С наступлением весны просыпается интерес к частным домам. Связано ли это с началом весенне-полевых работ в отдельно взятом огороде, сезоном шашлыков на природе или с чем-то другим известно тому, кто стремится купить дом. Продавцов тоже хватает. Не каждый может взвалить на себя ответственность за домовладение, доставшееся, например, по наследству.
Как купить подешевле и продать подороже частный дом советует оценщик АН "Недвижимость - НН" Ольга Викторова.
- В каких случаях необходима оценка дома?
- По закону оценка домовладений с привлечением независимого оценщика требуется:
- в случаях спора при разделе имущества;
- для купли/продажи и других вариантов перехода права собственности;
- в случаях, когда дом используется в качестве предмета залога;
- при выплате компенсации при расселении;
- для ипотечного кредитования;
- при составлении брачных контрактов;
- в случаях выкупа или изъятия имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
- при спорах об исчислении налогооблагаемой базы;
- при дарении, наследовании, страховании.
- Из чего складывается цена дома?
- Основные факторы, влияющие на цену дома, это:
- местоположение в Нижнем Новгороде и области. Понятно, что в нагорной части города, районных центрах дома будут дороже, чем на окраинах или в отдаленных деревнях. Внутри каждого административного деления также есть более и менее престижные места расположения жилых построек. Значительную роль играет инфраструктура. Транспортные развязки, близость предприятий торговли и сферы обслуживания, автостоянки - все это оказывает существенное влияние на цену данной недвижимости;
- тип постройки - элитный ли это коттедж, построенный по индивидуальному проекту, или типовой дом;
- размер дома;
- строительный материал;
- этажность, количество комнат;
- наличие хозяйственных построек (баня, гараж, сарай, погреб и др.);
- размер земельного участка, его рельеф;
- коммуникации (газопровод, водопровод, электросети, канализация);
- год постройки дома.
Есть еще и дополнительные факторы:
- чистая это продажа или альтернативная сделка;
- история дома. Некоторые покупатели настороженно относятся к тому, что дом слишком часто менял собственников. Но это просто покупательское предпочтение, не более того;
- состав конструктивных элементов - материал перекрытий, кровли, перегородок;
- состояние дома, требуется ли капремонт;
- состояние и уровень внутренней и наружной отделки;
- социальное окружение (соседи), его однородность; на одну семью рассчитан дом или на две и более;
- пейзаж за окном;
- дефицит или избыток определенных домов в данном районе;
- подъездные пути, плодородие почвы, экология, химический состав воды и др., что актуально и в черте города и, особенно, в сельской местности.
- Какие факторы влияют на повышение цены? Какие снижают цену?
- Есть факторы, которые могут не увеличивать цену, но увеличивать покупательское предпочтение. В городе это - благоустроенная территория, многолетние насаждения, клумбы, удобства в доме. В сельской местности - близость леса, водоема.
Снижают цену расположенные рядом с домом оживленные магистрали, железнодорожные ветки и трамвайные линии - источники повышенного шума, промышленные предприятия с вредным для здоровья производством. Неудачная планировка здания или слишком большой его размер, например, 1000 и более квадратных метров, также влияют на цену в сторону понижения.
- Есть ли разница в оценке домов в Нижнем Новгороде и области?
- Принципы оценки схожи, но в области зачастую оценить дом бывает сложнее из-за того, что там не так развит рынок, как в Нижнем. Цену ставят наобум и продают за столько, за сколько смогут купить. Но примерно оценить можно. Нужно сравнить стоимость похожих домов внутри одного населенного пункта. Если нет аналогов в этом поселке, следует искать их в других, близлежащих, но соответствующих данному, в котором находится оцениваемый объект, по количеству жителей, среднедушевому доходу населения, по инфраструктуре. Например, вполне можно сравнить Сеченовский и Починковский районы на юго-востоке Нижегородской области.
Еще особенностью оценки в области является то, что рыночная стоимость дома зачастую оказывается значительно ниже стоимости его строительства.
- Как собственник может приблизительно оценить свой дом?
- Нужно проанализировать рынок предложения подобных домов в данной местности. За единицу сравнения обычно берется домовладение как единый объект. Выберите все варианты, приблизительно схожие с вашим. Из цен предложения следует вычесть комиссионные риэлторских компаний (в пределах 2-7% в зависимости от стоимости дома). Так вычисляется сумма, которую продавец получает "на руки". Найти достаточное количество совершенно идентичных домовладений, как правило, невозможно. Поэтому для определения цены необходимо вносить поправки. Проанализируйте, какие факторы могут повысить или понизить цену на ваш дом. Внесение всех поправок делается оценщиком при составлении официального заключения.
Поправки бывают абсолютные (в денежном выражении) и относительные (в процентном).
Например, Вы узнали цену по объявлениям в газете на два похожих дома. Только в одном случае имеется гараж, а в другом его нет. Примерная стоимость строительства подобного гаража 100 тысяч рублей. Вычтем ее из общей стоимости по первому объявлению и получим сумму, которую нужно сравнить с ценой дома во втором объявлении. Это и будет абсолютная поправка.
Относительные применяются в случаях, когда в виде точной суммы поправку определить невозможно. Например, мы оцениваем кирпичный дом, а аналог деревянный. Разница в цене между этими объектами (в данном случае кирпичным и деревянным домом) в процентном выражении и будет относительной поправкой.
Все поправки вносятся в цену объекта-аналога независимо друг от друга и суммируются. Затем считаем скорректированную цену объектов-аналогов и вычисляем возможную среднюю рыночную стоимость оцениваемого дома.
- Что посоветуете продавцам домов, чтобы продать это недвижимое имущество подороже?
- Не стоит торопиться с продажей. Можно выставить объект по цене несколько выше среднерыночной, и ждать покупателя, которому этот дом придется по душе или будет необходимо приобрести его именно в этом месте. Правильно выбрать время продажи, в момент, когда будет мало предложений и большой спрос. Такое, обычно, случается весной.
Важную роль играет юридическая подготовка: чем больше документов у вас готово, тем больше это понравится покупателю. Возникнет впечатление, что сделка пройдет легко и без осложнений - это привлекает. Идеальный вариант: все документы собраны, все жильцы выписаны.
Заранее стоит получить и технический паспорт домовладения.
Если дом переходил по дарственной или завещанию, стоит заблаговременно позаботиться о справке из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по соответствующим налогам (на дарение или завещание).
Если у вас альтернативная сделка - следует заранее подобрать вариант для переезда.
Обычно покупки мы совершаем эмоционально. Объект должен просто понравиться покупателю.
Общее правило: вложения в ремонт при продаже не окупаются, это подтвердит любой профессионал. Однако, следует навести порядок. Покупателя привлекают просторные, чистые и светлые комнаты. Значит, нужно выбросить хлам, помыть окна, полы, почистить сантехнику, удалить из комнат всю ненужную мебель. Такие "мелочи" как цветы, запах пирога, создающие атмосферу уюта, могут также повлиять на покупателя, и подтолкнут его к решению о приобретении вашего дома.
Не надо специально делать ремонт, даже косметический. У людей разные вкусы. Ваши шикарные обои могут не произвести впечатления. Однако если в доме подтекает крыша, ее следует отремонтировать и ликвидировать следы от протеканий на потолке и стенах. Если в окнах не хватает стекол - это воспринимается весьма негативно. Потратиться на стекольщика обоснованно. А вот менять окна целиком смысла нет, даже если рамы находятся не в лучшем состоянии.
Еще один момент, часто упускаемый из виду - запах. Он сильнейшим образом влияет на наше эмоциональное восприятие, хотя мы часто и не осознаем его роль. Например, запах домашних животных в показываемом жилье крайне нежелателен.
Постарайтесь на какое-то время отселить ваших питомцев к знакомым и тщательно удалите оставшийся от них аромат. Один из простейших способов - опрыскать освежителем или выставить открытую банку кофе.
Если эти средства не помогают против стойких ароматов, покрасьте что-нибудь: запах краски потенциальный покупатель воспринимает со знаком "плюс": новое жилье в его сознании связано с ремонтом.
Если вы продаете дом через риэлторскую контору, на встрече с клиентом лучше молчать. Доверьтесь профессионалу, он знает, как показать товар лицом. Если продаете сами, говорите меньше, самое необходимое. Выражения типа: "У нас замечательные соседи - семья дружная, многодетная" могут отпугнуть.
Если вы договорились о продаже, не снимайте с окон решетки и входные железные двери оставьте. Были случаи, когда новые хозяева выясняли с бывшими отношения по этому поводу.
- На что обратить внимание покупателям, чтобы не переплачивать?
- Всегда нужно торговаться, т. к. в рекламных объявлениях обычно цены завышены, заложена сумма торга. Цены реальных сделок несколько ниже.
Следует тщательно проанализировать рынок подобных объектов в данной местности, по каким ценам они предложены к продаже.
Правильно выбирайте время для покупки. Покупать лучше осенью, когда будет больше предложений и несколько снижена цена.
Внимательно осмотрите дом, во избежание маскировки продавцом каких-то дефектов, указав на которые, можно добиться снижения цены.
Оценивать дом начинайте на подходе к нему: насколько близко стоит дом от трассы? Есть ли поблизости магазин?
Посмотрите на дом снаружи: убедитесь, что трещин на стенах и фундаменте нет.
Следует обратить внимание на то, что при переделке потребует значительных материальных затрат. Окна: какие там рамы? Есть ли щели? И трубы, если старые, придется менять.
Вообще, деталей, на которые необходимо обращать внимание, немало, но поскольку быть в курсе всех тонкостей невозможно, то, наверное, разумно отправляться на просмотр дома со специалистом, который, объективно, по всем параметрам, учитывая все нюансы и оценивая домовладение, сможет определить его реальную стоимость. Но и тут есть моменты, о которых важно не забывать.
Нередка такая ситуация: вы выбрали необходимый дом. Вам говорят: "Завтра подпишем договор". А завтра вам сообщают: "Знаете, а есть еще покупатель(и), которые хотят приобрести этот дом, мы цену поднимаем". Уловка рассчитана на людей, которые по неопытности хотят все быстро сделать, выбирают один вариант и хотят купить только его.
Поэтому:
- не нужно налагать на себя ограничения во времени, выбирайте дом спокойно, если вас начинают торопить, придерживайтесь тактики "мне некуда спешить";
- не ограничивайте себя одним/двумя вариантами, и не задавайте жесткие параметры поиска жилья: так для вас расширится количество вариантов,
- не относитесь слишком критично к состоянию дома
- при подписании договора задатка зафиксируйте цену и способ приобретения домовладения.
Также при покупке определите районы, которые в настоящий момент недооценены, но в ближайшее время могут вырасти в цене. Отмечайте факторы, споcoбные увеличить стоимость недвижимости в этом районе (строительство автомагистралей, элитного жилья, общественных и спортивных центров и т.д.). Купив там дом, вы можете ожидать, что через несколько лет он подорожает.
Вопросы задавала Ольга Кустова
