В 2009 году поменять жилье планировали порядка 6% московских семей. Сегодняшние опросы свидетельствуют: это удалось не более 1,3%. Безусловно, самое большое разочарование постигло тех, кто рассчитывал приобрести новостройку в столице. Когда же потенциальные клиенты въедут в новые квартиры и что может этому помешать?
Ажиотаж надвигается
По данным компании МИАН в 2009 году так и не решились приобрести жилье около 80% потенциальных участников рынка, остальные были вынуждены скорректировать планы — брали вторичку, меньшую площадь или Подмосковье либо предпочитали альтернативу. «Как показывают исследования, около 44% граждан хотели бы улучшить жилищные условия, но не имеют такой возможности», – делится информацией Константин Смирнов, коммерческий директор ГК «Светлый город». За последние полгода реализована только часть отложенного спроса, и, по мнению экспертов, ажиотаж придется на ближайшие два-три года. К тому же сократилась ипотека – к середине прошлого года доля таких сделок не превышала 5% от общего объема. «Многие банки просто ушли с этого рынка, поскольку возросло число «невозвратов» и стало невыгодно давать деньги даже под высокие проценты», — рассказывает Елена Ижболдина, руководитель департамента городской недвижимости компании Prime Time Realty..
Сократился и инвестиционный спрос. Цены падали, а вместе с ними и привлекательность недвижимости как объекта вложений. «Резкое сокращение спроса изначально возникло именно за счет инвестиционных покупателей, которые сразу смогли разглядеть ситуацию, в которую попали застройщики, испытывавшие необходимость в деньгах и вынужденные снижать цены, — подтверждает Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. — Нельзя сказать, что именно эти покупатели обрушили рынок, но их вклад был достаточно ощутим». Вслед за «инвесторами» и обыватель решил на некоторое время отложить покупку и дождаться еще большей коррекции.
Новостройка чересчур нестойка
Приобрести квартиру в новом доме, по данным МИАН, в 2009 году намеревались 48% потенциальных покупателей, но счастливчиками оказались лишь около половины. На вторичном рынке ситуация еще хуже: вместо 42% сделки совершили лишь 20% горожан. Кроме того, произошло перераспределение спроса. Если еще три года назад пропорция при выборе между первичкой и вторичкой была «фифти-фифти», то уже через пару лет интерес к новостройкам резко упал — по некоторым сведениям, на 30%. «Правда, уже через полгода спрос стал постепенно возвращаться, — замечает А. Зиминский. – Хотя речь все-таки идет пока о домах, которые либо уже введены в эксплуатацию, либо находятся в стадии высокой готовности».
Если говорить про какой-то отдельный сегмент, например экономкласс, то тут требования к качеству во время кризиса только повысились. В бизнес-категории благодаря различным акциям девелоперов многие люди смогли купить квартиру прежнего уровня, но дешевле или на более выгодных условиях. В результате с рынка в первую очередь ушли наиболее качественные предложения. «Кризис заставил многих отказаться от мечты о новостройке, и спрос резко сместился на вторичку, — объясняет Юрий Синяев, директор по маркетингу группы компаний «Конти». — Наконец, те, у кого не хватило денег на столицу, вынуждены были искать варианты в Подмосковье (это 10-15%)».
Без вариантов
Единственный подсегмент, расцветший в трудные времена, – альтернатива. Если в 2008 году такой схемой планировали воспользоваться 10% респондентов, то кризис увеличил их количество более чем в пять раз. По данным МИАН, главные причины, побудившие людей пойти на альтернативу, таковы. Основная часть (67%) респондентов смогли значительно улучшить жилищные условия. Еще 18% поменяли район, перебравшись поближе к детям или родственникам. Увы, 13% семей попросту распались и вынуждены были разъехаться. Оставшимся 2% пришлось обменять большую квартиру на меньшую в целях экономии. К тому же стоит учесть, что некоторые вторичные объекты продаются не только с отделкой, но и полной меблировкой, в то время как новостройка обещает длительный ремонт.
И еще один нюанс: если бы не кризис, «подкосивший» молодые амбициозные семьи среднего класса, целевая аудитория альтернативщиков состояла бы только из людей старшего возраста, которым сделки обмена, как сложилось исторически, просто более понятны, прозрачны и доступны в финансовом плане. В то время как молодежь абсолютно не планировала ворошить «родовые гнезда»: в период роста экономики, доходов и практически повсеместного бонусирования большинство семей мечтали разъехаться с родителями и улучшить свои жилищные условия за счет собственных средств и ипотечной поддержки.
Время чулка и кубышки проходит
Если верить экспертам, спрос восстанавливается, рынок находится в стадии оживления. Цены уже растут, пусть и медленно, и их плавная динамика является достоверным индикатором реальных сделок. Возвращаются инвесторы, банки восстанавливают ипотечные программы. Аналитики МИАН считают, что при дальнейшем улучшении экономической ситуации, повышении доходов населения и смягчении условий кредитования значительная часть отложенного спроса будет реализована в ближайшие два-три года. Что в свою очередь увеличит количество сделок как минимум на 25-30%. Хотя, считает Ирина Стрижова, директор по маркетингу и продажам башни «Меркурий Сити» люди все еще осторожничают и предпочитают не рисковать, оставив накопленные сбережения «на черный день». Прежде всего рынок оживится благодаря тем, кому действительно необходимо жилье. В элитном сегменте особого падения цен не произошло даже в самые суровые дни. Поэтому, говорит А. Зиминский, 30% потенциальных покупателей, не отважившихся вложить средства в недвижимость ранее, вышли на рынок еще в начале прошлого года и вплоть до новогодних каникул только росла. В начале января произошел небольшой «праздничный» перерыв, хотя звонки в компанию начались уже со 2-го. Но уже к февралю спрос на элитку превзошел все ожидания, на 60% перепрыгнув докризисный.
Время покажет
Как полагают эксперты, на фоне дефицита предложения цены уже в этом году поднимутся на 10-15%, а через пару лет — еще на 30%! В такие перспективы верят и сами москвичи. Более 50% опрошенных не сомневаются, что жилье будет только дорожать, 25% уверены, что цены останутся неизменными, 20% затруднились предсказывать, зато 5% оптимистов действуют по пословице «Поспешишь – людей насмешишь» и даже сулят дальнейшее понижение. «Наметившийся интерес к жилью побудил продавцов поднять ставки, — не выказывает особых эмоций И. Стрижова. — И в то же время к резкому скачку цен рынок пока не готов, поскольку финансы населения пока далеки от докризисного уровня. Но на положительную динамику спрос, безусловно, повлияет». С таким прогнозом согласна Е. Ижболдина: «Когда финансовые неурядицы коснулись даже состоятельных людей, те предпочли инвестировать средства в зарубежную недвижимость. Поэтому ожидать, что 2010 год пройдет под эгидой резкого роста стоимости бизнес- и элиткласса также не стоит». А вот что думает К. Смирнов: «Говорить о каких-то определенных сроках просто нереально. Можно лишь описать благоприятную ситуацию, которая позволит стимулировать спрос. Если рынок будет показывать не скачкообразный, а плавный рост цен при сохранении доступных условий ипотечного кредитования и достаточном количестве кредитных организаций можно говорить о начале активной фазы».
Источник фото: finam.info
