Передел рынка в Москве: олигархам - зеленую улицу, `красным директорам` - черную метку

На рынке недвижимости Москвы начался глобальный передел. Крупные компании, составляющие костяк московского стройкомплекса, или уже сменили владельцев, или в них идет активная скупка акций в интересах третьих лиц. Проектами в области недвижимости и строительства заинтересовались финансово-промышленные группы, которые раньше держались в стороне от столицы. В качестве основных причин происходящего эксперты называют как экономические, так и политические факторы. С одной стороны, столичный рынок недвижимости является надежным и прибыльным источником вложения средств для компаний, получающих сверхдоходы от деятельности в сырьевой сфере. С другой стороны, городские власти не препятствуют вхождению новых игроков в некогда закрытый строительный бизнес. `Передел идет потому, что в этом есть заинтересованность и олигархов, и мэрии, у которой в силу изменений в избирательном законодательстве больше нет причин держать стройкомплекс в строгой узде`, - заявил `Интерфаксу` источник, близкий к городской администрации.

Китобои

Исторически а Москве было 4 кита, на которых базировался строительный комплекс города - Главмосинжстрой, Главмосстрой, Главмоспромстройматериалы и Главмоспромстрой (сегодня соответственно - Мосинжстрой, Главмосстрой, Моспромстройматериалы и Моспромстрой). Все эти структуры действуют и поныне. Более того, они по-прежнему являются главной опорой горадминистрации при реализации масштабных строительных программ. Однако с 2004 года все четыре компании оказались вовлечены в процесс слияний и поглощений, который к лету этого года достиг своего пика.

Сначала собственника сменил Мосинжстрой. В мае почти 90% акций холдинга, объединяющего около 150 организаций, купил концерн `Нефтяной`. Его глава Игорь Линшиц стал президентом компании, сменив на этом посту Семена Свирского.

`Свирский продал свой пакет акций `Нефтяному`, не поставив в известность руководство города. Эго было тяжелым ударом`, - признался `Интерфаксу` высокопоставленный источник в горадминистрации.

Новые собственники `Мосинжстроя` заявляют, что сохранят профильный бизнес - прокладку инженерных коммуникаций и строительство, а также займутся девелопментом. Недавно компания вместе с концерном `МонАрх` выиграла конкурс на подготовку площадки под строительство в деловом центре `Москва-Сити` здания мэрии, а также заявила о начале первого девелоперского проекта на Серебрянической набережной.

Вслед за Мосинжстроем начались атаки на Главмосстрой и Моспромстройматериалы, входящие в структуру СПК `Развитие`, которое возглавлял бывший заместитель главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина Александр Воронин. `В начале приватизации в орбиту компании попали три крупных главка: Главмосстрой, Моспромстройматериалы и Мосмонтажспецстрой. Все пакеты были приобретены легально, за реальные деньги. Например, за 80% акций в Моспромстройматериалах мы выплатили бывшему директору Владимиру Константинову несколько десятков миллионов долларов`, - рассказывает о происхождении СПК `Развитие` сын А.Воронина, первый вице-президент Главмосстроя Владимир Воронин. Однако в начале лета Воронины лишились своего бизнеса.

Контроль над холдингом получила компания `Нафта-Москва`, ранее уже заявившая о своих интересах на строительном рынке покупкой Мосстройэкономбанка. `Сумма сделки оказалась меньше реальной стоимости активов, которые принадлежали СПК `Развитие`, признал в интервью `Интерфаксу` В.Воронин.

Впоследствии выяснилось, что `Нафта-Москва`, которую связывают с депутатом Госдумы Сулейманом Керимовым, не является конечным покупателем `Развития`. Контрольный пакет Главмосстроя приобрел `Базовый элемент` Олега Дерипаски. Сообщалось также, что собственностью `БаэЭла` станут и Моспромстройматериалы. Однако пока эта информация не нашла подтверждения. Ряд экспертов утверждает, что С.Керимов собирается стать самостоятельным игроком.

Обе структуры от комментариев на этот счет отказываются. Как утверждает источник `Интерфакса` в горадминистрации, `сделка по покупке СПК `Развития` коренным образом отличалась от смены собственника в `Мосинжстрое`. О.Дерипаска и С.Керимов встречались с Юрием Лужковым и договорились о принципах своей работы в Москве`.

Могикане

Последний из `могикан` стройкомплекса в его прежнем формате - Моспромстрой - в настоящий момент также переживает не лучшие времена. Уже год на предприятии идет активная скупка акций. В отличие от других компаний Моспромстрой никогда не имел реального собственника: в ходе приватизации его акционерами стали около 24 тыс. человек, каждый из которых имел не более 2% акций. `Очевидно, что те процессы, которые происходили в других строительных компаниях, рано или поздно должны были произойти и в Моспромстрое`, - считает собеседник `Интерфакса` в горадминистрации.

Источники в самой компании пояснили, что поскольку Моспромстрой является закрытым акционерным обществом, купить его акции люди со стороны не могли: `Сначала скупщики уговорили 12 человек подарить им свои ценные бумаги, а войдя в число акционеров, активизировали процесс уже на законных основаниях`.

Сколько акций Моспромстроя в настоящий момент уже скуплено, определить пока не представляется возможным. Реестр собственников закрыт. В самой компании считают, что не более 8%. В городской администрации говорят о 16-17%. А старший консультант Центра корпоративной защиты Роман Паршин полагает, что, судя по последним изменениям в составе совета директоров Моспромстроя, не дружественные по отношению к компании структуры вполне могли стать владельцами 25% акций.

Кстати, кто именно скупает акции строительного гиганта, не является тайной - это Московское речное пароходство, Росбилдинг и некая компания `Нерль`. Причем, ряд экспертов утверждает, что действуют они в интересах Сулеймана Керимова.

`С.Керимов уже обратился к Ю.Лужкову с предложением объединить долю города (департаменту имущества Москвы, по разным оценкам, принадлежат от 24% до 26% акций Моспромстроя - `ИФ`) и купленные им акции и договориться о консолидированном голосовании по наиболее важным вопросам`, - утверждает источник.

С таким же предложением, по данным `Интерфакса`, к мэру обратился и глава Моспромстроя Василий Мороз, но ответа пока не получил. Тем не менее, в самой компании надежду на поддержку столичного правительства не потеряли, в ней указывают на то, что Ю.Лужков возглавил наблюдательный совет Моспромстроя.

Смена ориентиров

После сделки по Главмосстрою Ю.Лужков заявил, что относится к событиям, происходящим на строительном рынке, `совершенно спокойно`. `Идут обычные рыночные процессы: акции предприятий продаются и покупаются. Это происходит не только в строительном секторе и не только в столичных масштабах`, - поддержал градоначальника глава стройкомплекса Владимир Ресин.

Интерес к строительным активам Москвы со стороны крупного бизнеса и чиновники, и независимые эксперты объясняют привлекательностью этого рынка, с одной стороны, и невозможностью для крупных финансово-промышленных групп найти источники вложения свободных средств вне его, с другой стороны.

`На федеральном уровне не определены приоритетные отрасли, куда бизнесмены могли спокойно вложить свои средства и иметь гарантированный доход`, - считает Ю.Лужков. Московская же система, по словам мэра, хорошо отлажена и способна приносить инвесторам стабильную прибыль.

Директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев также указывает на перспективность столичного рынка недвижимости для крупных игроков: `по совокупности факторов - ликвидность, риск, доходность - рынок недвижимости гораздо более привлекательный, чем, например, фондовый`. По его данным, доходность от реализации проектов в области девелопмента составляет не менее 30%. `Но может доходить и до 100%`, - подчеркнул эксперт.

`Процессы, происходящие на строительном рынке Москвы - это не передел, а его логичное развитие`, - считает вице-президент `Системы-ГАЛС` Андрей Закревский. В Москве почти не осталось простых строительных площадок, а для освоения сложных и для выхода в регионы у большинства столичных строительных компаний нет свободных средств.

`Зато у `Нафты` и тем более `БазЭла` они есть`, - говорит А.Закревский. Крупные игроки, пришедшие со стороны, могут дать московскому стройкомплексу то, чего ему сейчас больше всего не хватает - длинных и дешевых денег - и тем самым подстегнуть развитие отрасли.

`Новый менеджмент `Мосинжстроя` и других строительных гигантов - это не прежние `красные директора`. Они смогут вывести компании на качественно иной уровень`, - полагает собеседник `Интерфакса` в стройкомплексе.

Впрочем, существует опасность, что новые владельцы со временем не захотят играть по правилам, предложенным правительством Москвы. С точки зрения бизнеса, гораздо выгоднее строить дома бизнес-класса или элитные комплексы, чем заниматься панельным домостроением.

`Пока у нас есть надежный рычаг влияния на застройщиков - это земля и конкурсы, на которых она выделяется. Ведь в инвест-контрактах четко прописана доля города`, - предупреждает глава управления по экономической безопасности правительства столицы Александр Корсак.

В.Ресин уверен, что `реализация любого инвестиционного проекта невозможна без конструктивного диалога с городской властью, а вопросы того, что можно и что нельзя строить на данной конкретной площадке четко определены Генпланом`.

Молчаливое согласие

Опрошенные `Интерфаксом` эксперты согласны, что большинство сделок на строительном рынке проходит с ведома или при поддержке горадминистрации.

`Без согласия мэрии это вряд ли было бы возможно`, - говорит Р.Паршин. Олигархи заявляют о своих намерениях, а власти идут им навстречу, потому что `время пришло`. `Ведь Юрий Лужков уже объявил, что не намерен оставаться на своем посту еще на один срок`, - поясняет Р.Паршин. Эту версию не опровергают и в столичном правительстве. `Не исключено также, что мэр испытывает давление извне`, - говорит собеседник агентства.

`В свое время в городе сложилась полит-элита и бизнес-элита, которые поддерживали друг друга. Но сейчас ситуация иная. Одно дело - выборность, когда тебе надо на кого-то опереться. И совсем другое - система, при которой первое лицо назначается сверху`, - соглашается с экспертом собеседник `Интерфакса` в горадминистрации. `Политический фактор, безусловно, имеет место. Любое крупное политическое событие - будь то выборы в Мосгордуму или назначение первого лица - приводит к активизации групп влияния`, - говорит депутат Мосгордумы Ирина Рукина. -- По словам депутата, больше всего ее беспокоит, что передел строительного рынка проходит в криминальном контексте. `Методы, которыми действуют эти люди абсолютно дикие. Драки, маски-шоу, силовые захваты офисов, в каждом конкретном случае можно найти криминальный элемент`, - негодует И.Рукина.

А.Корсак в интервью `Интерфаксу` также признал, что некоторые последние сделки проходили нецивилизованно. Однако, подобная практика смены собственников, по его словам, постепенно сходит на нет. Если в 2004 году в Москве было зарегистрировано 40 силовых захватов предприятий, то за восемь месяцев этого года - всего 6.

Продолжение банкета

Эксперты не сомневаются, что передел столичного строительного рынка на этом не закончится. Потенциальные покупатели уже достаточно громко заявили о себе. `Олег Дерипаска привык быть первым и хочет стать номером один на строительном рынке`, - уверен В.Воронин. В скором времени к `БазЭлу` могут присоединиться и другие финансово-промышленные группы, уже реализующие в Москве крупные проекты в области офисной недвижимости. Прежде всего `Норникель`, имеющий пакет акций ОАО `Сити`, и `Северсталь`, строящая в `Сити` одну из высоток.

`Объектами для очередной экспансии могут в первую очередь стать `ДСК-1` и `СУ-155`, - предполагает Р.Паршин. Обе компании вертикально интегрированы, имеют собственные производства и могут рассматриваться как вариант приобретения готового бизнеса, что наиболее целесообразно экономически.

В руководстве `СУ-155` `Интерфаксу` заявили, что `не имеют планов по продаже бизнеса`. Первый зам. гендиректора `ДСК-1` Андрей Паньковский сказал `Интерфаксу`, что `у руководства компании нет ни мыслей, ни планов сворачивать деятельность`. `Мы продолжаем работу над проектами как в социальном, так и в коммерческом сегменте, разрабатываем новые серии домов, выполняем пожелания департамента жилищного фонда и жилищной политики города по оптимизации набора квартир`, - сообщил он.

Р.Паршин не исключает также, что в свое время со строительным бизнесом может окончательно расстаться и компания `ИНТЕКО`, ранее уже продавшая свои цементные предприятия и `ДСК-3`. `Рано или поздно `ИНТЕКО` уйдет с рынка. Дождется хорошего предложения и уйдет. Такие планы у ее руководства, несомненно, имеются`, - уверен Р.Паршин.

Однако в пресс-службе компании не подтвердили мнение эксперта. `Подобные слухи являются беспочвенными и не соответствуют действительности`, - заявила `Интерфаксу` пресс-секретарь `ИНТЕКО` Наталья Поливода.