Может ли здравомыслящий человек сам определить стоимость своей квартиры?
Может. Приблизительно, конечно. Тем более что цены на рынке недвижимости слегка стабилизировались и стали чуть более предсказуемыми. Самый действенный метод - метод аналогии, как считают специалисты. То есть необходимо внимательно изучить цены на похожее жилье.
Итак, ищем жилье примерно в том же районе, что у нас, примерно в таком же типе дома, с таким же видом из окна и примерно той же площади. И не ограничиваемся одним-двумя примерами. «В связи с тем, что сократилось количество сделок, сложно найти справедливую цену на квартиру, говорит директор компании «Оценочный стандарт», член правления Нижегородского отделения Российского общества оценщиков (РОО) Алексей Крештопов. - И, чтобы ее найти, надо больше и активнее смотреть предложения. Только на основе широкого анализа предложений удастся выяснить близкую к истине цену».
Четыре главных фактора
1.Местоположение
Зарубежные специалисты утверждают: стоимость недвижимости определяет местоположение, местоположение и еще раз местоположение! В том числе:
- район, удаленность от центра города. Даже если на окраине жилье по качеству нисколько не хуже «центрального», оценивается оно заметно ниже.
- транспортная доступность: расстояние до автобусной (трамвайной) остановки, станции метро, количество маршрутов, качество дорог…
- инфраструктура: супермаркет, автостоянка, подземная парковка, бассейн, школа, детский сад… Дом в центре города, где есть парковая зона, где рядом театры и концертные залы – престижен вне зависимости от качества самой квартиры. В Заречной части комфортными для проживания считаются центр Сормова (неподалеку парк, несколько супермаркетов и кафе, развлекательный центр, хорошая транспортная развязка) и центр Автозавода.
2. Дом
- Тип дома: купеческий дом, народная стройка, сталинка, хрущевка, брежневка, новостройка…Обычно квартиры в новых домах с лучшей планировкой стоят дороже.
- Материалы, которые использовались при строительстве: дерево, кирпич, шлакоблок, панель, монолит… Большим спросом пользуются современные монолитные и кирпичные дома, «типовая панель» - похуже, а замыкает «рейтинг престижности» шлакоблок и старое дерево.
- Характеристика перекрытий: железобетонные или деревянные.
- Состояние подъезда: плохое, удовлетворительное или хорошее (потолки в пятнах копоти, заплеванные полы или цветы на окнах - в том числе расскажут о соседях, с которыми придется жить).
- Дополнительные улучшения: лифт, домофон, мусоропровод (и их состояние).
- Коллективные системы безопасности: охрана, консьержка и проч.
- Телекоммуникации: телевидение, радио, телефон, оптоволоконный кабель… Правда, наличие или отсутствие радио на покупателей не произведет никакого впечатления. А вот возможность подключиться к выделенной линии Интернет молодые оценят.
- Магазин в доме. Одно дело – модный бутик на первом этаже, другое дело – продуктовый магазинчик устаревшего типа, где с грохотом катают по двору бочки, или из подсобок постоянно пахнет кислой капустой. Цена такой квартиры упадет раза в два.
- Наружная отделка дома.
3. Двор
- Обустройство двора: зеленые насаждения, детская площадка, охраняемая парковка для автомобилей, огражденная придомовая территория.
- Состояние подъездных путей.
4. Квартира
- Планировка (неудачная или удачная), высота потолков могут как снизить, так и повысить стоимость жилья.
- Количество комнат в квартире, общая и жилая площадь. Обычно однокомнатные квартиры в пересчете на метры стоят дороже (при прочих равных условиях), чем 3-4-комнатные. Объяснение простое – чем меньше объект, тем большему количеству покупателей он по карману. На самые экономные варианты всегда больше желающих.
- Количество квартир на этаже.
- Наличие балкона или лоджии.
- Санузел: совмещенный, раздельный, есть ли гостевые санузлы.
- Подсобные помещения: кладовка, шкаф и т.п.
- Состояние квартиры. По опыту риэлторов, состояние самой квартиры не очень сильно влияет на ее стоимость. Даже то, что она совсем «убитая», некоторые с удовлетворением воспримут как «состояние, подготовленное для ремонта». А влияние даже очень хорошего ремонт на стоимость квартиры редко превышает 20 процентов. На сайте http://www.metrinfo.ru/ описан случай, когда в типовой 9-этажке на окраине в квартире был сделан эксклюзивный евроремонт с применением мрамора. Будь данное жилье элитным – покупатели наверняка бы оценили его полновесными рублями (или долларами), а в данном случае квартиру продали по средней для данного района цене. Затраты, вложенные в отделку, не окупились.
- Вид из окон: во двор, на улицу, на шумную магистраль. Правда, то, что в элитном сегменте резко подбрасывает цену иногда в 1,5-2 раза (возможность каждый день любоваться на звезды Кремля в Москве или памятник Минину в Нижнем), в эконом-классе оценивается значительно скромнее.
- Коммуникации: отопление центральное или индивидуальное (тепловой пункт – крышная котельная, поквартирное – газовые котлы), электричество, холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, газовая колонка, канализация, газоснабжение, электроплита.
- Перепланировка: есть или нет, узаконена или не узаконена.
- Этаж, на котором располагается квартира. Крайние этажи обычно стоят дешевле. На первых этажах проходят коммуникации общего пользования. А жильцам верхних этажей (если в доме нет технического этажа) может портить жизнь протекающая крыша и гул ветра. Летом же крыша раскаляется, и в квартире становится жарко. Однако есть люди, которые предпочитают первые этажи (старые люди, инвалиды, которым трудно спускаться и подниматься), и те, кто специально ищут последние этажи (им нравится обзор из окна и то, что до их окон не доходят городские шумы и копоть).
- Статус квартиры. Продажа недвижимости бывает «чистой», а бывает «альтернативной». Последнее означает, что продавцу нужны не деньги, а другая квартира. Сделка в этом случае подчас затягивается, бывает, и срывается. Так что «чистые» квартиры стоят минимум на 10% дороже, чем в точности такие же, но обремененные необходимостью тянуть «цепочки».
Старая мудрость гласит, что караван идет со скоростью самого медленного верблюда. Остальные могут быть сколь угодно быстроногими, но их прыть окажется бесполезной: все время придется ждать «тихоходов». То же можно сказать и о цене квартиры: ключевыми, скорее всего, окажутся те факторы, которые работают «на минус».
Дополнения-2009
Появились ли сейчас новые факторы, которые также влияют на оценку жилья? Все-таки мы переживаем сейчас особые экономические условия, да и потребности людей с годами меняются. Мы обратились к людям, которые о формировании цен на квартиры знают не понаслышке – профессиональным оценщикам и риэлторам.
Константин Захаров, заместитель директора ООО «Компания «Оценочный стандарт» - служба оценки и аналитики ГК «Триумф»:
- Год назад мы говорили, что наступает время покупателя, сейчас оно в разгаре. Диктует условия тот, у кого деньги. Продавец идет на значительные уступки.
По-прежнему влияют на оценку квартиры прежде всего местоположение, планировка, тип дома… Но добавились и нюансы:
Повышают цену квартиры:
- чистота документов (все стремятся провести сделки быстро);
- «свежий» год выпуска дома. Ожидается, что новые дома будут более востребованы. Народ стремится все-таки приобретать жилье качественное;
- ТСЖ как форма управления дома. Некоторые предпочитают ТСЖ, там понятнее, чем в управляющей компании, распределение денег;
- котельная в элитных домах. Часто своя крышная котельная гарантирует отсутствие перебоев с теплом.
Снижает цену срочность продажи (вынужденные продажи находятся в заведомо худших условиях). Практически не покупаются долевки. Поскольку в большинстве случаев идет перенос сроков сдачи объектов, люди ищут жилье готовое - с зеленым свидетельством.
Раньше наличие телефона считалось преимуществом. Сейчас его наличие или отсутствие на цену квартиру не влияет. Газовая колонка, наоборот, раньше скорее считалась анахронизмом и уменьшала цену. Сейчас, в связи с появлением новых газовых котлов, колонка все чаще воспринимается как дополнительный «плюс» квартире. Поскольку позволяет пользоваться горячей водой круглый год и обходится дешевле, чем центральное горячее водоснабжение.
Мария Михальченко, агентство «Фрегат»:
- Как раньше оценивали площадь квартиры, район, этаж, так и сейчас. И, конечно, если человек хочет быстро продать - одна цена. Если никуда не торопится, - другая. Когда квартиру нужно продать срочно, могут скостить до 10 процентов запрашиваемой суммы.
Лариса Акапьева, агентство «Модус»:
- В кризис покупательская способность низкая, денег у людей меньше. Продавцы подстраиваются под покупателя, идут на скидки. 50 тысяч легко сбавляют. Если нужно срочно продать - цена должна отличаться тысяч на 200 от среднерыночной. Тогда можно даже за день продать.
В газетах и на сайтах указана достаточно реальная цена. Многие изначально указывают: «торг уместен». Чтобы узнать, сколько из этой суммы реально получит продавец, вычитаем из указанной цены 100-150 тысяч (или процентов 10). Из них 5-6 процентов - комиссионные риэлтора, остальное - скидка при торге.
