Для совершения сделки на вторичном рынке жилья продавец сегодня обязан представить лишь правоустанавливающий документ и кадастровый паспорт. Однако покупатели требуют гораздо больше бумаг.
Если продавцу при сделке нужно иметь только два документа, то покупателю – еще меньше: договор купли-продажи при подаче документов на регистрацию права собственности. Но риэлторы, сопровождающие сделки, как правило, терпеливо собирают максимально полный пакет документов.
Формы
С начала 1990-х годов, когда и начал складываться рынок недвижимости, форма 9 и форма 7 были важными документами, необходимыми для проведения сделки. «Девятка» до сих пор остается актуальной, а вот «семерка» в подавляющем большинстве случаев стала ненужной. Впрочем, многие риэлторы, по привычке или для большей уверенности в успехе сделки, требуют в жилконторах обе справки.
Давайте разберемся, зачем нужны «девятка» и «семерка».
Содержащаяся в форме 9 информация важна потому, что зарегистрированный, но не принявший участия в приватизации квартиры гражданин по закону сохраняет право пользования этим помещением. В итоге новый собственник рискует столкнуться с ситуацией, когда некий гражданин вдруг попытается реализовать это свое «право пользования помещением». К примеру, это может быть человек, вернувшийся из мест заключения, или с воинской службы, или из больницы. Либо в дверь позвонит молодой человек – когда-то давно, еще не достигнув совершеннолетия, он ушел из дома, а сейчас вот решил вернуться. Собственником помещения он не станет, но право проживания сохранится за ним.
Форма 9 – документ, необязательный для Росреестра и продавца, но необходимый для покупателя. В «девятке» указаны данные о регистрации в квартире каждого жильца на настоящий момент
Закон не ограничивает срок действия формы 9, но многие организации, для обращения в которые может понадобиться этот документ (детский сад, школа, собес, суды и пр.) самостоятельно определяют срок его действия. Обычно это месяц. Однако покупатель может потребовать от собственника более «свежую» справку, выданную сразу после достижения договоренности о сделке. И это справедливо. Ведь в процессе переговоров список зарегистрированных в квартире граждан мог измениться. Поэтому при операциях с недвижимостью иногда приходится получать эту справку несколько раз – покупатель стремится обезопасить себя от приобретения жилья с прописанными в нем посторонними людьми.
«Семерку» в последнее время многие риэлторы считают ненужной, так как ее якобы заменил кадастровый паспорт (об этом важном документе ниже). И все же агенты, представляющие интересы покупателя, предпочитают иметь в пакете документов и эту справку.
По сути, она представляет собой выжимку из технического паспорта – документа, содержащего наиболее полное описание параметров квартиры. «Я думаю, что имеет смысл сверять данные технического паспорта с данными формы 7, – рассказал БН президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. – В моей практике были случаи, когда информация “семерки” и техпаспорта объекта расходилась кардинально».
Действительно, иногда случается, что объект оказывается много меньшей или большей площади, чем та, что указана в техпаспорте. Расхождения возникают из-за ошибок замерщиков или из-за того, что собственник путем перепланировки «отъел» не принадлежащую ему площадь. Такое случается чаще всего в коммунальных квартирах домов старого фонда, в которых жильцы устанавливают перегородки по своему усмотрению, но бывает и в домах массовой советской застройки – жильцы переносят входную дверь в пространство общего коридора, тем самым создавая прихожую.
Форма 7 представляет собой «выжимку» из технического паспорта – документа, содержащего наиболее полное описание параметров квартиры
Типичный пример. Семья, много лет проживающая в доме старого фонда, оплачивала коммунальные услуги за 120 кв. м. Именно такая площадь числилась в «семерке». Когда же настало время продавать квартиру, пришел сотрудник ПИБ (проектно-инвентаризационного бюро) и выявил 140 кв. м. Откуда взялись лишние «квадраты» – собственник не в курсе или не хочет вспоминать.
Можно ли купить такую квартиру? Вполне. Просто нужно посмотреть данные кадастрового паспорта, а если такового нет, то получить его. И в договоре прописать реальную площадь квартиры.
Паспорта
Другое распространенное заблуждение связано с двумя паспортами квартиры: техническим и кадастровым.
Первый содержит информацию об оценочной стоимости объекта на текущий год и полный список его характеристик. (Правда, указанная там стоимость – инвентаризационная и не имеет к рынку никакого отношения.) Техпаспорт важен потому, что с его «необязательностью» при сделке часто не согласен покупатель. Ему необходимо, чтобы увиденное на просмотре было подтверждено официальным документом.
Технический паспорт содержит информацию об оценочной стоимости объекта на текущий год и полный список его характеристик. Правда, указанная там стоимость – инвентаризационная и не имеет к рынку никакого отношения
Второй паспорт, кадастровый, представляет собой документ, состоящий из двух страниц. На первой содержатся следующие сведения: кадастровый номер, номер кадастрового квартала, этаж, на котором расположено помещение, местоположение (точный адрес), предыдущие кадастровые номера (если таковые были). На второй странице – план расположения помещения на этаже, причем на поэтажном плане можно видеть чертеж планировки квартиры.
Казалось бы, и информации, указанной в «семерке», должно быть достаточно для покупателя. Однако придирчивый, грамотный приобретатель наверняка пожелает сравнить данные кадастрового и технического паспортов. Ведь если цифры и линии чертежей будут различаться, то можно сделать вывод о проведенной в прошлом незаконной перепланировке либо об ошибках в замерах.
Не исключено, что покупатель все равно приобретет квартиру, просто потому, что она ему очень понравилась. Договор купли-продажи Росреестр примет и с очень большой вероятностью выдаст свидетельство о собственности.
Однако, если сделка будет оспорена кем-либо в суде, нестыковки в разных документах обязательно привлекут внимание. И они сыграют не в пользу собственника.
Кадастровый паспорт – выписка из государственного кадастрового реестра недвижимости, содержащая краткие сведения об объекте недвижимости и его графический план.
Получение кадастрового паспорта необходимо для государственной регистрации прав на владение объектом недвижимости и совершения сделок с данным объектом, предполагающих смену владельца: купли-продажи, оформления права наследования, дарения, судебного производства, проведения строительных работ, реконструкции и капитального ремонта.
Снова про ипотеку
Далеко не всегда участники рынка покупают квартиру напрямую и без привлечения ипотечных средств. Эксперты говорят о том, что около 30% покупателей в общем объеме сделок вторички используют ипотечные средства. Но, если брать во внимание весьма распространенные на рынке цепочки, то, по словам Дмитрия Щегельского, речь может идти о 70% «ипотечных» покупателей.
Следовательно, помимо покупателей, продавцов и их представителей-риэлторов в большинстве сделок принимает участие банк, который требует для одобрения кредита полный пакет документов. Кредиторам интересен и даже обязателен максимум информации об объекте: и форма 9, и форма 7, и оба паспорта на квартиру. Поэтому бумажной волокиты, вероятнее всего, не избежать.
