Расследование причин взрыва и обрушения жилого панельного дома, которое произошло в конце февраля в Астрахани, продолжается. Делать окончательные выводы пока рано: специалистам еще предстоит провести ряд технических экспертиз. Между тем, после этой трагедии многие жители панельных домов задались вопросом, насколько безопасны их квартиры. Портал Urbanus.ru решил выяснить у экспертов все подробности о сроках и правилах эксплуатации панельных домов, возможности реконструкции такого жилья, а также его достоинствах и недостатках.
Дешевые, потому и популярные
Первый четырёхэтажный каркасно-панельный дом в Советском Союзе был построен в 1948 году в Москве на 5-й ул. Соколиной горы. В то время перед руководством страны была поставлена задача, создать максимально дешевый проект жилого дома с возможностью посемейного, а не коммунального заселения. Прошло время, а панельные дома по-прежнему ассоциируется с доступностью. Как утверждает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь, спрос на панельные новостройки стабильно остается на высоком уровне. Основными причинами, по ее словам, являются высокий темп строительства, а также доступная цена. Кроме того, современная панель становится более качественной, нежели панель предыдущего поколения.
Сегодня на рынке новостроек доля панельных домов не превышает 5%, поскольку подавляющее большинство проектов, реализуемых сегодня на рынке, а также запланированных к реализации, представляют собой монолитные дома. При этом, по словам специалистов департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, в период выхода на рынок крупных проектов эконом-класса (например, жилые комплексы компании «Ведис групп» и т.д.), доля панельного жилья в общем объеме предложения на первичном рынке Москвы достигала 10-15%. Однако данный показатель нестабилен в связи с высокой ликвидностью подобных объектов и малыми сроками экспозиции квартир.
На вторичном рынке Москвы порядка 45% всех домов – это панельки разных лет застройки. Что касается старых панельных домов, то, по словам Александра Зиминского, директора департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty, среди общего объема предложения на них приходятся буквально считанные проценты. «Собственно, спрос на такие объекты также находится на низком уровне. Как правило, квартиру в старой "хрущевке" покупают те, кому не хватает средств на более качественное жилье. При этом таких людей немного, так как качество жилья в подобном доме настолько низкое, что мало кто на это пойдет», - комментирует Зиминский.
Доступность панельных домов связана, в первую очередь, с переносом основной производственной нагрузки со строительной площадки в цех. Кроме снижения затрат, к преимуществам изготовления элементов здания в цеху можно отнести круглогодичное производство элементов вне зависимости от погодных условий, а также контроль качества на первых стадиях производства.
Не без недостатков
Редкий человек не ведется на доступность, однако стоит помнить, что скупой всегда платит дважды. В истории панельного домостроения сплошь и рядом встречаются случаи, когда жильцы, поселившиеся в типовых новостройках, через несколько лет начинают жаловаться на мелкие и не очень недоделки: у кого-то в отдельных местах осыпалась облицовочная плитка, кто-то жалуется на то, что оголились межпанельные швы.
Причина преждевременного старения дома и его сравнительно низкого срока эксплуатации заключается в том, что его усадка происходит неравномерно. Кроме того, одной из основных «болевых точек» является шов дома. В европейский странах закладные элементы признаны важнейшими для обеспечения долговременной прочности сооружения и потому выполняются из нержавеющей стали. Однако такое решение бьет по карману застройщика и лишает панельные дома его основного преимущества – низкой стоимости. Именно поэтому в России такая технология практически не применяется. Защита же мест соединений антикоррозийной окраской, распространенная в нашей стране, не обеспечивает надежного функционирования узла на большие сроки.
Также не для кого ни секрет, что панельный дом уступает кирпичным и монолитным зданиям по тепловым характеристикам: тепло в панельках просто не держится внутри здания. Учитывая суровые российские зимы, проблему обогрева квартир в панельных домах можно считать наиболее актуальной. Еще одной бедой таких зданий является крыша. Как правило, она не имеет чердака и довольно часто протекает. По словам экспертов, двускатные крыши не решают проблем протекания межпанельных швов. Некоторые девелоперы обшивают новостройки современными герметиками, однако делают это далеко не все – многие опять же предпочитают сэкономить на расходах.
Также давно известно, что квартиры в типовых домах первого периода индустриального домостроения, проще говоря – «хрущевках», попросту морально устарели. Небольшие кухни, совмещенные санузлы, отсутствие мусоропровода, низкие потолки и другие «прелести» являются живой анти-рекламой: современный покупатель десять раз подумает, прежде чем купить квартиру в таком доме, даже если на одной из чаш весов будет находиться привлекательная цена. «Основными недостатками "хрущевок" являются неэффективное использование территорий города, моральный и физический износ, высокие теплопотери зданий. Иными словами на месте снесенных "хрущевок" целесообразнее возводить новые современные дома», - комментирует Сергей Хорошков, генеральный директор «МИЦ – Девелопмент».
О главном
Пожалуй, максимально объективно оценить ликвидность дома можно по его сроку годности. Так, срок службы панельных тонкостенных «хрущевок» (1955-70 годы постройки) составляет порядка 50 лет. Многоэжтажные блочные и крупнопанельные дома (9-16 этажей), которые строили в период 1965-1980 годов, рассчитаны на 100 лет. Все современные панельные дома, в независимости от серии имеют приблизительно одинаковые сроки службы, так как строятся по единым нормам и правилам, утверждает начальник технического управления ХК «ГВСУ "Центр"» Олег Клачук.
«Заявляемый срок эксплуатации новых панельных домов – 50-70 лет. У некоторых серий, например, П-44 – до 100 лет. Есть такая серия – С-220, разработанная на основе П-111, у которой срок эксплуатации – до 150 лет. У домов этой серии конструктив собран из панелей, а наружные стены выложены кирпичом, внешне выглядит как монолитно-кирпичный дом. Но это серия не очень распространена на рынке. Для новых панельных домов также подразумевается, что капремонт должен проводиться каждые 20-25 лет», - говорит Анна Соколова, руководитель департамента экспертизы проектов компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Однако, по ее словам, реально прослужить такие дома могут на 10-15 лет больше того срока, что заложен проектом.
Вообще, многие эксперты сходятся во мнении, что «нормативные сроки эксплуатации» - понятие довольно относительное. Дополнительные годы жизни дому могут прибавить регулярный ремонт, а также правильная эксплуатация здания. Стоит понимать, что ремонт отдельно взятой квартиры на состоянии дома никак не сказывается: дом от этого не станет меньше ветшать.
Как рассказывает Михаил Раздольский, руководитель офиса «Октябрьское поле» компании «ИНКОМ-Недвижимость», главным правилом эксплуатации панельных домов является своевременное проведение капитального ремонта всего здания, поддержание коммуникаций в исправном состоянии, соответствующая эксплуатация. Он уточняет, что есть нормативы по количеству человек, которые могут проживать на определенной площади. Если данные нормативы десятилетиями нарушались, значит и износ здания был выше. «Определить, что здание нуждается в ремонте можно даже по внешнему виду – трещины в стенах, многократно заделанные межпанельные швы. Внутри дома – это прогнившие коммуникации, покрытые плесенью сырые стены и соответствующий запах в квартирах. Сложность реконструкции панельных пятиэтажек заключается ещё и в конструктивных особенностях зданий: например, в некоторых из них трубы и батареи вмонтированы прям в стены», - комментирует эксперт.
По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», капитальный ремонт дома прибавляет к стоимости квартир порядка 15%. Однако такое удорожание распространяется лишь на дома, прошедшие комплексный ремонт, включающий утепление фасада, цоколя, крыши, полное остекление балконов, ремонт чердака и лестничных клеток, замену трубопровода, газового и лифтового оборудования и прочистку системы вентиляции. «Полноценный ремонт заметно улучшает качество дома и продлевает срок его службы, а также позволяет новому собственнику частично сэкономить на замене коммуникаций и остеклении. Кроме того, капремонт улучшает внешний вид жилого здания, что является немаловажным фактором для покупателя», - говорят эксперты «Инком».
В свою очередь Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty говорит, что добиться проведения капитального ремонта от властей, мягко сказать, проблематично. «У железобетонных конструкций нормативные сроки эксплуатации - 125 лет. Но при условии, что каждые 25 лет делается капитальный ремонт, а раз в семь лет - текущий. В МУФЗ должны быть техники-смотрители, которые ходили бы по домам, определяли техническое состояние зданий. К сожалению, в МУФЗ службы эксплуатации ликвидированы. Сейчас там действуют по принципу: прислали жалобу, значит, выезжаем», - говорит он.
Реконструкция. Или обрушение?
На сегодняшний день в городе реализуется программа по переселению из пятиэтажного и ветхого жилищного фонда. По данным комплекса градостроительной политики и строительства в 2012 года в Москве за счет города снесут 69 пятиэтажных жилых домов первого периода индустриального домостроения, 55 домов должно быть снесено в 2013 году, 61 – в 2014 году. Согласно программе «Жилище» к 2015 году в Москве не должно остаться ни одной пятиэтажки первого периода индустриального домостроения. Вслед за «хрущевками» столичные власти намерены начать реновацию панельных девятиэтажек, которые были построены в 1970-х и 1980-х годы.
В Москве и в других регионах РФ были попытки реконструировать «хрущевки», но эта практика не получила распространения, рассказывает Анна Соколова. Отдельные серии пятиэтажных домов подвергаются реконструкции, в процессе которой дома надстраиваются, а также к ним пристраиваются дополнительные секции. С точки зрения Соколовой, данный проект экономически нецелесообразен. «Во-первых, много этажей не надстроишь, максимум 1-2 этажа. Во-вторых, жители дома протестуют против строительств «над головой» новых этажей. В-третьих, покупатели не стремятся приобретать квартиры в таком доме. Поэтому эффективнее снести старое и построить новое здание», - считает она.
Такого же мнения придерживается и Александр Зиминский, который утверждает, что разумнее эти здания снести, чем реконструировать. «Даже санация, установка в них лифтов, замена коммуникаций, на мой взгляд, никак не увеличивают спрос на такие объекты. Ведь планировка квартир, сами панели в домах все равно остаются теми же. Принципиально после реконструкции ничего не меняется. Получить комфортабельное жилье из "хрущевок" все равно не получится», - говорит спикер Penny Lane Realty.
Самый очевидный сигнал, по которому можно определить, что панельный дом находится в предаварийном состоянии, - это трещины и нарушения температурных швов. Специалисты могут также обратить внимание на трещины в фундаменте. «Если идет разрушение плиты - коррозия арматуры – это самая опасная вещь, - говорит Анна Соколова. - К обрушению дома могут привести очень серьезные нарушения конструктивных элементов, коррозия арматуры, большие неравномерные осадки грунта, к которым могут привести проблемы со старыми коммуникациями. Еще одна проблема старых панельных домов – это не только изношенность самих домов, но сильная изношенность сетей, перегруженность коммуникаций».
Как известно, человек может привыкнуть ко всему. Другой вопрос – хочется ли это делать и мучить себя годами. Дешёвый и простой, быстро строящийся и доступный - панельный дом, к сожалению, имеет ряд существенных недостатков. И бытовые неудобства становятся мизерными пустяками, когда встает вопрос о безопасности людей, а в заголовках новостей мелькает информация о человеческих жертвах.
Фото: www.serii-domov.ru
