Полгода назад на рынке появились сразу две палаты недвижимости — Северо-Западная и Санкт-Петербургская. Начать свою деятельность профобъединения решили масштабно — с разработки законопроекта об агентской деятельности и создания СРО. О том, как риэлторам выстроить сильное лобби, рассказывает председатель правления СЗПН Павел Созинов.
– Хотя некоторые привыкли называть агентов риэлторами и брокерами, мы нарочно избегаем этих слов в будущем законе. В 1990-х зарождающийся рынок перенял западные термины; ориентация шла на опыт США, а у нас в итоге все сложилось совершенно по-иному. В российском деловом обороте есть вполне понятные определения, которые и стоит применять: «агент», «агентский договор». Кстати, в регионах сформировалось отрицательное отношение к иностранным обозначениям нашей профессии. Думаю, причина — в том числе в обилии криминальных новостей о брокерах и «черных риэлторах».
Продвигая концепцию законопроекта, мы стараемся наладить контакт с теми, от кого может исходить законодательная инициатива: с исполнительной и законодательной властью регионов, с коллегами по цеху, представителями строительной отрасли, местных отделений Росреестра и т.п. Каждый месяц проводим выездные совещания в регионах, преимущественно на Северо-Западе. К обсуждению уже подключаются и другие крупные центры: Омск, Кемерово, Пермь, Иркутск, Новосибирск, Саратов, Ростов-на-Дону.
– Зачем риэлторам объединяться в СРО, если этого не требует закон?
– СРО обладают правом законодательной инициативы, через них мы и намерены продвигать закон об агентской деятельности. Поначалу надо структурировать рынок. Согласно 315-му закону нам ничто не мешает заниматься саморегулированием на добровольной основе и выстраивать новую систему в законном формате. Условия несложные: объединяются 25 компаний либо 100 специалистов, создают компенсационный фонд.
В Петербурге, Вологодской и Архангельской областях уже идет подготовка к регистрации объединений. Хотя и тут все непросто: поскольку нет методологии создания СРО агентств недвижимости, не до конца понятно, как им надо корректировать свой устав. Даже в региональных Управлениях Минюста чиновники не смогли прийти к единому мнению по этому вопросу. Когда мы создадим некий стандартный продукт, регионам будет легче его применять (сегодня многие к этому готовы, но не понимают алгоритма).
В самих СРО нет смысла гнаться за числом, надо отрегулировать внутренние связи: работать рука об руку непросто, особенно когда начинаешь отвечать рублем за действия соседа. Есть вопросы и по страхованию профессиональной ответственности: что считать страховым случаем и т.п.?
Заявления некоторых профессиональных объединений о том, что они кого-то от чего-то застраховали, — это профанация. Как только суды заставят агентов расплачиваться не в объеме комиссионных, а в полном размере понесенного ущерба, рынок встанет. И эти времена уже не за горами. Наш клиент при большом желании и с хорошим адвокатом всегда может попытаться получить компенсацию в полном размере. К счастью, прецедентов пока не было. Поэтому уже сейчас надо прописывать страхование либо в законе об агентской деятельности, либо в профстандартах СРО.
Спектр агентских услуг до сих пор не понятен ни клиенту, ни даже тем, кто их предоставляет. Поначалу некоторые объединения пытались дать в уставах расширенное толкование агентских услуг, но как только заходил разговор об ответственности — они уходили к размытой «посреднической деятельности». Это ошибка, так мы теряем рынок, передаем его кому угодно: нотариусам, юристам — тем, кто занимает активную позицию. Вся пресса уже задается вопросом, а зачем нужен агент, когда есть продавец, покупатель, юрист и информресурсы.
Для меня до сих пор загадка, как нерегулируемый рынок сформировался таким образом, что на нем немного правонарушений. За пределами обеих столиц 99% расчетов проходят после подписания договора, но до его регистрации. И если Росреестр заворачивает сделку, стороны разбираются «по понятиям».
– Как организованы риэлторы в регионах?
– Все существующие профобъединения больше напоминают клубы по интересам. Это все правильно, но сначала надо что-то сделать для организации жесткого правового поля. В некоторых регионах вообще нет площадок для общения профессионалов. Например, в Карелии на совещании в правительстве, где мы представляли наши разработки, участники рынка впервые встретились друг с другом. У многих до сих пор такая установка: зачем что-то регулировать, когда у нас и так все хорошо и деньги можно хранить в тумбочке. Кроме того, как мы убедились, до регионов информация о СРО доходит в искаженном виде: они слышали лишь о бюрократизме объединений, купле/продаже допусков к профессии и т.п.
Другая крайность: мы обнаружили, что по России некоторые бизнес-сообщества больше контактируют с местными властями, чем мы со своими. Например, в Перми есть палата недвижимости, эксперты которой вырабатывают для госорганов некие оценки законодательных инициатив, проектов. В Архангельске мы предложили создать экспертный совет при областном собрании депутатов, мнение которого будет учитываться при верстке местного бюджета. У нас подобные группы пока в зачаточном состоянии.
И все же почти везде, где мы бываем, есть четкое понимание того, что «так больше жить нельзя». Во многих регионах бизнес-сообщества уже готовы принять новые механизмы регулирования. Особенно там, где кризис сильно ощутим. Например, в таких моногородах, как Череповец, на 50% упали цены, сделок стало меньше на 70%, криминала все больше, в том числе на рынке недвижимости.
– Чем принципиально различаются рынки мегаполисов и провинций?
– Если говорить о Северо-Западе, то все города, за исключением Петербурга и Калининграда, крайне похожи: население — 200 000-500 000 человек, 70-100 агентств, до 10 000 сделок в год. Принципиальная разница не в масштабах рынков, а в структуре компаний. Например, франчайзинговые фирмы я встречал только в двух столицах. В остальных городах компания с десятком агентов уже считается крупной.
– Кто вас поддерживает?
– Депутатский корпус, субъекты Федерации на уровне отраслевых вице-губернаторов. Мы в режиме постоянного диалога: идет плотная притирка, обсуждения подходов, определений. У сторон есть желание работать: у бизнеса — зарабатывать деньги, у власти — сделать систему более прозрачной и получать налоги.
Мы поняли, что наш рынок не понятен ни законодателям, ни исполнителям, потому что среди них практически нет наших коллег. Причем это касается и мегаполисов. В органы законодательной власти разных уровней должны баллотироваться лидеры нашего рынка. В противном случае мы никогда не сможем донести наши предложения до государства. Выборы не за горами.
– Чья роль усилилась во время кризиса: агента или компании с именем?
– Агента — абсолютно точно. В агентствах число сделок сократилось примерно вдвое, а на рынке в целом их количество практически не уменьшилось. Компании сильно сдали в глазах клиентов.
По нашей концепции, агент — основной субъект рынка, потому что именно он ведет сделку от начала до конца. Поэтому в будущих реестрах должны значиться именно агенты с четко прописанными обязательствами и аккредитованные при СРО компании. Пока мы имеем набор разнородных фирм: в одной — франчайзинг, в другой — ИП с невнятной системой взаимоотношений «компания — специалист».
– Руководителей агентств, вероятно, пугает излишняя самостоятельность агентов?
– Эти опасения небезосновательны. Специалисты, оптимизируя затраты, уже сейчас объединяются в отдельные «брокерские площадки», есть такие фирмы. Но практика показывает, что и там бывают проблемы: если нет четко выстроенной внутренней вертикали и корпоративных стандартов деятельности — непонятно, кто за что отвечает. Раньше или позже это негативно сказывается на работе.
– Не жалеете, что баллотировались на пост президента Российской гильдии риэлторов?
– Это был хороший опыт и возможность наладить связи с регионами, понять их проблемы. Те, с кем мы занимались выборами, теперь помогают наладить саморегулирование в нашем бизнес-сообществе. Победи я тогда на выборах — это было бы невозможно.
Кстати, за полгода в Северо-Западной палате недвижимости уже появилось более 150 членов, ее региональные представительства есть в десяти субъектах РФ.
– Сами вы — практикующий риэлтор?
– Я генеральный директор и один из учредителей АН «Невская ипотека», а также председатель совета директоров агентства «Вариант». В каждом — по 20-25 агентов. Сам работаю только с крупными клиентами. Сделка — это не только показы и сбор справок, в первую очередь — разработка оптимальных схем рассчетов и т.п.
Фото: uln.real-estate.ru
