Кризисная ситуация на рынке жилья вряд ли спровоцирует значительное снижение цен. Однако из-за постоянно растущих издержек рентабельность девелоперского бизнеса будет падать. В условиях уменьшения спроса застройщики предпочтут замораживать строительство, а не снижать цены
«Рынок жилой недвижимости Украины осенью ждет обвал цен. Сначала на двадцать пять-тридцать процентов упадут цены в Киеве, затем более плавно в Донецке, Харькове, Одессе и Днепропетровске. До конца 2008 года снижение цен составит до двадцати процентов», — прогнозирует британская компания Hamptons International, работающая в нескольких странах Восточной Европы, включая Украину.
Отечественные застройщики с таким прогнозом не согласны. Однако предпосылки к тому, что рынок жилья ждет пусть не обвал, но хотя бы снижение цен на квадратные метры, существуют. Ведь ценовый пузырь достиг максимальных размеров, а покупательная способность населения в целом остается низкой. «Стагнация рынка наблюдается почти во всех мегаполисах Украины. В зависимости от города спрос упал в два-три раза. Влияние на ситуацию оказало снижение ликвидности банков, они стали с меньшей охотой выдавать ипотечные займы. В результате с рынка жилья ушел самый массовый слой покупателей, и рынок замер», — говорит президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлтеров) Украины Александр Бондаренко.
К этому добавились нестабильность валютных курсов, высокая инфляция и ежегодное удорожание строительных материалов в среднем на 30%. Кризис совпал с традиционным для рынка недвижимости летним затишьем, что ведет к недостатку финансирования строительных объектов. Если раньше летний спад покупательской активности застройщики традиционно компенсировали кредитными средствами, то сейчас ситуация осложнилась нежеланием банков кредитовать производство. Девелоперские компании оказались в сложном положении: клиент оставил рынок, а падение цен на жилье означает снижение рентабельности, что фактически приведет к гибели компаний.
Паники нет
Жилье продолжает дорожать на фоне уменьшения количества сделок. С начала года на вторичном рынке квартиры подорожали на 12–15%, а в новостройках — на 15–21% в зависимости от класса жилья. При этом стоимость квартир растет уже не по причине непомерных аппетитов застройщиков, как было в предыдущие годы. «Рынок сейчас развивается под влиянием совсем других структурных отраслевых факторов, чем в недавнем прошлом. Один из них заключается в том, что рост цен на жилье полностью компенсирован инфляцией, повышением себестоимости строительства из-за удорожания стройматериалов, топлива, транспорта и проч. Кроме того, изменилась структура покупателей жилья. Если еще год назад более половины жилой недвижимости приобреталось с целью последующей перепродажи, то сейчас основная часть покупателей — конечные потребители. Поэтому, с одной стороны, существуют объективные предпосылки для удорожания жилой недвижимости в результате повышения цен на ресурсы. А с другой — покупатели уже не играют на росте цен. Рынок не надут и не перегрет. И снижать цены в ущерб рентабельности бизнеса никто не будет. Период подъема сменяется периодом спада, затем снова наступает подъем», — считает руководитель проектов элитной жилой недвижимости группы DCH Павел Долженко.
Из-за того, что цены на столичную недвижимость приостановили свой рост (в 2006 году она подорожала почти на 70%, а в прошлом году рост цен замедлился до 10–15%), квартиры перестали быть привлекательным объектом для инвестирования. По данным риэлтеров, за последние несколько месяцев доля спекулянтов в общем количестве покупателей новостроек снизилась еще на треть. «Оставшись без поддержки кредитных денег банков и инвестиций физических лиц, застройщики очень быстро определятся, каким образом этот минус устранить. Уже сейчас некоторые девелоперские компании предлагают специальные программы, которые позволяют делать каждую последующую покупку более интересной, чем предыдущая. Реакция на подобные программы показывает, что на самом деле интерес к рынку недвижимости спекулятивного капитала не пропал.
Покупателей-спекулянтов жилья бизнес-класса не так много, и критичной зависимости от них этот сегмент не испытывает. Но они есть, и мы на них рассчитываем», — говорит начальник отдела маркетинга девелоперской компании «Нест» Рамиль Мехтиев. Например, девелоперы предлагают длительные рассрочки выплат с нулевым первичным взносом и без удорожания квадратного метра на протяжении всего строительного цикла.
Однако на такие жертвы способны идти лишь те игроки, чей бизнес не замкнут только на жилом рынке. Диверсификация рисков происходит за счет других направлений бизнеса. Основная часть застройщиков пытается привлечь настороженного покупателя всевозможными акциями. «Паники у людей не вижу, покупатель избрал выжидательную позицию. Застройщики тоже не спешат, и реагировать на отток покупателей снижением цен не собираются. Цены сейчас установлены максимальные, а всевозможные скидки, о которых объявляют компании, не более чем маркетинговый ход. Например, компания изначально устанавливает цену на тридцать процентов выше средних цен по рынку, объявляет о десятипроцентной скидке и все равно получает двадцать процентов сверхприбыли», — говорит руководитель отдела маркетинга и РR строительно-инвестиционной компании «Київ Житло-Інвест» Владимир Германов. В этой ситуации слова из одной сценки российского Comedy Club «горит завод по производству валерьяны, но паники нет» здесь очень уместны.
Эксперты уверены, что если ситуация не изменится до конца года, то депозитные вклады могут оказаться более выгодным вложением средств, нежели в рынок недвижимости. «В первом полугодии рост на первичном рынке жилья не опережает темпов инфляции и, соответственно, жилье косвенно дешевеет. До осени ситуация на рынке останется прежней, его активизация естественным образом произойдет ближе к концу сентября, но к серьезному снижению цен это не приведет. Если инфляция приобретет галопирующие темпы, то людям ничего не останется, как забрать свои средства с банковских счетов и попытаться сохранить их, вложив в покупку недвижимости», — считает Германов.
Болезненный передел
Тяжелее всего придется небольшим компаниям, у которых в разработке всего один-два объекта. Нередки случаи, когда клиенты, опасаясь возможного банкротства застройщика из-за недостатка заемных средств, забирают свои инвестиции. Тем самым молодые строительные компании без репутации крупного и надежного застройщика рискуют остаться без клиентов. «Некоторые застройщики обанкротятся, их активы будут куплены, причем не конечными покупателями. Возможно, застройщик продаст какую-то часть квартир дешевле, но только среди своих. На рынке появится большое количество незавершенных объектов, которые, чтобы достроить, придется продавать второй раз. Или вкладывать дополнительные средства, что приведет только к их удорожанию», — уверяет президент строительной компании «Міськжитлобуд» Денис Костржевский.
А покупать обанкротившихся после кризиса застройщиков есть кому. За последние два года на наш рынок вышли крупные российские и международные девелоперские группы. Помимо этого в девелоперский бизнес пришли и крупнейшие украинские финансово-промышленные группы — корпорации «Интерпайп», System Capital Management, холдинг Development Construction Holding (DCH), созданный для управления активами Александра Ярославского, и другие. «Ипотечный кризис снижает не только количество инвесторов, но и заинтересованность иностранцев во вложении капитала в украинские объекты. В то же время на практике пока каких-то явных пертурбаций не происходит, и есть немало зарубежных инвесторов, которые не прочь много и быстро заработать на нашем рынке, невзирая на риски», — говорит Павел Долженко. При этом даже те российские и западные компании, которые входят на украинский рынок с огромными капиталами, не спешат покупать объекты, а ждут, когда они подешевеют еще больше. «На украинском рынке все идет по московскому и питерскому сценариям двухлетней давности: слияние и поглощение мелких девелоперов и строителей, продажа участков либо диверсификация бизнеса. Это позволит рынку перейти на другой уровень развития. Ведь, к примеру, при выращивании клубники сорняки пропалывают, чтобы ягода была хорошей и красивой. Так и в строительстве, и девелопменте. Сорняки рынку не нужны, их надо выпалывать. Игроки должны укрупняться», — уверен член совета директоров Mirax Group Алексей Адикаев.
Однако уход с рынка небольших компаний может спровоцировать новый скачок цен из-за сокращения предложения. Ослабление конкуренции позволит крупным компаниям занять монопольное положение, которое даст им возможность свободнее изменять цены. Нет уверенности и в том, что, укрупнившись, игроки рынка активно начнут увеличивать объемы жилищного строительства. По информации «Эксперта», уже сейчас один из крупных столичных игроков начал сворачивать свои инвестиционные проекты и приостановил строительство нескольких объектов. Это говорит о том, что в нынешней ситуации даже крупные операторы чувствуют себя некомфортно.
Нет жилья — есть цена
Застройщики признают, что строить и в столице, и в регионах стало сложнее. К старым проблемам с получением разрешительной документации на строительство и недавним сложностям с привлечением долевого и долгового финансирования добавилась политическая нестабильность. «После неосторожных заявлений некоторых украинских политиков во время президентских выборов 2004 года о создании юго-восточной республики в наш отдел продаж в течение двух недель не поступило ни одного звонка, не говоря уже о проведении сделок по покупке квартир, — рассказывает президент харьковской инвестиционно-строительной корпорации ”Авантаж” Анатолий Денисенко. — Если страну ежегодно будут будоражить политические кризисы, у людей просто пропадет желание жить здесь, и рынок недвижимости окажется в состоянии постоянного кризиса. Но если политики образумятся и консолидируются, то в течение еще минимум десяти лет рынок жилья будет активно развиваться.»
Сегмент жилой недвижимости еще очень далек от насыщения. Поскольку большая часть жилого фонда досталась нам в наследство от СССР, потребность в новых квартирах остается высокой. Ежегодно на столичный рынок выводится более миллиона квадратных метров жилых площадей. В то же время, по данным Главного управления градостроения, архитектуры и внешнего дизайна Киева, чтобы до 2020 года достичь хотя бы новой нормативной обеспеченности жителей столицы квартирами (не менее 27 квадратных метров на человека), необходимо ввести в эксплуатацию 25–26 млн квадратных метров. «Чтобы жилье стало доступным по цене, нужно много строить для всех категорий граждан, а не только для богатой прослойки. В Украине сдают всего восемь-девять миллионов квадратных метров в год, тогда как ежегодно необходимо вводить в строй сорок миллионов квадратов», — уверен Александр Бондаренко.
В 2008-м в эксплуатацию будет введено меньше жилья, потому что многие объекты, к строительству которых должны были приступить год-полтора назад, начали возводиться только сейчас. При этом упор в основном делается на элитное жилье, тогда как массовый сегмент привлекает застройщиков гораздо меньше. «Если бы на первичном рынке соотношение квартир эконом-класса к остальному строящемуся жилью более высоких категорий было хотя бы семьдесят к тридцати, а банки отказывались выдавать покупателям долгосрочные кредиты, процентные ставки по которым при этом значительно выросли, тогда рынок недвижимости мог бы обвалиться. Но при нынешнем развитии экономики и дефиците жилья эконом-класса предпосылок для падения цен нет», — считает Владимир Германов. Не ждут застройщики обвала цен и на региональном рынке жилья. «Когда кто-то идет по земле — он не может обвалиться, когда кто-то летит — тогда возможно падение. Сейчас региональный рынок недвижимости настолько малорентабелен, что обвалиться он просто не может. Так, в Харькове квадратный метр жилья эконом-класса стоит семьсот пятьдесят евро, а разница между ценой реализации и себестоимостью составляет до десяти процентов, поэтому дешеветь жилью некуда», — говорит Анатолий Денисенко. В столице на низкую рентабельность застройщики не жалуются, но пересматривать ценовую политику в сторону снижения цен они пока не собираются.
Возможны варианты
Тем не менее эксперты считают, что определенная коррекция цен все же произойдет: подорожание квартир в новостройках не будет превышать темпов инфляции, а устаревшее жилье подешевеет. Однако из-за дефицита на рынке жилой недвижимости желаемого падения цен вдвое не случится. Повлиять на ситуацию могут банки, выбросив на рынок залоговые квартиры, — увеличение предложения в состоянии вызвать снижение их стоимости. Вслед за повышением требований к заемщикам и ужесточением условий кредитования банки повысили процентную ставку по ипотечным ссудам. В результате некоторые заемщики, уже получившие ипотечные кредиты, не в состоянии по ним платить.
Цены на недвижимость также могут снизиться, если на наш рынок придут западные инвестиционные фонды с большим финансовым капиталом, которые ради увеличения продаж не прочь прибегнуть к демпингу. Тогда, чтобы выстоять, отечественным игрокам придется учиться договариваться, ведь несмотря на существование украинской строительной ассоциации, наши застройщики пока не в состоянии работать консолидировано. «Одни и те же застройщики сначала заявляют о снижении цен, а с появлением в своем портфеле нового объекта прогнозируют их повышение. Девелоперы только притираются друг к другу, и пока у них нет единой позиции, рынок разогревается при помощи рекламных и PR-кампаний», — считает Рамиль Мехтиев.
Долгосрочные прогнозы эксперты делать не решаются, поскольку многое будет зависеть от общей экономической ситуации в Украине. Если в стране начнется кризис, одним из проявлений которого станет девальвация национальной валюты, коррекции цен на рынке жилой недвижимости не избежать. Единственное, с чем согласны и застройщики, и риэлтеры, и банкиры — такого роста цен, как в 2006 году, уже не будет.
