ИА DAILYSTROY: Александр Борисович, в прошлом году эксперты в области недвижимости утверждали, что рост цен на недвижимость составит не более 15-20%. Но по данным информационно-аналитической службы ГК "Триумф", за год цены на жилье выросли на 122%. С чем, на ваш взгляд, связан такой неожиданный скачок?
Любую рыночную цену определяет соотношение предложения и спроса. Давайте проанализируем, что происходило на рынке в 2006 году. Во-первых, он стал привлекательным для инвестирования. Причем, привлек крупных федеральных и иностранных инвесторов с серьезными финансовыми средствами и отлаженными схемами работы.
Во-вторых, в первом полугодии 2006 ввод в действие жилых домов сократился на 18% по сравнению с аналогичным периодом 2005 года. С 1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", который ужесточил требования к работе застройщиков. В частности, закон требует четкого оформления разрешительной документации, а при существующем порядке документооборота это привело к переносу сроков начала строительства и продажи квартир на объекте. В 2005 году в подавляющем большинстве случаев продавались квартиры в домах, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля 2005. Таких квартир на рынке постепенно становилось все меньше. Вместе с тем, усиление правовой защищенности участника долевого строительства привлекло на рынок строящегося жилья дополнительное число покупателей. Таким образом, спрос на строящееся жилье в 2006 году превышал предложение, что неизбежно влекло за собой рост цен. Помимо всего прочего, на рост цен влияет удорожание стройматериалов и энергоносителей.
В-третьих, стали более доступны ипотечные программы. Борясь за каждого клиента, банки резко сократили жесткость требований, предъявляемых к заемщику. Я уже не говорю о том, что стали переводить деньги до регистрации квартиры. Это вообще нонсенс для ипотеки. Мы знаем, что право начинает возникать только после регистрации прав собственности. А также после снятия всех обременений: прописки, залога и т.д. Банки стали лояльнее относиться и к требованиям по зарплате заемщика. Они стали учитывать, что многие нижегородцы не оформлены официально, но при этом могут хорошо зарабатывать. Так что на рынке появились деньги (спрос), а предложение оказалось ограниченным. Исходя из всех факторов – резко возросшие цены на жилье.
Многие эксперты сейчас говорят, что рынок перегрет, скоро рост цен остановится и собственники выбросят свои спекулятивные квартиры на рынок. Это неправда. Более надежного инструмента инвестирования, чем недвижимость, нет. Правда, сейчас заметна такая тенденция, что многие начали продавать коммерческую недвижимость и вкладывать вырученные средства в жилье. Так как в этом сегменте рост цен намного выше.
ИА DAILYSTROY: Вы согласны с экспертами, которые утверждают, что во второй половине 2007 и в 2008 году обстановка относительно цен на жилье стабилизируется?
До бесконечности цены расти не могут, но не стоит ожидать их падения. В марте собственники бизнеса закрывали балансы. Соответственно, в апреле начнутся выплаты по дивидендам, годовые премии. Поэтому в апреле, как и в прошлом году, увеличится платежеспособный спрос. Во-вторых, 214-й закон ("Закон о долевом участии в строительстве"), как ни странно, привел к тому, что цены на рынке будут расти и дальше. В договоре долевого участия должна быть однозначно заложена цена на квартиру. И если человек не выплачивает всю сумму, то ему закладывают строго определенный процент роста.
ИА DAILYSTROY: Должно ли в этот стихийный процесс вмешиваться государство?
Это абсолютно бесполезно. Никогда карательные меры не приводили ни к чему хорошему. Говорят, надо повысить налог на недвижимость. Но ведь персонально это сделать невозможно. Такое повышение в первую очередь ударит по тем, кто не сможет его платить. Как отделить квартиру богатого человека от небогатого? По факту количества квартир, оформленных на одного человека? Ну, а если он прописал туда дочку. Поэтому государство не может влиять на поведение рынка. Надо разработать способы стимулирования строительства: ввод в эксплуатацию зданий, разрешение строительно-монтажных работ. У нас же государство только усложняет все эти процессы. Так что единственное, что может сделать государство, так это как раз не вмешиваться в процесс. Тогда будет настоящий рынок.
ИА DAILYSTROY: За какими типами жилья будущее, как вы относитесь к малоэтажному строительству?
Будущее за комфортным жильем. Почему на общем фоне стремительно растущих цен на жилье понизились в цене на вторичные "хрущевки" и "брежневки"? Платить огромные деньги за такое жилье даже психологически сложно. Большинство потребителей хотели бы приобрести квартиру в комфортном малоэтажном доме. Но здесь выходит на первый план интерес застройщика. Застройщик с выделенного ему земельного участка выжмет по-максимуму. Поэтому строили и будут строить и десяти- и семнадцатиэтажные дома. Малоэтажное жилье будет очень дорогим. Кроме того, большинство богатых людей Нижнего Новгорода уже решили свои проблемы с жильем.
ИА DAILYSTROY: В последние 3 года в Нижнем Новгороде стал активно развиваться рынок загородной недвижимости. Как вы считаете, в какую сторону он пойдет?
Что касается загородных поселков, то без проведенных дорог, коммуникаций и развитой инфраструктуры они не будут иметь спрос у платежеспособного населения. Загородный дом (который часто на лето используется в качестве постоянного места проживания) должен быть не дальше 15-20 км. от черты города, чтобы с учетом пробок можно было добраться до центра за 30-40 минут. Во-вторых, обеспеченные люди боятся оставлять свою семью без охраны. Поселки должны очень серьезно охраняться. Комфорт заключается ещё и в таких приятных моментах, как проведение культурно-массовых мероприятий, запрет на строительные работы в выходные дни и с 8:00 до 18:00 по будням, запрет прохождения большегрузных автомобилей по дорогам поселка в межсезонье. В идеале рядом с домом должна быть вода, лес.
ИА DAILYSTROY: Как вы относитесь к распределению земельных участков через аукционы, участие в которых под силу только крупным игрокам. Как нам сказал один эксперт, недавно ваша компания консолидировалась с другими нижегородскими застройщиками. Это было сделано, чтобы эффективно противостоять засилью московских и федеральных корпораций, борющихся за нижегородские земельные участки?
Считаю, что консолидация застройщиков в данный момент развития рынка и при данных условиях просто необходима. Это нужно для удачного участия в аукционах, а также с точки зрения широкого ассортимента и приемлемой цены на недвижимость.
ИА DAILYSTROY: И наш город не обошел печальный опыт с "Социальной инициативой". Как вы оцениваете эту ситуацию?
Честь и хвала губернатору и правительству, которое выкупило долги "Социальной инициативы". Таким образом, наши власти сразу решили ряд проблем: выручили бюджет, предоставили дешевые квартиры своим очередникам и спасли тех, кто уже купил долевое участие. Уверен, эти дома будут достроены. Ведь это выгодно с экономической точки зрения. Если покупать ветхий фонд, то придется расселять жителей, чтобы построить там новое жилье, вкладывать серьезные средства и уменьшать доходность почти вдвое. Поэтому легче достроить дома "Социальной инициативы": в два раза бюджет сэкономить и дольщиков выручить.
ИА DAILYSTROY: Но ведь часто бывает, что достроить не получается не по злому умыслу застройщиков. В чем, по вашему мнению, ошибки таких просчетов?
Экономику не считают. Не просчитали поступление финансов – как и где их размещать. Прежде чем пойти в долевое участие и брать площадку, мы её очень серьезно считаем, строим прогнозы. Хотя, как видите, прогнозы дело неблагодарное. Всегда надо иметь в виду и форс-мажор и закладывать риски. Например, в процессе строительства может появиться дополнительная затратная часть. Иногда за это дело берутся непрофессионалы, надеясь получить большую прибыль, но совершенно не разбираясь при этом в специфике дела. Процесс строительства требует не только денег, но и опыта.
ИА DAILYSTROY: Чувствуете ли вы конкуренцию со стороны московских застройщиков?
Острее всего она ощущается при выделении перспективных земельных участков, которых не так много. Приход на рынок мощных федеральных компаний заставляет думать и работать, повышать качество строящихся объектов, повышать продажи, думать над ценами. Думаю, основная тенденция ближайших 5-20 лет заключается в расширении черты города. Лет 10 назад Афонино и Верхние Печеры стояли полупустые, сейчас это активно развивающиеся районы. Вообще, в последние годы город теряет лицо, улиц с малоэтажной застройкой осталось очень мало. Застройщики стремятся к возведению высотных зданий, и этажность с каждым годом растет. Поэтому будущее - за новыми микрорайонами с развитий инфраструктурой, паркингами. Сейчас приходит время комплексной застройки. Это удобно и застройщикам, и жителям. Но в этом случае важно соединить микрорайоны с городом качественными дорогами.
ИА DAILYSTROY: Ваша компания введет в эксплуатацию в мае 2006 года офисный центр класса В +. Эксперты утверждают, что городу не хватает высококлассных офисных центров класса А и В+. Это так?
Большинство наших будущих арендаторов говорят о том, что им надоело решать проблемы с эксплуатацией здания: охрана, клининг, телефония и т.д. Особенно это беспокоит крупные западные и федеральные компании. Офисные центры класса А и В дают эту комфортность, которой так не хватает арендаторам центров класса С. Но здесь возникает еще один важный момент – грамотной управляющей компании. Нашим центром будет управлять питерская компания LCMC, имеющая опыт по управлению различными российскими центрами. Они внимательны к каждой детали.
В Нижнем Новгороде стал проблемой качественный паркинг. Это же касается и строящихся торговых центров. Поэтому такие крупные операторы, как "ИКЕА", уходят за черту города и обеспечивают своим клиентам отличную, просторную открытую и закрытую стоянки. Если вернуться к офисным центрам, важна легкая доступность к нему. Особенно это актуально во время постоянно растущих пробок. Следующий момент – узнаваемость бизнес-центра, его месторасположения и комплексность услуг. В Нижний Новгород уже пришли компании, готовые платить за комфортные условия офисного центра, который включает все вышеперечисленные моменты. Кроме того, офис – это визитная карточка фирмы, ее лицо. Застройщики, как правило, не продают построенные офисные центры: им выгоднее сдавать их в аренду и ждать окупаемости.
Что касается торгово-развлекательных центров, то в этом вопросе будущее за центрами с качественной парковкой, широким ассортиментов товаров и услуг. Пока таковым является только "ИКЕА Нижний Новгород". Там есть все для отдыха и шоппинга: фудкорт, каток, зона отдыха, несколько ресторанов, кафе, огромное количество разноформатных магазинов. Кроме того, наш город остро нуждается в гостиничных комплексах.
ИА DAILYSTROY: А как в 2007 году будет развиваться рынок аренды?
Здесь опять же важно соотношение спрос-предложение. Все больше людей готовы платить серьезные деньги за качественное жилье. Так как в последние годы в Нижний приезжают на работу много нанятых в качестве топ-менеджмента москвичей и иностранцев. Но в этом случае появляется противоречие. Будущее за комфортными квартирами, с ремонтом, мебелью и бытовой автоматикой. Важно, чтобы в таких квартирах не было бесполезных площадей. Но состоятельные нижегородцы, купившие своим детям жилье, редко сдают его. 15-20 тыс. руб. в месяц их не спасет, а материалы и сантехника могут износиться. Поэтому они часто не делают там ремонта, ждут до момента, когда квартиру займут подросшие дети. А покупать дорогое жилье с целью аренды сейчас невыгодно, так как оно будут окупаться очень длительное время. И дорогие, качественные квартиры, удовлетворяющие спрос состоятельной прослойки, зачастую стоят пустые и без ремонта. Поэтому активнее будет развиваться рынок аренды вторичного жилья, нацеленный на студентов и приезжих из других городов и области.
ИА DAILYSTROY: К 2012 году деловой центр города планируют перенести в район Стрелки, где собираются строить комплекс, состоящий из 35-60-этажных офисных зданий. Сейчас же такая тенденция, что офисы, наоборот, переезжают ближе к центру. Вы считаете, деловой центр переедет на Стрелку?
Если туда будет легко добраться и можно будет решить сразу ряд проблем, съездить сразу в несколько компаний, проект пойдет. Но делать прогнозы относительно тех проектов, которые для города уникальны, сложно.
