Наличие парковки – одна из составляющих успешной работы магазина. Человек, отправившийся за покупками на автомобиле, даже не дойдет до магазина, если не сможет припарковаться. В этом случае все инструменты повышения продаж и лояльности покупателей, использование BTL, грамотный мерчандайзинг и, в конце концов, улыбки продавцов становятся бесполезными, работать-то им не для кого. Как результат – упущенная прибыль. Поэтому магазин должен начинаться с парковки.
Вероятно, многие из нас помнят культовый фильм Тарантино «От заката до рассвета». На протяжении всей картины мы следим за тем, как разворачиваются события в небольшом помещении ночного бара. И лишь в конце, под титры, режиссер дает нам возможность рассмотреть обратную сторону здания. И тогда нам становится ясно, что одноэтажная постройка бара – лишь верхушка айсберга, которую подпирает снизу многоуровневое образование, хранящее тайны его обитателей. Именно так обстоит дело и с парковками торговых центров. Иногда невидимые покупателям, а иногда воспринимаемые ими как должное, они занимают большую площадь, чем само здание торгового комплекса. В идеале - территория торгового центра еще на первых стадиях строительства должна быть разделена на три зоны: под торговый центр, под благоустройство и под паркинг. Благоустройством принято считать зеленые насаждения, клумбы с цветами и прочие атрибуты, радующие глаз посетителя. А вот парковка – можно сказать жизненно важная необходимость практически каждого покупателя, занимает большее пространство, чем то, что отводится и на сами торговые площади, и на благоустройство вокруг центра. По словам первого вице-президента по стратегическому развитию компании Blackwood Михаила Геца, оптимальное соотношение достигается, когда участок условно делится именно таким образом – застройка, парковка, благоустройство. Однако на практике предпочтение всегда отдается парковке, и оптимального соотношения паркинга и благоустройства достаточно трудно добиться в силу небольших площадей участков. В центре города это соотношение игнорируется почти всегда. С другой стороны, там, где земельный участок позволяет – благоустройству уделяют достаточное внимание. Эти слова подтверждает мнение главного архитектора проектов компании «Торговый Квартал» Сергея Нащекина: «Нормативами отводится большое значение благоустройству территории: по требованиям - 0,5% от площади застройки должно занимать озеленение: деревья, кустарники, газоны и клумбы, - отмечает он. - Действительно при строительстве торговых объектов это требование часто так и остается на бумаге, многие девелоперы его не выполняют. По сравнению с созданием парковочных мест благоустройство территории отходит на второй план, и примеров соблюдения заявленного процента не много». На первом этапе проектировки ТЦ высчитывается необходимое количество машино-мест. Заместитель директора Jones Lang LaSalle Россия и СНГ Полина Жилкина считает, что расчет необходимого количества парковочных мест должен производиться на основании нескольких факторов:
- арендуемой площади торгового центра;
- месторасположения ТЦ (центр города, "спальный район", окраина);
- состава арендаторов ТЦ (наличие гипермаркетов, развлекательной части).
- В среднем, для торгового центра в центре города можно принимать соотношение одно парковочное место на 30-35 м2 арендуемой площади. Для стандартного торгового центра на крупной магистрали в жилом районе - одно место на 25 м2, для центра на МКАД или другой крупной трассе, вдали от жилых массивов - одно место на 15-20 м2 арендуемой площади» - отмечает она.
Выполнение требований
Когда формируется концепция строительства ТЦ, управляющая компания вступает в переговоры со многими инстанциями. Первый документ, в котором будут собраны все необходимые подписи, свидетельствует о том, что ни администрация города, ни экологи, ни архитекторы не видят причин для того, чтобы не дать разрешение на постройку торгового центра, и с определенной долей вероятности в проекте будет оговорено обязательное наличие парковки: «Разрешение на строительство выдается для всего торгового центра целиком, включая парковку. Отдельного разрешения на парковку получать не требуется, наоборот, существуют обязательные требования по ее наличию», - говорит Александр Тимофеев, генеральный директор «МТ Девелопмент». А вот как комментирует этот вопрос Полина Жилкина: «Требования четко обозначены в СНИПах города Москвы или любого другого города. Тем не менее, зачастую, особенно для проектов в центре города, требования по парковке выполняются не полностью. Однако, каждый девелопер, предоставив обоснование предложенной схемы парковки, может получить разрешение в порядке исключения». В целом же, по словам экспертов, несмотря на то, что девелоперу предстоит обойти внушительное количество учреждений для получения разрешения на строительство ТЦ и парковки, на нарушения решаются не часто. Видимо, механизм «производственного процесса» на этом этапе можно считать отлаженным, а лояльность органов власти создает девелоперам почву для цивилизованного ведения своего бизнеса. Существуют определенные строительные нормы, например, такие как МГСН (Московские городские строительные нормы), СНИП (Строительные нормы и правила), ВСН (Ведомственные строительные нормы) и другие. Все требования вполне реально соблюсти. Согласно нормативам по обеспечению машино-местами объектов нового строительства в Москве по данным правительства Москвы (постановление от 4 октября 2006 года №759 – ПП «О внесении изменений в МГСН 1.01-99 о нормировании расчетных показателей требуемого количества машино-мест для объектов жилого, общественного и производственного назначения), для торговых центров в пределах Садового кольца требуется придерживаться наличия 1-го машино-места на 70 - 80 м2 общей площади, а за пределами – 1-го машино-места на 40 - 50 м2 общей площади.
Разновидности парковок
Парковки могут быть разными: подземными, наземными, многоуровневыми, могут даже размещаться на последнем этаже постройки. Помимо этого парковки могут быть также отапливаемыми или не отапливаемыми. Строительство определенного типа парковки зависит от целей и от выделенных на проект средств. Кроме того, не стоит забывать и о тех заведомых ограничениях, которых едва ли сможет избежать любая управляющая компания, а именно: «Строительство того или иного вида парковки принимается исходя из параметров имеющегося земельного участка. Например, земельные участки в центре города, как правило, очень небольшие, поэтому парковку приходится делать подземную или надземную (например, на крыше), чтобы не занимать лишние площади. Важно учесть, что строительство подземной парковки обходится в среднем в 1,5-2 раза дороже, чем наземной, а также могут появиться дополнительные сложности с подземным строительством, связанные с геологическими особенностями участков», отмечает Михаил Гец. - Сегодня существует также интересный вариант с так называемой наземной «вентилируемой» парковкой, когда парковка углублена на 1,5 метра и на столько же выступает над землей. По сравнению с подземным строительством он более простой и экономичный, - дополняет Сергей Нащекин. Итак, со слов экспертов можно сделать вывод, что тип парковки продиктован следующими условностями: размером бюджета и оптимизацией затрат на строительство, географическими и геологическими параметрами территории (грунтовые воды, насыпной грунт, коммуникации, линии метро и т.д.) и, разумеется, количеством выделенных под строительство га.
Предпочтения посетителя
Выбирая местом для проведения досуга или осуществления покупок ТЦ, расположенный в центре города, посетитель должен быть готов к тому, что с парковкой могут возникнуть трудности. Дефицит свободных мест влечет за собой не только необходимость оставлять авто на улице, но и вероятность того, что после просмотра двухчасового сеанса в кинотеатре, свою машину придется забирать со штрафной стоянки. «Проблемы с парковкой в данном случае не являются следствием просчетов девелоперов. Основная причина, как и для офисных центров, так и для торговых комплексов, расположенных в центральной части города, заключается в существующих ограничениях по освоению подземного пространства и в крайней ограниченности свободной территории, прилегающей к торговому центру», - говорит Регина Лочмеле, компания DTZ. Не стоит забывать и о том, что строительство парковки может привести к тому, что в дальнейшем она станет платной для посетителей ТЦ. Поэтому уже на начальном этапе проектировки следует понимать, какую маркетинговую политику изберет в дальнейшем управляющая компания. Как платная парковка отразится на приоритетах конечного потребителя при выборе того или иного торгового центра? За какую парковку посетители ТЦ готовы заплатить? - Открытая парковка, как правило, бесплатная. В то же время подземный или крытый паркинг в условиях, когда плата за парковку фиксирована, то есть не зависит от времени пребывания автомобиля на парковке и сравнительно невысока, как, например, в ТЦ "Фестиваль" на Мичуринском проспекте, где плата за подземную парковку составляет 50 руб., становится не менее привлекательным, - рассказывает Регина Лочмеле. - В зимний период возможность оставить теплую одежду в машине на подземной парковке и комфортно совершать поход по торговому центру является дополнительным привлекательным моментом, обусловливающим выбор покупателей в пользу подземного паркинга. Однако, подземные гаражи вызывают некоторые опасения у градостроителей и архитекторов. Уже неоднократно в прессе поднимался вопрос о том, что строительство подземных парковок (как и этажей ТЦ) негативно сказываются на окружающих его старинных постройках и памятниках архитектуры. С практической точки зрения для посетителя важно не столько «самочувствие» его транспортного средства на протяжение тех двух – трех часов, что он пробудет в торговом комплексе или кинотеатре, но и возможность быстро выехать с территории ТЦ, а главное именно на ту магистраль, что ему нужна, желательно не в обратном направлении от пункта назначения. Поэтому въезд и выезд с парковки должны быть оптимально размещены относительно дорог и разъездов, ведущих к ТЦ. «Парковка должна быть грамотно организована: въезд и выезд разнесены в разные стороны, въезжающие и выезжающие потоки не должны пересекаться, желательно чтобы въезды/выезды были максимально оптимизированы относительно близлежащих дорог и шоссе» - подтверждает Михаил Гец. Пожалуй, это особенно актуально относительно ТЦ, находящихся за территорией МКАД. Говорить же о Торговых центрах в районе Садового кольца, по меньшей мере, смешно. Там, где едва расходятся пешеходы, достойно обеспечить въезд и выезд с парковки для автомобилей практически невозможно – тут вероятность столкнуться с трудностями наиболее высока. Подводя итоги, отметим, что строительство удобной парковки – несомненно, важнейший фактор, влияющий на дальнейшую судьбу ТЦ. И в этом мнения экспертов сходятся: «Наличие парковки – необходимое условие для посещаемости ТЦ. Она призвана обеспечить удобство покупателям, а ее отсутствие существенно снижает потоки посетителей. Эскалаторы, лифты и парковка – все это является звеньями одной цепочки, призванной создать комфорт. Очевидна закономерность: чем больше машино-мест перед торговым объектом, тем больше его посещаемость. А поскольку не все посетители автовладельцы на парковке предусматриваются места для такси» - считает Сергей Нащекин, компания «Торговый Квартал». Тем не менее, как потенциальный посетитель торговых комплексов, позволю себе заметить, что у каждого гостя ТЦ имеются свои цели, задачи и, разумеется, средства для воплощения своих желаний. За какой ТЦ в конечном счете проголосует потребитель? Вероятно, ни один аналитик не сможет наверняка ответить на этот вопрос. Ведь кто-то, не заботясь вопросом парковки и не «мудрствуя лукаво», отправится за покупками на бесплатном автобусе, кто-то поедет смотреть кино на метро, а кого-то перспектива конфликта с гаишниками только позабавит, и он спокойно обойдется удобным местом на тротуаре (менталитет, знаете ли). Привязанность к тому или иному месту у каждого покупателя формируется не столько благодаря комфортабельности парковки или наличия химчистки, сколько это происходит в силу личных приоритетов и ассоциаций. Задача же девелоперов - грамотно анализировать просчеты и достижения реализованных проектов и заботиться о том, чтобы у будущих посетителей строящихся ТЦ было меньше шансов испытать отрицательные эмоции на торговых площадях их детищ. «Покупатели, безусловно, предпочтут ТЦ, где удобная и бесплатная парковка. Но пока при прочих равных условиях, это не является решающим фактором посещения того или иного ТЦ – логично замечает Михаил Гец.
Наша справка
Существует простая формула, по которой можно произвести расчет необходимой площади парковки. Общая площадь торгового комплекса умножается на 0,75 и делится на 0,25. Первый коэффициент – это среднее отношение торговой площади к общей, второй – это площадь машино-места с учетом проезда, подъездов и разворотов. Для Москвы и некоторых регионов усредненное значение составляет одно машино-место на 40-50 м2 торговой площади. Приведем другой пример расчета: допустим, под весь торговый центр отведен участок в 10 тыс м2. На каждые 100 м2 торговых площадей должно приходиться 5-6 мест. Одно парковочное место займет 15-20 м2. При площади торговых помещений в 7,5 тыс м2 имеем: 7500/100=75, 75*6= 450 необходимых парковочных мест общей площадью 450*20=9 тыс м2. Соответственно, парковка займет 0,9 га.
