Рынок загородной недвижимости начал испытывать проблемы уже в начале этого года. Значительно сократились продажи: в 80% поселков продавалось не более одного дома в месяц. Из-за различного рода проблем были заморожены более 20 проектов. Девелоперы испытывали сложности с финансированием в связи с резким ужесточением кредитной политики банков. Банки повлияли и на сокращение ипотеки, снижающее спрос на недвижимость. Пожалуй, только в сегменте экономкласса не было охлаждения.
Но несмотря на сложности с продажами, большинство девелоперов приняло решение идти обычным для России путем: цены не снижать, а поднимать, ведь высокая норма прибыли — это святое. И перекредитовываться на коротких деньгах в надежде, что все рассосется. Мировой кризис проверит, насколько такая стратегия разумна.
Хватит и останется
Статистически рынок загородной недвижимости Подмосковья постоянно растет: ежеквартально выходят 20–30 новых проектов коттеджных поселков. В целом сегодня в продаже их, по разным данным, от 273 (источник Rodex Group) до 395 (источник Vesco Consulting). Общий объем домовладений в этих поселках превышает 17000.
За три квартала этого года, по данным Vesco Consulting, было продано более 700 домовладений. Таким образом, ежемесячно реализовывалось примерно по два дома в поселке. В компании «Миэль-Недвижимость» несколько иные данные. Как отметил Дмитрий Цветков, коммерческий директор компании, на конференции «Современный взгляд на девелопмент загородной недвижимости», в 80% из 100 реализованных коттеджных поселков в течение года продавалось всего по одному домовладению в месяц.
«Темпы продаж практически по всем классам в текущем году снижаются, — сетует Геннадий Теряев, директор департамента развития бизнеса Rodex Group. — Общий спрос на загородную недвижимость падает». Пор его данным, в августе по всем классам поселков были отмечены «нестандартные» темпы продаж — в среднем один-два дома.
Стагнацию на коттеджном рынке принято объяснять мировым финансовым кризисом, дефицитом денег у потенциальных покупателей. Разумеется, это имеет место быть. И все же это не единственная причина, поскольку стагнация здесь началась раньше, чем до России докатилось эхо американских проблем.
Одна из причин в том, что для загородного рынка Подмосковья характерно большое количество непродуманных, изначально малоликвидных проектов. Отчасти это можно объяснить малым количеством сетевых игроков, их можно пересчитать на пальцах одной руки. Многие проекты начинаются совсем новыми, малопрофессиональными компаниями. Профессионализм вообще не относится к сильным качествам российских девелоперов. Ведь главная их компетенция — это умение дешево получить землю и пройти административные препоны.
Как же выглядит статистика продаж? Например, в 2007 году шли продажи коттеджей в 313 поселках, из них в 74 продавала дома и компания «Миэль». «Мы внимательно отбирали поселки для продажи. Брали только те, где есть хорошие документы. И отказывались от откровенно неликвидных поселков. Таким образом, мы отобрали, на наш взгляд, лучшее», — поделился на конференции, посвященной премии «Поселок года», Григорий Куликов, председатель совета директоров холдинга «Миэль». Так вот, по выборке «Миэля» ситуация выглядит так: в 15 поселках было реализовано по 30–50 домовладений. А в остальных за год было продано всего по 5–6 объектов. Таким образом, только 10% проектов были действительно актуальны.
Главная причина невостребованности поселков — низкое качество проектов и неравномерное распределение предложения по сегментам. В настоящее время, по данным Rodex Group, наблюдается переизбыток предложения в классах «бизнес» и «мультиформат+». В основном предложение серьезно превышает спрос в классе «бизнес+».
Традиционно наиболее востребованы коттеджи экономкласса. По информации Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра корпорации «Инком», доля коттеджных поселков экономкласса составляет 25% от общего объема предложения. В то же время спрос на недорогие коттеджи порядка 80% от общего. «Основной спрос сосредоточен в нижнем ценовом сегменте экономкласса», — подтверждает Геннадий Теряев. Экономкласс лидирует и по количеству продаж. «За прошедшие три квартала в этом сегменте было реализовано коттеджей более чем на 700 миллионов долларов. Это на 30 процентов больше в сравнении с аналогичным периодом 2007 года», — резюмирует Татьяна Алексеева, руководитель отдела исследований компании Vesco Consulting. А вот по стоимости объектов экономкласс, несмотря на свой рост, не делает погоды. В сегменте бизнес-класса за 9 месяцев объем продаж по коттеджным поселкам составил более 1,7 млрд долларов. Продажи элитного жилья были еще выше — 1,9 млрд долларов.
Однако, несмотря на затоваривание сегмента бизнес-класса, девелоперы неохотно реализовывают более дешевые проекты. «В сегменте “эконом” площадь дома должна быть в пределах 300 квадратных метров, в то время как девелоперу гораздо выгоднее строить более крупные и дорогие объекты. Ведь прибыль от реализации одного дома бизнес-класса может превышать доход от продажи 5–10 недорогих домов», — объясняет Татьяна Алексеева.
Все от жадности
Банальное желание больших денег сегодня привело девелоперов к тому, что многие проекты зависли. На сентябрьской конференции «Современный взгляд на девелопмент загородной недвижимости» редкое выступление обходилось без жалоб на покупателей — дескать, не покупают. «В настоящий момент сроки строительства большинства проектов сдвигаются из-за нехватки финансирования, которое стало следствием некорректного расчета», — считает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «Миэль — Загородная недвижимость».
На сегодняшний день более 20 поселков заморозили продажи. Среди прочих 33 club, «Топаз», «Армония», «Родные просторы», «Новые горки», «Ватутинки-парк». По мнению Татьяны Алексеевой, главные причины тому нерешенные проблемы с подводом коммуникаций или подъездными путями, а также смена собственника.
В другую группу аутсайдеров попали проекты с непродуманными концепциями (или их отсутствием), невостребованными покупателями архитектурным стилем и планировкой, неудачным месторасположением. Татьяна Алексеева говорит, что таковые есть во всех сегментах рынка: в экономклассе («Мармеладово», «Красный ручей»), в бизнес-классе («Пять звезд», «Гринвуд»), в элитном («Лесной ручей-3»).
Традиционно не пользуются особым спросом объекты, расположенные на Горьковском, Каширском и Егорьевском шоссе. Эти направления менее всего благоприятны с точки зрения экологии. В основном там обосновались в домах экономкласса жители спальных районов востока Москвы. Состоятельные люди стараются приобретать загородную недвижимость на тех направлениях, где социальный статус жителей более высок и однороден.
Чем дальше от Москвы, тем здоровей
Сегмент экономкласса стал активно развиваться в формате «дальние дачи» — в 80–100 километрах от Москвы. Ближе к столице землевладельцы так сильно задрали цены, что никакое строительство нерентабельно. Так, количество проектов «дальних дач», по данным «Велес Капитал Девелопмент», по сравнению с 2005 годом увеличилось в разы — с 23 до 111. Но домовладений стоимостью до 300 тыс. долларов все так же не хватает. «В экономклассе на один дом приходится примерно 150 потенциальных покупателей, а в сегменте de luxe не более четырех-пяти», — приводит данные Владимир Яхонтов.
Одним из главных кластеров строительства «дальних дач» стало Симферопольское шоссе. Эта бессветофорная трасса долгое время была сильно недооценена, но сейчас начинает реализовывать свой потенциал. Многие специалисты уверены, что именно это направление будет одним из наиболее активно застраиваемых в Подмосковье.
Успех «дальних дач» обычно гарантируется совпадением ряда факторов: удачным местоположением с сочетанием природы и доступности, грамотной концепцией и адекватностью цен. Крайне важно, чтобы проект развивался и девелопер строил, а не только продавал будущие дома, тогда «дальние дачи» хорошо раскупаются. К примеру, в «Заречье» на Симферопольском шоссе в месяц до последнего времени продавалось порядка 10 домов. В поселке «Окская слобода» компании «Царьград» через неделю после начала продаж все коттеджи низшей ценовой категории 100 тыс. долларов за дом площадью в 100 кв. м на участке в 10 соток были забронированы. В поселке «Заокские просторы» компании RDG за два года реализации продано 95% домов первой очереди (всего 187 коттеджей) при минимальной стоимости домовладения около 4 млн рублей. (дом 160 кв. м на 11 сотках).
Среди удач такого рода Татьяна Алексеева отмечает также «Солнечную горку», «Заповедное» (экономкласс), «Светлогорье», «Маяк», «Пестово» (бизнес-класс, причем за прошедшие три квартала продано более 60 домовладений в каждом из поселков), а Дмитрий Таганов в категории бизнес-класса выделяет комплекс «Покровский»: в течение шести месяцев там было реализовано 130 домовладений.
Чем сердце успокоится
При негативном сценарии развития экономической ситуации, который большинство экспертов сегодня считают наиболее вероятным, основная часть проектов будет заморожена из-за нехватки средств у девелоперов. Уже сегодня процентные ставки по банковским кредитам повышены до 18% и продолжают расти дальше. В Москве даже крупные девелоперские структуры — Mirax Group, «Система Галс», ГК ПИК — продают площадки и останавливают реализацию «бумажных» проектов. На загородном рынке эта тенденция неизбежно отразится, но, вероятно, позже, за счет более высокой инерции.
Упадут ли в этой ситуации цены? Представители девелоперских компаний, как всегда, сходятся на том, что нет. По мнению Татьяны Алексеевой, только в ближайшие полгода будет наблюдаться снижение покупательской активности, затем можно ожидать стабильную динамику возобновленного роста цен. Владимир Яхонтов даже считает, что цены на загородную недвижимость продолжат расти: «Количество новых проектов значительно сократится за счет временного ухода с рынка мелких и средних девелоперов, которые будут продавать или замораживать свои проекты в связи с недостатком финансирования. Параллельно крупные застройщики начнут стимулировать покупательский спрос, предлагая более долгосрочную рассрочку, и брать на себя бремя кредитования покупки».
Впрочем, плох тот девелопер или риэлтер, кто предрекает падение цен. Понятно, что они прямо заинтересованы в росте рынка. События же на западных фондовых рынках и рынках недвижимости говорят совсем о другом. Мировая экономика входит в рецессию, во время которой недвижимость, естественно, подешевеет. Вполне вероятно, что российские девелоперы только делают хорошую мину, но при этом все-таки готовятся к тяжелым временам.
Фото: Ника Зиангирова
