Летом прошлого года в Госдуму был внесен законопроект, устанавливающий запрет на перевод сельскохозяйственных земель в другие категории, а также на изменение вида их разрешенного использования. Насколько реальна перспектива принятия такого закона, и как он может отразиться на рынке загородной недвижимости Московского региона?
Дмитрий КОТРОВСКИЙ, партнер девелоперской компании «Химки Групп»:
Учитывая ограничения по высотности жилья в Москве и Московской области, достаточно жесткую градостроительную политику, направленную на квартальную, а не точечную застройку, развитие социальной и транспортной инфраструктуры, очевидно, что столичная агломерация может развиваться только за счет новых территорий в Московской области, где бесхозных участков с разрешенным использованием под жилищное строительство практически не осталось. Земельный банк в Московской области, особенно в ближнем и среднем поясе, сформирован еще в девяностых и нулевых и принадлежит лендлордам, участки с реальной либо даже теоретической возможностью подключения к инженерным сетям давно переведены в категорию под строительство. Рынок будет поглощать этот объем земельных участков не менее десяти лет, учитывая снижение количества новых загородных проектов и текущую стагнацию на загородном рынке. Если новый закон, устанавливающий запрет на перевод сельскохозяйственных земель в другие категории, будет принят, а прирост населения в Московской области сохранится на уровне 100 тыс. жителей в год, то это в перспективе 10 - 15 лет может привести к дефициту земли в среднем и дальнем поясе Подмосковья и росту цен на первичном и вторичном рынке (участки с подрядом и без, коттеджные поселки, мультиформатные поселки). Потребителям придется выбирать рублем, что важнее - огурцы и укроп из Подмосковья или возможность приобретения загородной недвижимости для постоянного сезонного проживания.
Геннадий САВИНОВ, заместитель генерального директора по развитию АН «Истра-Город»:
Полагаем, что данный законопроект не будет принят, так как сужает полномочия регионов и тонкие отношения в земельно-имущественной сфере предлагает решать сомнительным с точки зрения публичных и частных интересов способом. Законопроект исходит из ложного посыла, что площадь земельных угодий в России недостаточна для ведения аграрного бизнеса из-за передачи сельхозземель под застройку. На самом деле сельхозпредприятия продолжают отказываться от земли, ежегодно нарастают залежи, при этом земли поселений занимают около 1% территории страны, а сельскохозяйственные земли на 1 января 2014 года - 22,6%.
Известна проблема некомфортной застройки как в пригородах, так и в сельской местности, когда вместо лесов и полей собственники получают «свободный» доступ к заборам соседнего дачного или коттеджного поселка. Качественное территориальное проектирование эту проблему решает. А механистический запрет на изменение категорий или целевого использования земли не гарантирует, что поля не будут пустовать и найдутся фермеры, которые смогут на дорогой пригородной земле организовать эффективное производство.
Рост налогов на землю и строения по кадастровой стоимости, упрощенное изъятие неиспользуемой земли, предлагаемый к принятию пятикратный налог на незастроенные участки под индивидуальное жилищное строительство, имеющийся задел участков под дачное строительство и многое другое приводят к тому, что вступают в работу мощные механизмы сдерживания роста рынка загородной недвижимости. Поэтому потребность в переводе сельхозземель в иные категории или изменение их целевого назначения во многом теряется, не считая масштабных муниципальных и региональных проектов, на которые упомянутый законопроект не распространяется. Законопроект не дает ответа, где все-таки строить: на землях лесфонда, промышленности, обороны, особо охраняемых территорий или водного фонда.
Юрий БАРМИН, генеральный директор УК «Бражниково»:
Все вносимые законопроекты и изменения в Земельный кодекс являются результатом решительных действий властей в области развития рынка земли, и в частности, сельхозземель, что способствует развитию всего сельского хозяйства.
Данный внесенный законопроект о запрете перевода сельскохозяйственных земель в другие категории направлен на более эффективное использование сельхозземель. Ведь истоки этой инициативы – использование земель не по назначению – не дают рынку полноценно развиваться. Если данный законопроект вступит в силу, то все ликвидные сельхозземли будут в обороте.
Кроме того, этот законопроект фактически дублирует инициативу Минэкономразвития по отмене деления земель на категории и вводу зонирования территорий. Земельные участки будут относиться к определенной зоне использования: для строительства жилья, коммерческой недвижимости, для ведения сельхоздеятельности и т.д.
Сейчас идет утверждение генеральных планов развития территорий и новых правил землепользования и застройки (ПЗЗ), что необходимо для реализации этой новой реформы.
Таким образом инициативы государства очень актуальны – сегодня рынку действительно не хватает такого рационального подхода.
Дмитрий ТАГАНОВ, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость»:
Уже много лет идет планомерный процесс перехода от категорий и видов разрешенного строительства использования на систему территориального зонирования. Новое законодательство вводится по частям. Так, например, с 1 марта 2015 года вступают в действие обширные поправки к Земельному кодексу. В декабре прошлого года ввели приказ Минэкономразвития, в рамках которого представлен точный список видов разрешенного использования земель, чего раньше не было. Это закрытый список, где подробно расписаны возможности по использованию земель, в том числе сельхозначзначения. Если раньше нужно было специально подтверждать вид разрешенного использования земли, то сейчас все подвиды четко прописаны и из них можно выбрать то, что подходит – например, для овцеводства или выращивания кормов.
Все эти шаги предпринимаются для того, чтобы упорядочить систему в целом. Законодателя в том числе волнует, что земли сельхозназначения массово используются под жилищное строительство. С учетом действия дачной амнистии – возведение жилья на территории, отведенной под сельскохозяйственную индустрию, приобрело массовый характер, что, конечно, может привезти к критичному дисбалансу в будущем. По новому классификатору сейчас на землях с видом разрешенного использования «сельскозяйственного назначения» уже невозможно никакое строительство - само понятие о дачном строительстве как разрешенном виде использования земли, исчезло наряду с некоторыми другими. Нужно отметить, что пока полный спектр изменений не понятен. Ни профильные юристы, ни практики еще не понимают, во что выльется процесс изменений в итоге. Возникает слишком много нюансов, которые без разъяснений вызывают массу вопросов. Например, вместе с дачным строительством исчезло и понятие «крестьянское (фермерское) хозяйство», которое раньше позволяло строить помещения для проживания обслуживающего персонала на отведенной под сельхоз производство земле, теперь по новому закону это невозможно. Как будет выглядеть разделение зон проживания и производства в реальности не понятно. Юристы говорят, что ожидаются дополнительные поправки, которые будут призваны отрегулировать новую систему. То, что мы сейчас видим, – это только первые нормативные акты – верхушка айсберга, за которой, я надеюсь, последуют и другие рациональные решения, которые действительно будут способствовать появлению порядка, а не создадут хаос.
