Покупка или продажа объекта недвижимости у многих устойчиво ассоциируется с неоправданными сложностями, когда речь заходит о сборе всех необходимых документов для совершения сделки. Некоторые даже называют эту процедуру сизифовым трудом, так как зачастую дело приходится начинать снова и снова. Конечно, перспектива пробежать по всем инстанциям и добиться получения нужных бумаг в строго определенные сроки редко когда вселяет оптимизм, но без этого дело с мертвой точки не сдвинется. Одного договора купли-продажи недвижимости для завершения полноценной сделки не достаточно.
Собрать полный комплект документов – обязанность продавца недвижимого имущества. Сделать это можно как с помощью агентства, так и самостоятельно. В среднем, у риэлторов на подготовку пакета документов для сделки уходит две недели. С учетом времени на регистрацию договора (по закону – до одного месяца) все вместе может растянуться до полутора месяцев. Если вы решили заняться куплей-продажей самостоятельно, то сроки могут увеличиться в 2 – 3 раза. В любом случае, сделка с участием или без участия агентства недвижимости проводится практически по одной схеме.
Во-первых, необходимо подтвердить права на жилье. Поэтому правоустанавливающие документы на квартиру – своеобразный краеугольный камень любой сделки в сфере недвижимости. Продавцу они необходимы, чтобы совершить и зарегистрировать куплю-продажу, покупателю - чтобы убедиться в принадлежности жилья и полномочиях на его отчуждение. К правоустанавливающим относятся следующие документы (в зависимости от способа приобретения квартиры): договор купли-продажи, на основании которого квартиру в свое время приобрел ее нынешний собственник-продавец; договор дарения; договор мены; договор ренты; свидетельство о праве на наследство; договор передачи, свидетельство о собственности на жилище; регистрационное удостоверение БТИ; решение суда; справка ЖСК о полной выплате пая (если продается квартира, приобретенная с помощью жилищного кооператива); переуступка права на объект в новостройке и т.д. При продаже первично приватизированного жилья (то есть, такого, с которым после приватизации никаких сделок еще не совершалось) понадобятся три документа: заявление о передачи квартиры в собственность, договор передачи квартиры, свидетельство о регистрации права собственности. Если документы на квартиру утеряны, то жилье можно продать по Выписке из реестра, которую выдает Комитет по регистрации. Правда, в этом случае надо иметь в виду, что теоретически выписку можно брать хоть каждый день. То есть, возможна ситуация, когда продавец, приняв у вас предоплату, завтра продаст свою квартиру другому покупателю.
Во-вторых, нужно убедиться в том, что никто не сможет придраться к документам, удостоверяющим личности и продавца, и покупателя. Если у кого-либо из участников сделки близится срок замены паспорта и до этого момента осталось 2 - 3 недели, то в Федеральной регистрационной службе могут отказать в приеме документов на регистрацию сделки. Дело в том, что закон отводит на госрегистрацию до одного месяца, и в разгар процедуры ваш паспорт может стать недействительным из-за окончания срока действия. Таким образом, недействительной окажется и сама регистрация сделки, произведенная на основании просроченного паспорта. Бывает, что внутренний паспорт у покупателя или у продавца временно отсутствует (утерян, сдан на замену). Загранпаспорт в такой ситуации выручить не сможет. По закону, он признается документом, удостоверяющим личность, только при нахождении гражданина РФ за границей, а на территории нашей страны полноценным удостоверением является лишь внутренний паспорт. Так что для оформления сделки придется ждать его выдачи.
В-третьих, необходимо получить согласие супруга, если заключается сделка с квартирой, приобретенной в период брака. Причем, это согласие супруга (соответственно, продавца или покупателя) на отчуждение (приобретение) квартиры требуется нотариально заверить. Закон определяет имущество, нажитое в браке, общей собственностью мужа и жены. Исключение составляет имущество (в том числе недвижимость), полученное после свадьбы по безвозмездным основаниям - по наследству или путем приватизации. Оно признается личной собственностью супруга-получателя, так что на его продажу ничье согласие не нужно.
В-четвертых, нужно отправиться в БТИ. Здесь вы должны получить сразу нескольких документов. В течение 10 рабочих дней с момента обращения сотрудники БТИ должны предоставить поэтажный план и экспликацию. Срок действия справок – один год. Стоимость этих услуг напрямую зависит от количества комнат в продаваемой квартире. Чтобы собрать эти бумаги, потребуются оригиналы правоустанавливающих документов и ваш паспорт или доверенность на имя юриста, который сопровождает сделку. Далее вам необходимо получить выписку из домовой книги в паспортном столе (ее должны выдать в день обращения бесплатно), а также копию финансово-лицевого счета и справку об отсутствии задолженности по квартплате в бухгалтерии ТСЖ или управляющей компании. Эти справки действительны всего лишь один месяц. Для того чтобы их получить, нужна книжка по квартплате, паспорт или доверенность (если вы не собственник).
В-пятых, вы должны определиться, будете ли заверять договор купли-продажи недвижимости нотариально. Именно от этого выбора зависит, насколько увеличится ваш пакет документов. Дело в том, что действующее законодательство разрешает заключить такой договор в простой письменной форме путем составления одного документа, который подписывают оба участника сделки (статья 550 Гражданского кодекса РФ). Нотариальное удостоверение договора производится по желанию продавца с покупателем. Как правило, делается это для получения дополнительных гарантий надежности сделки. Нотариус проверяет полномочия продавца, наличие всех необходимых документов и правильность их оформления, разъясняет права и обязанности сторон. Если впоследствии сделка будет отменена судом и выяснится, что нотариус не проверил всех оснований законности сделки, то можно предъявить ему иск о возмещении убытков.
Разумеется, за нотариальное удостоверение договора нужно заплатить. Тариф определяется в процентах от цены квартиры, указанной в договоре, и составляет в среднем 0,5 - 1%. Помимо прочих документов, нотариусу нужно предоставить справку о стоимости квартиры и копию финансово-лицевого счета. Получить справку о стоимости квартиры нужно в БТИ (не забудьте оригиналы правоустанавливающих документов и паспорт). Выдать ее должны в течение 10 рабочих дней с момента обращения и оплаты стоимости услуг. Эта справка действительна в течение одного месяца. За копией финансово-лицевого счета нужно обратиться в Единый информационно-расчетный центр (ЕИРЦ), где в день обращения вам должны безвозмездно предоставить этот документ. Срок действия копии финансово-лицевого счета – один месяц.
В любом случае, заверяете вы сделку у нотариуса или нет, вам необходимо будет оформить государственную регистрацию договора купли-продажи. За это взимается пошлина в размере 500 рублей. Кстати, передачу документов на регистрацию можно поручать нотариусам. Законодательство наделило их соответствующими полномочиями в надежде, что если в регистрирующие органы будут обращаться профессиональные юристы, специалисты по сделкам, уже осуществившие правовую экспертизу документов, то существенно сократятся сроки регистрации и уменьшится количество отказов.
Не стоит забывать о том, что каждая сделка купли-продажи уникальна. Ведь на сегодняшний день юристы насчитывают порядка 20 – 22 видов правоустанавливающих документов, а значит в каждом конкретном случае – свой набор в пакете документов. Так, если квартира получена в дар или по наследству, то для ее продажи нужна справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налогов. А если в сделке участвуют несовершеннолетние дети, то для продажи квартиры необходимо разрешение органов опеки и попечительства. Многое зависит еще и от того, кто покупает квартиру, с какими требованиями (ипотека, опека и т.д.). Собрав всю информацию о потенциальном покупателе, продавцу сначала стоит получить юридическую консультацию и только после этого готовить пакет документов.
