На «первичке» покупатели все реже обращают внимание на технологию строительства
Строительные компании Петербурга используют различные технологии строительства, и в целом все многообразие новостроек можно разделить на три типа в зависимости от используемых материалов: монолитное, кирпичное и панельное домостроение. Последнее дополняется современной технологией каркасного строительства, которое начинает приобретать популярность среди современных застройщиков.
Три кита
По данным Яны Долотовой, директора направления «Новое строительство» АН «Итака», около 77% возводимого сейчас в Петербурге жилья строится с применением монолитной технологии. «На панельные дома приходится около 19%, оставшиеся 4% возводят из кирпича», – говорит эксперт. Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, объясняет, что доля монолитного строительства преобладает в общем объеме ввиду как своих конструктивных особенностей, так и предпочтений граждан.
Яна Долотова рассказывает о преимуществах данного типа домостроения: «Отличительная особенность таких зданий – индивидуальность. Каждый объект проектируется отдельно, из цельного монолитного бетона создается жесткий каркас здания, что значительно повышает прочность сооружения и создает возможность бесконечного многообразия архитектурных и планировочных решений. Строения из бетона обладают долговечностью – со временем такое здание становится только прочнее – и меньшей нагрузкой на фундамент. Бесшовная технология снижает потери тепла и повышает гидроизоляцию и т.д.».
Плюсов у монолитного строительства довольно много, и потому оно буквально завоевало рынок, но не в чистом виде, а в виде комбинирования технологий строительства. Монолитный каркас и наружные панельные стены, монолитный каркас и кирпичные стены со слоем теплоизоляционного материала, монолитное здание с обкладкой наружных стен кирпичом или применением вентилируемых фасадов, здания с монолитным каркасом и внутренними межквартирными перегородками из кирпича, газобетона, гипсовых плит и так далее – все эти варианты присутствуют на рынке недвижимости. Сергей Богоутдинов, руководитель проекта ЖК «На Гребецкой», добавляет, что, учитывая «привязанность» покупателей к кирпичу, в категории монолитного строительства часто встречаются кирпично-монолитные дома. Строения такого вида составляют примерно 50% на рынке строящегося жилья.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «Унисто Петросталь», отмечает, что сегодня активно наступает на позиции монолита панельное и каркасно-панельное строительство, которое по качеству в последние годы сделало значительный рывок вперед, но при этом позволяет снижать затраты и сроки возведения жилого дома. «Современные разработки уже давно позволили панели избавиться от основных недостатков – низкой тепло- и шумоизоляции панелей, скудости вариантов планировочных решений, серости фасадного оформления, что при явных преимуществах данной технологии, таких как скорость возведения домов, относительно невысокая стоимость, низкий уровень технологических рисков вследствие серийного заводского производства, делает ее привлекательной как для застройщиков, так и клиентов», – рассказывает Арсений Васильев.
Яна Долотова добавляет, что конкуренция в производстве панелей сейчас очень велика, и это заставляет производителей постоянно совершенствовать качество продукции, создавать новые технологические решения. «В современных постройках используются не просто бетонные плиты, а сэндвич-панели, в которых присутствует дополнительный тепло- и звукоизолирующий материал. Также панели теперь можно изготавливать в различной цветовой гамме и форме, что позволяет комбинировать и создавать приятные фасады зданий и улучшать планировки квартир», – соглашается эксперт.
Что касается кирпичного домостроения, то доля таких объектов в общем объеме строительства невелика, поскольку данная технология, во-первых, является наиболее трудоемкой, а во-вторых, самой дорогостоящей. В связи с этим кирпичное домостроение используется в возведении проектов класса «комфорт плюс» и выше.
С конструктивной точки зрения все перечисленные строительные технологии обеспечивают возведение объектов в соответствии с установленными нормами и потребностями покупателей. По мнению Евгения Богданова, основное их различие заключается в стоимости и условиях применения: «Например, построить панельный дом в центральной части города на изогнутом участке будет крайне сложно. В этом случае больше подойдет монолитная или кирпичная технологии. При этом строительство из кирпича обойдется значительно дороже. В проектах массовой застройки, расположенных в новых районах, использование панельных технологий будет эффективнее с точки зрения скорости строительства и заводского качества».
Сроки имеют значение
Зависимость сроков строительства от используемой технологии сохраняется и сегодня. По словам Арсения Васильева, на строительство кирпичного дома в 12-18 этажей уходит от 18 до 24 месяцев, кирпично-монолитного – 12-16 месяцев, панельного дома – 9-12 месяцев.
Андрей Тетыш, председатель совета директоров «Агентство развития и исследований в недвижимости», член Клуба лидеров при президенте РФ, отмечает, что строительство панельного дома ведется чуть быстрее, а кирпичного чуть медленнее за счет того, что панели формируются на заводе и привозятся уже в готовом состоянии на стройку, а кирпичный дом по своей технологии требует больше ручной работы.
Но технология строительства – лишь один из многих факторов, определяющих скорость работ на стройплощадке. На практике темпы строительства зависят от множества факторов: своевременности выполнения монополистами технических условий по подключению дома к инженерным сетям, качества грунтов, используемой подрядчиками техники, квалификации рабочих, платежеспособности застройщика и т. д.
Разница в цене нивелируется
Несомненно, стоимость строительных материалов влияет на стоимость квадратного метра жилья. Однако качество и страна производства используемых сэндвич-панелей, кирпича, опалубки, а также марки бетона дают довольно широкий диапазон себестоимости строительства.
По данным Арсения Васильева, сегодня средняя стоимость квадратного метра жилья в кирпичных домах находится на уровне 102 562 рублей, кирпично-монолитных домах – 101 620 рублей, панельных домах – 89 360 рублей.
При этом эксперты сходятся во мнении, что категория проекта, а значит и цена квадратного метра в новостройках, в большей степени определяется месторасположением пятна застройки, рабочими ресурсами, концепцией проекта и т.д. «Таким образом, разница в 12% между ценой реализации квартир в кирпично-монолитных домах и панельных домах свидетельствует не о разнице в потребительских свойствах квартиры, а скорее о разнице в локациях домов того или иного типа», – говорит Арсений Васильев.
Яна Долотова добавляет, что если лет десять назад можно было утверждать, что квартира в панельном доме дешевле, чем в монолитном, а последний, соответственно, дешевле кирпичного, то теперь это убеждение не всегда верно.
Технологии на втором плане
Большинство экспертов сходятся во мнении, что у покупателей сегодня основными факторами принятия решения о покупке являются непосредственно локация дома и его ближайшее окружение, планировочное решение, наличие социальной, коммерческой и транспортной инфраструктуры в зоне доступности, цена. В то же время технология строительства стоит далеко не на первом месте в рейтинге приоритетов.
«Нормативные требования к жилым домам одинаковые независимо от применяемой технологии. Покупатели знают это, и их больше волнует, насколько дом теплый, хороша ли в нем шумоизоляция, как он выглядит внешне. В итоге решение о покупке они принимают в зависимости от того, сколько денег готовы отдать за новую квартиру», – рассказывает Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад».
Яна Долотова советует покупателям в первую очередь ориентироваться на опыт и репутацию застройщика – это служит большей гарантией добротности будущего жилья, чем то, из какого материала оно возведено.
При этом Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, отмечает, что благодаря совершенствованию монолитной и панельной технологий и улучшению их качества покупатели при выборе квартир стали уделять меньше внимания типам домостроений. «Хотя, безусловно, есть клиенты, изначально ориентированные на покупку квартир в кирпичных домах», – говорит специалист.
Препятствия для инноваций
В мире существует огромное количество новых строительных технологий. Сегодня Россия сильно отстает от западных стран, которые в данной области продвинулись очень далеко. Евгений Богданов считает, что существуют два основных препятствия для применения новых технологий. «Во-первых, нормы строительства, установленные в России, не позволяют девелоперам использовать огромное количество современных решений – более комфортных и экономичных. Во-вторых, западные современные технологии зачастую основаны на применении новых материалов, которые в России не производятся. При этом импортные материалы слишком дорогие. Для российского потребителя определяющим критерием при покупке жилья является цена, поэтому сам он не готов платить за современные, но дорогостоящие условия проживания. Новые технологии постепенно внедряются в домах высокого класса, однако их доля по-прежнему крайне мала».
Что касается «зеленого» строительства, Денис Бабаков рассказывает, что на сегодняшний день многие идеи эко-девелопмента уже отражены и в нормативах по охране окружающей среды, и в «Государственной программе по энергосбережению и повышению энергоэффективности на период до 2020 года». «Отдельные ее положения реализуются в нормативных актах, внедряющих более высокие показатели по теплоизоляции для стен и окон, чтобы уменьшить расходы энергии на отопление. Другие – регламентируют минимизацию и очистку вредных стоков, выбросов и отходов и т.д. Требования всех этих документов должны исполнять все строители», – говорит эксперт.
Однако Евгений Богданов полагает, что сегодня в нашей стране нет спроса на жилье, построенное с использованием «зеленых» технологий. Пока этот спрос не будет сформирован или пока не произойдет существенного роста цен на энергоносители, девелоперы не будут возводить такое жилье. Многие инновационные и экологичные технологии доступны к применению – они апробированы в России и прошли государственную экспертизу, но неинтересны потребителю из-за их высокой цены, считает г-н Богданов.
Лев Марголин, директор по строительству Mirland Development Corporation, заключает, что независимо от условий применение инноваций и «зеленых» технологий необходимо: «Мир не стоит на месте, а также и строительная наука, поэтому ответственные застройщики должны следовать техническому прогрессу и применять подобные технологии, тем самым получая более современный и качественный продукт, который, соответственно, быстрее найдет своего потребителя».
Лев Марголин, директор по строительству Mirland Development Corporation:
На рынке недвижимости Санкт-Петербурга представлены три основных типа конструкций строительства жилых домов: панель, кирпич и монолит. Чистые конструкции из кирпича встречаются довольно редко – до 10% рынка. На долю панельного домостроения приходится около 10-15%. Остальные 75-80% домов возводятся из монолита. Например, в ЖК «Триумф Парк» используется монолитная технология с навесными фасадами. Мы считаем, что это наиболее качественный продукт в жилом строительстве.
Панельное домостроение имеет главное преимущество в скорости строительства. При этом панельные дома выигрывают в цене и, как следствие, наиболее доступны для покупателя. Кирпичное строительство – качественное, но очень трудоемкое. Монолит дает колоссальные преимущества в гибкости квартирографии, возможности «посадить» дома на любую конфигурацию участка. И при сегодняшних технологиях монолит позволяет достигать неплохих темпов строительства.
Сергей Богоутдинов, руководитель проекта ЖК «На Гребецкой»:
Сегодня покупателя прежде всего интересует локация, сроки ввода в эксплуатацию, цена квартиры, инфраструктура района. Технология строительства дома для большинства не так уж и важна – ведь вникнуть во все нюансы современного домостроения человеку непрофессиональному довольно тяжело. Старые стереотипы, по которым кирпичные «сталинки» считались чуть ли не элитным жильем, а панельные «хрущевки» воспринимались как жилье последней очереди, канули в прошлое.
Качественные строительные материалы – это залог надежного, прочного и долговечного строительства, и современные технологии это подтверждают. В ближайшие 5-10 лет будет происходить повышение качества строительства в связи с высокой конкуренцией на рынке. Девелоперы будут применять хорошо зарекомендовавшие себя инженерные системы, рациональные и проверенные технологические решения, надежное и долговечное оборудование. Застройщики будут внедрять слаботочные инженерные системы, а именно «умный дом», видеонаблюдение, охранную сигнализацию.
Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
Сегодня петербургские застройщики в качестве конструктива объектов используют кирпич-монолит (57%), монолит (21%), сборный железобетон-монолит (5%), кирпич (5%) и сборный железобетон (12%).
«ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» свои жилые комплексы строит из монолита и кирпича, а также сборных железобетонных изделий по бесшовной технологии. Монолитно-кирпичная технология удобна тем, что позволяет реализовать практически любой архитектурный проект. А дома из железобетонных конструкций дают возможность строить быстро. Впрочем, после модернизации «Группой ЛСР» своего домостроительного комбината, выпускающего железобетонные изделия, возможность реализовывать интересные проекты из этого материала возросла.
Разумеется, постепенно строительные технологии модернизируются, что увеличивает их эффективность. Например, для увеличения высотности застройки кирпичные стены комбинируют с монолитным каркасом, для быстровозводимых домов из сборного железобетона придумывают эффективный утеплитель и т.д.
