Сегодня практически вокруг всех крупных городов активно ведется строительство коттеджных поселков. Но процесс землепользования и застройки не всегда проходит гладко. Нередко потребитель уже на стадии покупки дома сталкивается с проблемами, которые объясняются несовершенством законодательства.
Илья ИКСАНОВ,
кандидат юридических наук,
консультант юридического центра MGSK
Почему таунхаус перестал быть домом
Одним из лидеров коттеджного строительства является Московский регион. В ближнем Подмосковье (до 50 км от МКАД) наиболее востребованы участки, предназначенные под жилищное и дачное строительство, а также земли сельскохозяйственного назначения (для последующей застройки их категория или разрешенное использование должны быть изменены).
Если во времена СССР основными застройщиками выступали дачно-строительные кооперативы или государство, а работы велись исключительно за счет личных сбережений граждан или на средства государственного бюджета, то в настоящее время коттеджные поселки возводятся коммерческими структурами: инвестиционно-строительными и девелоперскими компаниями. После вступления в силу Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» многие участники рынка скупали земли бывших колхозов и совхозов либо приобретали контроль над их правопреемниками (разного рода акционерными обществами, кооперативами и товариществами). Земельные участки часто вносили в качестве вкладов в уставные капиталы вновь образуемых хозяйственных обществ. В дальнейшем такое общество — собственник земельного участка выступало инициатором изменения вида разрешенного использования земли и за счет собственных и привлеченных средств осуществляло застройку. Как правило, уже на этапе согласования проектной документации земельные участки (нередко с уже строящимися на них домами) по разным схемам предлагали на продажу. Подобного рода практика была распространена повсеместно и существует в настоящее время.
Не секрет, что в сфере инвестиционно-строительного бизнеса важную роль играют неформальные отношения инвесторов-застройщиков с местными и региональными органами власти, поэтому зачастую возникают ситуации, когда процесс возведения домов проходит без видимых юридических проблем, но при реализации конечного продукта и проявляется противоречивость российского земельного и гражданского законодательства. Чаще всего подобные проблемы возникают на уровне федеральной власти, то есть регистрирующего органа, который не подчиняется региональным властям и должен точно выполнять предписания законов и должностные инструкции. Однако на практике по одним и тем же вопросам нередки противоположные решения. К сожалению, возможность неоднозначного полярного толкования норм законодательства ведет к разбирательствам и конфликтам между заинтересованными лицами, а точку в споре может поставить лишь суд.
Так, в действующем законодательстве существует определенное расхождение в терминах: Земельный кодекс РФ и ряд других законов и нормативно-правовых актов используют термин «дачное строительство», некоторые другие нормативные акты — «дачное хозяйство», а специализированный Федеральный закон от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее — дачный закон) оперирует понятием «дачный земельный участок». Определений «коттедж» и «таунхаус» в законодательстве РФ просто нет.
Жилищный кодекс Российской Федерации оперирует лишь следующими понятиями: жилой дом и часть жилого дома, квартира и часть квартиры, а также комната. Таким образом, применительно к коттеджному строительству возникает спекулятивная возможность для признания одного и того же объекта недвижимости как жилым (в этом случае применяется Жилищный кодекс РФ), так и нежилым, то есть без права постоянного проживания (в этом случае правоотношения попадают под юрисдикцию дачного закона).
О праве инвестора на землю
В приведенном примере инвесторы оказались в сложной ситуации из-за разночтений в законах. Муниципальные органы власти отказали застройщикам в изменении вида разрешенного использования земли, а Федеральная регистрационная служба — в регистрации прав на земельные участки. Известны также случаи отказов Управления Роснедвижимости по Московской области в утверждении соответствующей землеустроительной документации. В отказах приводят формальные причины — ссылки на № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». На его основании делают сомнительный вывод, что правообладателями дачных земельных участков могут быть лишь граждане (физические лица) либо объединения граждан — некоммерческие организации в форме кооперативов, товариществ и партнерств.
Насколько же правомерна такая позиция муниципальных органов власти и регистрирующих органов? Согласно положениям Гражданского кодекса РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных его видов, оговоренных в законе (п. 1 ст. 213 ГК РФ). Земельные участки, являясь объектом гражданских прав (ст. 128, 130 ГК РФ), могут находиться в частной собственности как граждан, так и юридических лиц (п. 1 ст. 15 ЗК РФ). При этом граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земли в собственность. Законом запрещены сделки с участками, которые относятся к землям, ограниченным в обороте либо изъятым из оборота (закрытые перечни изъятых и ограниченных в обороте земельных участков закреплены в пп. 4 и 5 ст. 27 ЗК РФ).
Что касается оборота дачных земельных участков, то ни гражданским, ни земельным законодательством не предусмотрено прямых запретов или ограничений на использование таких земель коммерческими организациями. Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, и при этом он самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования, выбирает любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов (абз. 2 п. 2 ст. 7 ЗК РФ).
Таким образом, коммерческая организация, которая является собственником земли, вправе изменить вид разрешенного использования участка на любой другой (в рамках категории и в соответствии с зонированием территорий). В связи с тем, что законодательством не предусмотрено прямых запретов или ограничений для коммерческих организаций по владению дачными земельными участками, данное утверждение справедливо и в том случае, когда организация-собственник желает изменить существующий вид разрешенного использования земельного участка на «дачное строительство».
Однако некоторые положения Земельного кодекса противоречат дачному закону. Специалисты считают, что подобные проблемы необходимо решить принятием поправок в Жилищный кодекс РФ, Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 08.05.2009 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральный закон от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ (ред. от 30.12.2008 г.) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Поправки в законы должны сблизить земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства, и участки для дачного строительства. Кроме того, в законодательство нужно ввести определение понятия «коттедж» как жилого дома, а также «таунхаус» с учетом его особого статуса — жилого дома на несколько семей.
ПРИМЕР
ООО «К» заключило с муниципальным районом Московской области договор аренды земельного участка из земель промышленности с разрешенным видом использования для дачного строительства на 49 лет. После государственной регистрации договора аренды инвестор приступил к освоению земельного участка, подготовил проект застройки территории, который прошел согласование во всех инстанциях. После получения разрешения на строительство ООО «К» осуществило застройку территории коттеджами площадью от 400 до 600 кв. м. Дома были подключены к коммуникациям, сданы комиссии и зарегистрированы в качестве объектов недвижимости. При этом согласно документам БТИ здания имели жилое назначение, что и нашло отражение в первоначальных свидетельствах о праве собственности на коттеджи. Однако при реализации конечного продукта инвестор столкнулся с проблемами. Например, большая часть покупателей — физических лиц приобретали коттеджи по ипотечным программам, соответственно, банки потребовали в залог дом и земельный участок под ним. ООО «К» обеспечить второе требование не могло ввиду неделимости права аренды земельного участка. Как следствие, количество покупателей продукта значительно уменьшилось. Встал вопрос и о выкупе земельного участка, но, так как в плане застройки территории поселка значительная площадь была занята землями общего пользования, государство отказало застройщикам, ссылаясь на дачный закон. Инвестор был вынужден выделить земли общего пользования и выкупить участки под домами по отдельным договорам. Но на этом этапе появилась новая проблема — после разделения таунхаусов на две квартиры регистрирующий орган стал выдавать свидетельства о праве собственности на часть дома, считая объект нежилым (со ссылкой все на тот же дачный закон).
Таким образом, в жилом здании отдельные квартиры стали почему-то нежилыми. Дело было передано в суд, где покупателям пришлось доказывать, что в квартирах можно жить. Парадокс состоит в том, что в одном и том же коттеджном поселке одни дома и квартиры считались жилыми, а другие — нет.
