил и является следствием непродуманности концепции. Возвращаясь к Москве, следует отметить, что отели могут появиться не только на месте офисов. Эксперты не исключают возможности преобразования торговых площадей — конечно, лишь там, где это окажется выгодно.
Источник фото: www.bookin.ru
