О том, что происходит на украинском ипотечном рынке сегодня, и как он изменился со времен кризиса ИАП «Столичная недвижимость» рассказал Павел Матияш, исполнительный директор Украинской Национальной Ипотечной Ассоциации.
Расскажите, как развивался ипотечный рынок в Украине после кризиса?
С осени 2008 года массовая ипотека в Украине остановилась. С тех пор происходит амортизация банковского ипотечного портфеля. Это происходит намного активнее, чем выдача новых ипотечных кредитов. На 1 января 2010 года банковский портфель жилищной ипотеки составлял почти 105 млрд. гривен. По результатам первого квартала 2012 года – уже около 70 млрд. То есть 30-35 млрд. было погашено. И эта тенденция продолжается.
То есть динамика рынка однозначно негативная, а есть ли хоть какие-то положительные сигналы?
Последнее время фиксируем незначительное увеличение выдачи новых кредитов. Так, по данным Нацбанка, в первом квартале 2012 года банки выдали более 19 тысяч ипотечных кредитов. Это больше, чем раньше, но, если сравнивать с докризисными временами, то это существенно меньше, ведь в 2008 году выдавалось ежемесячно 40-60 тыс. ипотечных кредитов. Но, с другой стороны, в период с 2009 по 2011 роки новые ипотечные кредиты практически не выдавались.
Также нужно понимать, что, в основном, банки кредитуют сейчас только вторичный рынок. «Первичку» готовы кредитовать разве банки, как-то связанные с застройщиком: принадлежат к одной финансовой группы, или отобрали объекты у корпоративных заемщиков и решили достроить и продать квартиры в них самостоятельно.
Какие сейчас «традиционные» условия кредитования жилья банками?
Валюта кредита – гривна, но уже появляются банки, которые начинают выдавать кредиты в иностранной валюте – например, «Сбербанк России» предлагает ипотечные кредиты в российских рублях. Срок кредитования колеблется от 1 года до 30 лет, но, как показывает практика, средняя продолжительность «жизни» ипотечного кредита составляет 5-6 лет (так было и до кризиса), ведь люди ищут различные возможности, чтобы погасить кредит как можно скорее.
Размер первого взноса сейчас колеблется в пределах от 10% до 60%, но предложения с первоначальным взносом менее 20% найти сложно. Одноразовая комиссия за открытие счета составляет 0,3-3%, хотя некоторые банки не берут этой комиссии (Всеукраинский Банк Развития, Украинский Профессиональный Банк, «Крещатик», «Фортуна-Банк» и «Правэкс-Банк»). Минимальная процентная ставка в гривне составляет 7,75% годовых, а максимальная по рынку – 27,5%. Но надо понимать, что низкие процентные ставки банки предлагают только для покупки квартир, которые находятся у них на балансе – после конфискации, и они стремятся как можно быстрее от них избавиться, поэтому предлагают привлекательные условия. Схемы погашения кредита применяются две – аннуитетная (равными частями ежемесячно) и классическая (ежемесячный платеж постоянно уменьшается). Ранее некоторые банки также взимали ежемесячную комиссию, но сейчас все отказались от этой практики. Средний размер ипотечного кредита сейчас составляет около 270 тыс. грн. Ежемесячно оформляется около 6 тысяч новых ипотечных договоров.
Насколько банки лояльны к заемщикам, которые задолжали?
Если нормальный заемщик, если нет конфликтов, если он не скандалит, не прячется, не выдумывает никаких схем, чтобы избежать этой ответственности, то банку интересно мирно решить этот вопрос. Часто банки предлагают что-то вроде мирового соглашения. Учитывая, что стоимость жилья упала, из-за чего задолженность по кредиту уже больше, чем цена той квартиры, то банк может предложить следующие условия: у вас задолженность 100 тыс., жилье сейчас стоит 70 тыс., погасите хотя бы 80 тыс. и разойдемся. Есть и другие способы достичь компромисса с банком, если нормально с ним работать: можно договориться о продлении срока кредитования, на оплату на протяжении какого-то периода только процентов, перевод из одной валюты в другую, пересмотр графиков погашения.
А есть банки, которые независимо от ситуации выбирают жесткую позицию и не идут на уступки?
Такие банки, действительно, есть, но их немного. Ведь банкам невыгодно забирать квартиру, поскольку с ней потом что-то нужно делать, а продажа недвижимости – не является функцией банка, это крайний случай. Ведь залог для банка – это лишь уменьшение рисков и определенная гарантия, что он не все потеряет в случае каких-то непредвиденных ситуаций. Как, кстати, и первый взнос клиента – таким образом клиент берет на себя часть обязательств, поэтому банк и клиент разделяют риски и вместе входят в этот проект.
Если гипотетически представить, что Нацбанк разрешил возобновить ипотеку в валюте, это как-то повлияло бы на рынок?
Думаю, если бы появились кредиты в валюте на тех же условиях, что ранее - на уровне 11-12% годовых, то люди побежали бы снова их брать, ведь наш народ ничему не учится. Хотя я считаю, что полный запрет валютных кредитов – это тоже слишком радикальный шаг. Его можно было ввести на определенный посткризисный период – например, на год, чтобы стабилизировать ситуацию. Но в целом следовало бы не абсолютно запрещать, а привязаться к какому-то банковскому показателю, чтобы была обоснована пропорция, например – не больше 20 или 30% кредитов можно выдавать в валюте. Или какие-то условия к заемщикам, которые могут претендовать на кредит в валюте. Например, если человек предоставит подтверждение, что получает зарплату с четкой привязкой к курсу гривны по отношению к какой-то валюте и зависит от этого (это, например, может быть прописано в контракте человека).
А сейчас банки могли бы привлечь валютный ресурс, чтобы выйти на ставку 11-12%, о которой вы упоминали?
Уже и непонятно. Учитывая риски и ставки, по которым готовы иностранные структуры предоставлять кредиты нашим учреждениям, то не думаю, что банкам это было бы легко и выгодно. Возможно, разве что материнские банки, то в этом плане поддерживали бы свои дочерние структуры в Украине. Мы же понимаем, что валютный ресурс был более или менее длинным и он позволял как-то работать с ипотекой, а если сейчас все ресурсы короткие и дорогие, то трудно говорить о массовой и нормальной ипотеке.
Если прогнозы о падении гривны после выборов оправдаются, как это повлияет на ипотеку в Украине?
Несмотря на то, что сейчас объем ипотечных кредитов «только» 70 млрд. гривен, все равно 82% из них – это валютные кредиты. Поэтому, если гривна снова потеряет свои позиции – это будет удар. Ведь если человек однажды утром проснется и увидит, что ей по кредиту нужно платить уже на 50% больше, чем раньше, конечно, от такого трудно оправиться и это скажется на рынке. Мое мнение, что, возможно, не нужно было «держать» гривну все это время. Лучше было ее планомерно понижать – на 2-3% в квартал, заявить об этом и, чтобы это делалось прогнозируемо, было ожидаемо и не так резко для людей, для бизнеса. Например, в России именно так и сделали, и это позволяет хоть что-то спланировать, просчитать, как жить дальше – как физическим лицам, так и бизнесу.
Фото: lifeglobe.net
