Июньское и июльское затишье на рынке строящегося жилья в августе сменилось оживлением: традиционная сезонная активность покупателей была усилена очередным витком ослабления рубля. Однако прошлогодний осенний бум продаж вряд ли повторится.
Конец лета принес стране очередной макроэкономический сюрприз: отечественная валюта начала резко сдавать позиции по отношению к бивалютной корзине. С конца июля до 25 августа, когда цены на доллар и евро зафиксировали очередной максимум, рубль подешевел почти на треть.
События на валютном рынке сильно напоминали прошлогоднюю ситуацию, когда за четыре с половиной месяца, с начала августа до 19 декабря 2014 года, американская валюта по отношению к рублю подорожала на 67%, с 32,9 до 55,38 руб. за доллар. Катастрофическая для экономики страны ситуация обернулась подарком для первичного рынка: напуганные непредсказуемым будущим россияне сняли сбережения с депозитов и срочно переложили их в недвижимость. В ноябре-декабре 2014-го, по оценке девелоперов, объемы продаж выросли на 50-100%.
По данным газеты «Коммерсант», во второй половине августа этого года, на волне валютной нестабильности, московские девелоперы также отметили всплеск покупательской активности, хотя заметно уступающий прошлогоднему. Мы решили разобраться в том, как новая макроэкономическая ситуация отразилась на первичном рынке Санкт-Петербурга.
Покупатель «зашевелился»
Итог опроса участников рынка подтвердил: в конце июля – начале августа на рынке жилой недвижимости вновь началось оживление. Впрочем, рост спроса далек от взрывного. В среднем, по свидетельствам опрошенных респондентов, количество звонков покупателей и заключенных сделок выросло на 10-15% по сравнению с предыдущими месяцами.
Точку начала роста участники рынка определяют по-разному. К примеру, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева утверждает, что компания фиксирует оживление спроса с середины августа на 10% по сравнению с июльским. Аналогичными наблюдениями поделились в компании «Главстрой-СПб»: объем их продаж, по предварительной оценке, вырос в последний летний месяц на 10-15% по сравнению с июлем. «Подросшая активность покупателей, действительно, заметна. Так, в сегменте масс-маркет сделок в августе было на 13% больше, чем в июле», – согласен с коллегами коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков.
Генеральный директор компании «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин описывает динамику продаж несколько иначе. «Мы отметили оживление еще в июле – и по числу обращений в компанию, и по числу заключаемых сделок. Так, в июне компания «Петербургская Недвижимость» заключила 1920 сделок на первичном рынке, а в июле – уже 2100. Что касается августа, то в последние недели месяца было незначительное увеличение числа обращений в компанию. Августовские показатели на 100 сделок превышают июльские», – рассказывает Олег Пашин.
Напомним, что по оценкам экспертов и участников рынка, за первое полугодие текущего года объем продаж просел на 35-40% по отношению к аналогичному периоду 2014-го. Минувший июнь не выбивался в этом смысле из показателей остальных месяцев полугодия – спрос в первый месяц лета был, по данным застройщиков и продавцов недвижимости, на 30-50% ниже прошлогоднего. То есть на фоне низкой базы августовский рост выглядит довольно умеренным.
То ли осень, то ли рубль
В определении причин августовского притока покупателей на рынок эксперты расходятся. Аналитики NAI Becar связывают оживление с обеспокоенностью населения второй с начала года волной девальвации рубля, которая началась в июле. «Могу предположить, что повышенный интерес к покупке недвижимости проявляют те граждане, которые считают, что опоздали с покупкой валюты по более низкому курсу», – отмечает региональный директор EKE в России Андрей Хитров.
Но девелоперы видят за изменением динамики продаж более обыденные причины. «Оживление покупателей не обязательно связано со скачками курса валют. Более высокий, чем в июле, спрос может также быть вызван началом сезонного оживления рынка недвижимости. Сейчас завершается сезон отпусков, многие, вернувшись домой, приступают к реализации планов по приобретению жилья, другие покупают квартиры поступившим в петербургские вузы детям. Все как обычно», – констатирует Денис Бабаков. «Отчасти на оживление рынка влияют и валютные колебания, но в целом ситуация достаточно традиционная – май и июнь показывают меньшее число сделок, чем июль и август. По такому же сценарию развивались события и в прошлом году», – напоминает Олег Пашин.
Нельзя, по словам собеседников, сбрасывать со счетов также роль государственной программы поддержки ипотеки. «Параллельно с оживлением спроса наблюдается рост числа ипотечных сделок (примерно на 10% по сравнению с первой половиной августа). Кредитная ставка в рамках программы господдержки ипотечного кредитования находится ниже уровня потребительской инфляции, что делает покупку квартиры с помощью ипотеки выгодной», – рассуждает коммерческий директор компании «Главстрой-СПб» Алексей Гусев. В компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» подтверждают выкладки коллеги: доля ипотечных сделок в их портфеле также растет и в августе достигла 32%.
Два сценария
Итак, валютные колебания на рынке недвижимости сказались, но не слишком сильно, что, в общем-то, понятно. «Текущий всплеск продаж не является столь ощутимым как в декабре 2014 года, так как значительная часть населения уже вложила свои сбережения в недвижимость», – поясняет Алексей Гусев.
Ближайшее будущее первички, как и всей экономики, во многом зависит от ситуации на валютной бирже. «Если рубль в дальнейшем продолжит стремительно падать, то тогда возможно более существенное увеличение спроса на строящееся жилье», – предполагает Олег Пашин.
Неблагоприятный сценарий, весьма вероятно, вернет на рынок часть инвесторов. «Усиление валютной нестабильности традиционно стимулирует население рассматривать вложения в недвижимость как в защитный актив. Также по мере снижения ставок приходит в себя ипотека», – говорит директор филиала банка «БКС Премьер» Дмитрий Егоров. По его мнению, ориентироваться нужно, прежде всего, на консервативных инвесторов, нацеленных на многолетнюю сдачу квартиры в аренду, а их интерес будет специфическим. «Наиболее оправданы в текущей ситуации инвестиции в жилую недвижимость эконом-класса вблизи деловых центров, рабочих районов, в спальных районах мегаполисов. Здесь все просто: людям в любое время нужно где-то жить», – рассуждает Дмитрий Егоров.
В противном случае – если рубль успокоится в рамках некоего психологически приемлемого для россиян коридора – застройщикам придется делать ставку на покупателя, приобретающего квартиру «для жизни». И в этом случае спросом будут пользоваться, скорее, не студии, а самые доступные из семейных квартир: небольшие «однушки» и «двушки», расположенные в кварталах с развитой социальной инфраструктурой.
Впрочем, и в этом случае девелоперы настроены оптимистично. «Рост активности покупателей недвижимости с конца августа до новогодних каникул стал уже традиционным. Поэтому будет очень странно, если спрос на квартиры не вырастет даже при стабильном курсе рубля. Ведь не все покупают квартиры, чтобы спасти обесценивающиеся деньги. Для многих эти покупки – плановые. Тем более, застройщики делают все, чтобы максимально увеличить количество покупателей», – считает Денис Бабаков.
От себя добавим, что далеко не каждый год ожидания осеннего оживления спроса оправдывались. В некоторые годы рынок вел себя непредсказуемо и оставался вялым, несмотря на окончание сезона отпусков.
