Запросы наших соотечественников, присматривающихся к недвижимости в США, до боли предсказуемы: подавай им Майами! В отдельных случаях хотят в Нью-Йорк, редко—в Калифорнию. Что же—велика Америка, а отступать некуда?
Разберемся, в чем причины этой загадочной страсти к тропическому курорту во Флориде, рассмотрим текущую ситуацию с ценами на рынке недвижимости этого штата и узнаем, есть ли все-таки в огромной Америке альтернативы ему.
Престижные тропики
Конечно, Майами обожают не только русские. В столицу Флориды ежегодно устремляются тысячи туристов и сотни желающих обзавестись своим жилищем—это и сами американцы, и иностранные граждане. Последние совершают четверть всех покупок недвижимости в стране. По статистике, больше всего во Флориде традиционно покупают англичане, немцы, канадцы, венесуэльцы, бразильцы, и только потом в этом списке идут выходцы из России и стран СНГ.
Их всех легко понять: жить в Майами необыкновенно комфортно. В первую очередь из-за мягкого субтропического климата—среднегодовая температура воздуха и воды составляет +24°С, 350 дней в году светит солнце. Белоснежный песок, устилающий 40 км прибрежной зоны, придает неповторимый лазурный оттенок водам Атлантического океана. Теплое течение Гольфстрим, проходящее совсем рядом с побережьем, дарит любителям моря огромное многообразие подводной флоры и фауны. Майами и его окрестности—буквально рай для тех, кого интересует южная природа. Взять хотя бы Parrot Jungle—тропический парк, где представлены более 1100 различных видов птиц и более 1200 видов растений; здесь же можно увидеть гигантских черепах, аллигаторов и других рептилий.
В Майами существует богатая инфраструктура для туристов: сотни ресторанов, баров, ночных клубов, курортных комплексов, отелей, гольф-полей, десятки парков отдыха, торговых центров… Аттракционы, стадионы, теннисные корты, казино, и даже хоккейная арена—все это дало городу возможность стать мировым центром индустрии развлечений и отдыха.
Среди «звезд»
Россиянам Майами был давно знаком по популярным голливудским фильмам, и теперь многие состоятельные люди стремятся обзавестись в этом раю собственным домом. Сюда едут наслаждаться отдыхом, отправляют на длительное проживание детей и родителей, а в перспективе, на пенсии, некоторые мечтают окончательно пустить тут корни. Кроме того, купленное жилье некоторые используют как резиденцию компании, где можно принимать высокопоставленных гостей и партнеров по бизнесу. Наши соотечественники уже образовали в Майами целое сообщество, в котором немало крупных предпринимателей, известных спортсменов, актеров, «звезд» эстрады, шоуменов и т. д. В результате владение имуществом на этом курорте стало признаком высокого статуса и благосостояния его владельца.
По наблюдениям Елены Грэйди, ведущего брокера компании Big International Realty, в большинстве своем российские клиенты предпочитают покупать кондоминиумы—квартиры в жилом комплексе с профессиональным управлением. Преимущества такой покупки очевидны—всю заботу об апартаментах, в том числе и сдачу в аренду, берет на себя управляющая компания, а потому для этого не требуется постоянного присутствия собственника в стране. Из-за большого потока туристов проблем с арендаторами не возникает. По оценке риэлторов, годовой доход от аренды составляет около 8–10% от суммы сделки.
Павел Трифонов, представитель компании A&I Broadway Realty в Москве, напоминает: «Иностранный инвестор в США имеет такие же права, как и американский. Инвестиционный климат в стране очень благоприятный, система партнерских взаимоотношений хорошо продумана, что исключает риски, присутствующие на других рынках. Самое главное—в США, в отличие от России, практически не бывает афер с недвижимостью. Так уж Америка устроена».
Цены падают—подхватывайте!
Теплый климат и песчаные пляжи не зависят от конъюнктуры, но сейчас россиян привлекает и значительное снижение цен на недвижимость. Теперь совершить очень удачную покупку могут даже те, для кого раньше цены в Майами «кусались». По данным Ассоциации риэлторов Майами, средняя цена объекта в городе составляет сегодня $275–300 тыс. Дом на одну семью может обойтись в $500 тыс. и выше, квартиры на пляже (площадью до 180 кв. м)—от $300 тыс., а в лучших «спальных» районах (Aventura, Sunny Isles, Hallandale, Hollywood, Miami Downtown)—от $200 тыс. Для более платежеспособных покупателей, конечно, существуют предложения по ценам от $1 млн до $52 млн и более. Однако отмечается, что элитные квартиры площадью около 150 кв. м в высококлассных комплексах, предлагавшиеся по $2 млн, упали в цене до $1,5 млн.
«Такое резкое понижение цен вызвало необыкновенную активность со стороны иностранных инвесторов из Венесуэлы, Бразилии, Канады и России, а также из северных штатов США,—говорит Елена Грэйди.—Благодаря принятым мерам правительства по государственной помощи ипотечным программам обстановка улучшается и стабилизируется. К тому же, как свидетельствуют эксперты рынка, это понижение цен—временный фактор. Согласно последним данным, цены на квадратный метр в Майами не только перестали снижаться, но и в отдельных случаях снова демонстрируют небольшой рост».
Не Майами единым
Многие покупатели недвижимости не ограничивают регион поиска только городом Майами—ведь в штате Флорида много других мест, пусть и не столь знаменитых, но отлично подходящих для отдыха и спокойной жизни. По наблюдениям риэлторов, у россиян наиболее популярны города Орландо (Orlando), Сарасота (Sarasota), Тампа (Tampa), Форт-Майерс (Fort Myers) и Форт-Лодердейл (Fort Lauderdale). Наиболее востребованная недвижимость—это кондоминиумы, дома, виллы в юго-восточной части штата. Многоквартирные здания в этой местности, а также объекты в Орландо и Голливуде (Hollywood, не путать со столицей киноиндустрии в Калифорнии!) идеально подходят для инвесторов—то есть покупателей, которые намерены в первую очередь извлекать доход. Тем же, кто приобретает жилье для проживания и отдыха, можно рассмотреть Форт-Лодердейл. Семьи, стремящиеся дать образование детям, выбирают пригороды Майами Aventura и Sunny Isles или университетский город Тампа.
Падение цен на недвижимость коснулось всех населенных пунктов Флориды, и квартиры в городах штата сейчас отличаются необыкновенной доступностью. Так, в жилом комплексе, расположенном в престижном районе Орландо, в нескольких минутах езды от всемирно известных парков развлечений, продаются апартаменты за $52 900. При этом продавец утверждает, что они приносят до 10% годовых чистого дохода. В деловом центре города Тампа, в непосредственной близости от престижного University of South Florida, предлагается квартира за $61 900, чистый доход от которой составит до 9,5% годовых. Апартаменты с 2 спальнями площадью 127 кв. м в Форт-Лодердейле, в нескольких шагах от океанского побережья, пляжа и реки, стоят $250 тыс.; на территории комплекса есть бассейн, теннисный корт, фитнес-центр, библиотека.
Однако не везде можно рассчитывать на постоянный рентный доход—часть домов во Флориде периодически пустует. Вот что говорит Павел Трифонов: «Цены на недвижимость в маленьких городах вполне доступны, стабильны и в последние годы не изменяются. Не так давно многие инвесторы вкладывались в недвижимость в небольших городах штата Флорида, например, Палм Кост (Palm Coast). За $100–200 тыс. там можно купить хороший дом с бассейном. Место идеально, чтобы спокойно встретить старость. Но с инвестиционной точки зрения эта недвижимость не приносит дохода уже на протяжении нескольких лет».
Тем не менее, в отношении перспектив рынка недвижимости Флориды риэлторы излучают непоколебимый оптимизм. «Как утверждают аналитики, падение цен на рынке американской недвижимости достигло критического минимума—ниже они точно не опустятся. Количество продаж и статистика рынка свидетельствуют о явной стабилизации экономики страны, к тому же и государство поддерживает иностранных инвесторов, предоставляя специальные инвестиционные проекты. В обмен на свой денежный вклад в развитие экономики они получают легализацию в стране и возможность списания с налогов расходов на поездки,—рассуждает Елена Грэйди.—Такая ситуация приведет не только к возвращению прежнего уровня цен, но и даст предпосылки к росту. Положительные факторы—постоянный демографический рост, ограниченность территории и инвестиционная привлекательность—делают наш регион особенно перспективным».
В Нью-Йорк…
Помимо Флориды, интересы россиян в США распространяются в основном на Нью-Йорк и немного на Калифорнию. В остальных регионах россияне покупают недвижимость в частных интересах. Например, некоторое количество специалистов нефтяной отрасли работает в Хьюстоне и, соответственно, приобретает там квартиры.
«Майами всегда был особенным местом, где покупка недвижимости считается статусной и престижной. Но, безусловно, в Америке есть и другие, не менее популярные места. В верхнем ценовом сегменте, по статистике, более половины сделок на сумму более $20 млн были заключены (помимо Флориды) в штатах Нью-Йорк, Калифорния и Колорадо»,—констатирует Михаил Титов, специалист по зарубежной недвижимости компании Moscow Sotheby’s International Realty.
«В отличие от Майами, где подавляющее большинство людей приобретает жилье исключительно для отдыха, чтобы проводить отпуска, встречать старость, Нью-Йорк—город, где есть все для социально активного человека: крупнейшие мировые деловые и финансовые центры, всемирно известные учебные заведения. Есть и пляж, и русские сообщества,—рассуждает Павел Трифонов.—Здесь каждый может удовлетворить любые запросы». Дополнительное удобство—два прямых рейса из Москвы каждый день.
Снижение цен в период кризиса было в Нью-Йорке минимальным и краткосрочным. Огромный арендный спрос, возможности кредитования, интерес к недвижимости со стороны иностранных инвесторов и большой платежеспособный спрос горожан—все это говорит о прочности этого рынка. «Условия для покупки и дальнейшего коммерческого использования недвижимости там очень хороши, а инвестиции перспективны. В настоящее время в Нью-Йорке как никогда выгодно брать ипoтечные кредиты. Процентная ставка в США очень низка (3–4%), но банки, как правило, требуют от покупателя первоначального взноса в размере 40–50% от стоимости объекта»,—сообщает Павел Трифонов.
Цены на квартиру с одной спальней на Манхэттене начинаются приблизительно от $550 тыс. Квадратный метр апартаментов премиум-класса в среднем стоит $30–40 тыс.
… И на другой берег
Калифорния также популярна среди россиян, прежде всего прекрасной погодой круглый год, красивой природой и особенным, «калифорнийским» стилем жизни. В Лос-Анджелес также есть прямой рейс из Москвы, но всего раз в неделю.
Для инвестора, заинтересованного в доходе от аренды, Лос-Анджелес и Сан-Франциско представляют меньший интерес, чем Нью-Йорк, поскольку эти города больше пострадали от кризиса и арендный рынок там не так развит. Тем не менее, тех, кто хочет не только инвестировать, но и пользоваться приобретенной недвижимостью, может заинтересовать покупка по низкой цене с целью ремонта или в расчете на увеличение рыночной стоимости жилья после улучшения общей экономической ситуации в стране. Например, купив в хорошем районе Лос-Анджелеса дом в плохом состоянии, можно отремонтировать его и перепродать с прибылью—но только в том случае, если у собственника есть хороший опыт осуществления таких проектов. А вот эксперименты с калифорнийской недвижимостью в высоком ценовом диапазоне, как считают эксперты, могут сейчас выйти боком.
Самые дешевые квартиры штата сейчас—в Лос-Анджелесе. В старых домах апартаменты с двумя спальнями стоят $70–110 тыс., коттедж 120 кв. м в жилом комплексе на берегу океана—$220 тыс. На знаменитом курорте Санта-Барбара (Santa Barbara) самый дешевый кондоминиум (74 кв. м с одной спальней) будет стоить $200 тыс., а чуть побольше, площадью 110 кв. м и с двумя спальнями,—уже $330 тыс.
«Возможность широкого выбора объектов недвижимости по типу, цене и местоположению—одно из преимуществ США. Только за прошлый год на рынке жилой недвижимости с участием международных инвесторов было совершено сделок на сумму более $82 млрд»,—подытоживает Михаил Титов.
Фото: www.bigcatalogphotos.ru
