«Перегреты»
Екатеринбург
Местный рынок жилья стагнирует. Если в конце апреля средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке составляла 67 тыс. руб., то в сентябре уже 65,5 тыс. руб. В целом спрос на протяжении полутора лет довольно вялый, количество сделок снижается, а многие объекты значатся в базе месяцами. Риэлтеры, наблюдая за стагнацией, решаются на совершенно отчаянные шаги. Так, некоторые из них предлагают создавать искусственный дефицит, убирая из баз по продаже квартир часть предложений. Можно прогнозировать еще большее падение цен, особенно на вторичном рынке, учитывая, что уже с этого года начнется сдача домов в районе Академический (точнее, это город-спутник). В 2008 году здесь планируется сдать первые 30 тыс. кв. м жилья, а всего рассчитывают расселить более 300 тыс. человек. Кроме того, в городе-спутнике инвесторы обещают решить вопрос и с транспортной, и с социальной инфраструктурой.
Новосибирск
Текущая ситуация очень похожа на ту, что сложилась в Екатеринбурге. Если в январе 2008 года стоимость 1 кв. м составляла 60,9 тыс. руб., в июне она поднялась до максимальной отметки — 62,8 тыс., а через месяц упала до 61 тыс. руб. По словам экспертов, за последние три месяца цены просели на 15–20%, а количество сделок, по разным оценкам, снизилось на 15–50%. Местные риэлтеры считают, что цены уперлись в потолок платежеспособности местных жителей и рост возобновится не раньше второй половины 2009 года. Застройщики пытаются привлекать клиентов за счет скидок или бонусов. Так, одна из крупных новосибирских строительных компаний всем покупателям квартир в новых жилых комплексах, чей первоначальный взнос — более 10%, предоставляла скидки в размере 7% и ценные подарки на выбор (гараж, домашние кинотеатры, ноутбуки, телевизоры). Самое же оригинальное предложение было у застройщика, который предлагал покупателям «получить столько квадратных метров в подарок, сколько сборная России забьет на Евро-2008». Единственный более или менее привлекательный сегмент, способный заинтересовать инвестора, — элитное жилье на первичном рынке, которого в городе строится крайне мало. По оценке гендиректора компании «Ситех-жилстрой» Александра Семенова, доля элитного жилья в новостройках составляет не более 0,7%.
Пермь
На рынке новостроек наметился небольшой «обвал»: с июня по июль стоимость 1 кв. м снизилась на 4,3% (53,11 тыс. руб.). Стоимость «квадрата» на вторичке повыше — 58,8 тыс. руб. (данные за июль), да и динамика положительная, хотя, судя по всему, ценовой потолок достигнут. На рынке появляется все больше квартир (213 тыс. кв. м), а вот платежеспособный спрос практически исчерпан. От серьезной коррекции стоимость удерживает особенность поведения участников рынка. По данным Пермского аналитического центра, на вторичке продавцы не торопятся снижать цены, ориентируясь на данные СМИ, а также на общую обстановку на рынке, коррекция же на рынке новостроек объясняется необходимостью девелоперов искать средства для завершения текущих проектов и уплаты взятых в банках кредитов. По мнению риэлтеров, потенциал наличных средств населения на покупку квартир был полностью исчерпан в 2006–2007 годах, до последнего времени основным двигателем сделок были ипотечные покупатели, но с ухудшением условий ипотечного кредитования исчезли и они.
Под вопросом
Уфа
Сегодня на вторичном рынке Уфы средняя цена предложения составляет 52,6 тыс. руб. за 1 кв. м. По оценкам АН «Эксперт», индекс доходности жилья равен –0,15 банковского депозита. Отрицательное значение говорит о том, что прибыль от вложений в жилой фонд Уфы не выше, чем доходность по вкладам. Это связано со снижением в течение 2007-го цен на жилье, а в нынешнем году рост его стоимости ниже темпов инфляции. Так, по данным Росстата на 21 августа 2008 года, инфляция составила 9,5% с начала года, в то же время цены на жилье в Уфе выросли за этот период всего на 3,8%.
Уфа — один из немногих городов, где новое жилье активно строится из кирпича без соединения его с монолитом. Объясняется это тем, что у местных застройщиков есть свои кирпичные заводы. Также долгое время Уфа отличалась рекордными объемами ипотечных сделок. На долю ипотеки еще год назад приходилось 50–60% сделок со вторичной недвижимостью и около 80% — с новостройками. Благодаря такой кредитной инъекции платежеспособный спрос все последние год рос, а вслед за ним и цены. Дальнейшее будущее рынка Уфы и области в значительно степени будет зависеть от развития ситуации с ипотечными кредитами. Процентные ставки повышаются, а банки стали строже подходить к рассмотрению заявок.
Красноярск
Красноярский рынок недвижимости естественным образом разделен на две части: на одном берегу реки Енисей — центр и дорогие районы с качественным жильем, на другом — промышленная зона, где недвижимость гораздо дешевле. На местном вторичном рынке осталось довольного много так называемых гостинок — домов коридорного типа с маленькими квартирками, площадь которых иногда достигает всего 17 кв. м. Кухня в таком жилье иногда соединена с коридором, а ванна и вовсе отсутствует. Несмотря на то что дома с гостинками малопривлекательны с точки зрения комфортного проживания, именно они пользуются спросом. Это побудило девелоперов заняться строительством «новых гостинок». Сейчас такие дома строятся как раз на «дешевом», промышленном берегу Енисея. В целом строительство в Красноярске идет вполне активно: вокруг города строится много новых микрорайонов силами как местных, так и федеральных застройщиков. Платежеспособный спрос здесь, как и в Уфе, лежал на ипотечной «подушке». После того как она начала сдуваться, количество покупателей заметно уменьшилось. Сегодня объемы предложения растут, а спрос по-прежнему снижается. Цены на рынке застыли (в среднем стоимость 1 кв. м составляет 48–52 тыс. руб.), и, по мнению местных риэлтеров, вряд ли они сильно изменятся до конца года.
Перспективны
Калининград
Бывший Кенигсберг, безусловно, уникален своим расположением. Калининградская область является единственным субъектом РФ, полностью отделенным на суше от остальной части страны территориями иностранных государств. Экономические послабления (в виде ввоза импортной продукции для собственных нужд без уплаты таможенных пошлин, НДС и акцизов) позволили местным предприятиям динамично развиваться. Сложились благоприятные условия для роста благосостояния населения, как следствие — цены на жилье продолжают движение вверх. В то же время сейчас ситуация в Калининграде похожа на ту, которая сложилась в прибалтийских странах, где рынок недвижимости находится в кризисе. По мнению Алексея Пашкевича, вхождение в рынок недвижимости на таком этапе является наиболее оптимальным. Квартиры в центре закономерно самые популярные (особенно в домах, построенных немцами еще до войны), квартиры в многоэтажных домах, напротив, реализуются плохо. Еще одной особенностью Калининградской области являются курортные места на побережье — Светлогорск, Пионерский, Янтарный, Куршская коса. Здесь за первое полугодие 2008 года цены на жилье выросли на 10–15%, а в самом Калининграде — на 8–12%. Стоимость 1 кв. м жилья в новостройках Калининграда составляет 39 тыс. руб., на вторичном — 50 тыс. руб.
Обнинск и Дубна
Рынки этих городов стали интересны вследствие того, что увеличился поток инвестиций в науку, и заброшенные десять лет назад наукограды начали снова оживать во всех смыслах. Хорошая экология, качественное и недорогое (по сравнению с Москвой) жилье, появление новых рабочих мест — все это делает их вполне привлекательными для жизни. При этом цены здесь уже далеко не самые низкие: в том же Обнинске средняя стоимость 1 кв. м достигает 55 тыс. руб. Цены продолжают расти, но, сколько продлится данный тренд, предсказать сложно. Сейчас в этих городах интенсивно осваиваются московские застройщики. Если строительство будет быстрым и масштабным, цены, скорее всего, зафиксируются на нынешних рубежах. В Дубне стоимость находится в пределах 50–60 тыс. руб. за «квадрат». Среди факторов для дальнейшего роста цен эксперты называют отличную экологию, социальный состав жителей и наличие экспресс-поездов до Москвы.
Ярославль
Еще один город, где с начала года цены значительно выросли. В июне средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке была около 52 тыс. руб. По отношению к декабрю 2007-го рост составил почти 14%. Средняя стоимость квартир в новостройках города в июне 2008 года — около 51 тыс. руб. за «квадрат» (рост — более 20%). Около 50% выставленных на продажу объектов находятся в ценовом диапазоне от 1,8 млн до 3,2 млн руб. По мнению риэлтеров, цены могут вырасти еще на 20–30%, прежде чем иссякнет платежеспособный спрос. Наиболее интересными с точки зрения инвестиций выглядят вложения в загородную недвижимость, а также в новостройки экономкласса.
Волгоград
Город стал в этом году лидером по росту цен на жилье: если в январе «квадрат» стоил в среднем 53,7 тыс. руб. по росту темпов, то к августу достиг отметки 61 тыс. руб. Самые высокие цены на жилье, расположенное в Центральном районе, — 80,6 тыс. руб. за 1 кв. м. В то же время местные риэлтеры отмечают, что в последние три месяца темпы роста упали: если с начала года рост составил 41,70%, то за май—июль — только 8,17%, и тенденция замедления продолжается. «Замедление связано с подходом стоимости к пределу платежеспособного спроса среди волгоградцев, а также тем, что российские банки ужесточили требования к соискателям на получение ипотечных кредитов», — отмечает один из риэлтеров. Впрочем, учитывая бурное развитие предпринимательской деятельности и увеличение прослойки среднего класса, можно ожидать возобновления роста цен с осени 2008 года. Хотя, сможет ли спрос значительно пробить уже достигнутые ценовые высоты, прогнозировать сложно. Имеет смысл при покупке недвижимости ориентироваться на первичный рынок: наблюдается явный дефицит качественных новостроек, а большая часть предложений на вторичке — малоликвидный старый жилой фонд в виде хрущевок и брежневок, расположенных в отдаленных районах.
