Большинство компаний, формирующих сегодня спрос на рынке офисной недвижимости, предпочитают арендовать уже готовые "под ключ" площади. Новые бизнес-центры завлекают многих арендаторов "с улиц". Но спрос на ликвидные встройки остается высоким.
Встроенных офисных помещений больше всего в зонах с высоким уровнем деловой активности. Чуть менее трети предложений приходится на Центральный район. Вторым по популярности традиционно идет Адмиралтейский, следом - Василеостровский, Петро-градский и частично Московский районы.
Потребителями этого сегмента рынка офисной недвижимости чаще всего являются начинающие российские компании и частные предприниматели с небольшими финансовыми возможностями. Обычно им не требуются большие площади. Кроме того, во встройках нередко размещаются подразделения банков, страховых компаний и других предприятий сферы услуг.
"В основном спрос на встроенные помещения формируют фирмы, ориентированные на интенсивный клиентский поток: юридические, страховые и прочие, - говорит директор по профессиональной деятельности "Knight Frank Санкт-Петербург" Николай Пашков. - Если это сетевой туристический оператор или контора состоявшегося адвоката, они могут даже рассматривать вариант приобретения такого офиса в собственность".
В последнее время на рынке стали предлагаться и офисы в строящихся жилых домах. "Как правило, почти 50% покупателей таких площадей - инвесторы, которые затем сдают их в аренду. Такая встройка удобна владельцам бизнеса, склонным совмещать место жительства и работы", - отмечает Елена Афиногенова, руководитель департамента офисной недвижимости Praktis C&B.
Дефицит в центре
Агентство развития и исследований в недвижимости (АРИН) выделяет четыре основные зоны, отличающиеся по ценовому предложению (см. таблицу). Больше всего пустующих пока офисов расположено в районах, удаленных от исторической части города. Центр наиболее востребован, хотя вакантных мест здесь крайне мало.
"Многие предприниматели по-прежнему уверены, что даже маленький, некомфортный офис, порой с неприятным соседством, но в центре города поднимает престиж фирмы", - говорит Игорь Горский, управляющий партнер АРИН.
За минувшие полтора года произошел значительный скачок цен на коммерческую недвижимость. Так, по оценкам г-на Горского, к нынешнему марту прирост арендных ставок на встроенные офисные помещения составил в среднем 46,3% (по сравнению с мартом 2006-го), а цены продажи увеличились более чем вдвое. К концу 2007 года рост арендных ставок и цен замедлится. Ожидаемое удорожание аренды составит около 15% в год, стоимости помещений - 10-15% в год.
Наиболее активно на рынке предлагают сейчас встройки небольшой площади - до 50 кв.м. Как правило, это бывшие квартиры, дворницкие и служебные помещения на первых этажах и в цоколях, расположенные во втором и третьем дворах. Им-то и угрожает сегодня простой из-за возросших требований со стороны арендаторов.
Желающих купить такие объекты также немного, предприниматели в основном подыскивают офисы площадью от 100 кв.м там, где можно припарковать хотя бы несколько автомобилей.
Вблизи Невского проспекта встройка офисного назначения предлагается к продаже в среднем по $4523 за "квадрат". Средняя стоимость помещений в Центральном районе составляет $3471/ кв.м, на Васильевском острове и Петроградской стороне цена варьируется в диапазоне от $3000 до $3300. Из спальных районов по ценам лидирует Приморский.
Стоимость аренды встроенных офисных помещений (первый этаж, отдельный вход) на Невском проспекте и ближайших улицах в среднем составляет $720/кв.м в год. Наибольший разброс ставок характерен для Центрального и Адмиралтейского районов. В периферийных зонах он, напротив, относительно невелик и зависит от близости к метро, а также от технического состояния помещения.
Обычно такие объекты реализуются через листинги. Предлагаемые в аренду встройки могут экспонироваться до трех месяцев в зависимости от площади и размера ставки.
Переменчивые настроения
По оценкам экспертов, доля подобных площадей будет постепенно снижаться из-за высоких темпов прироста качественных бизнес-центров. Однако оценить объем рынка офисных встроек не представляется возможным. Точная статистика имеется только по городским объектам, сдающимся в аренду.
По данным КУГИ, под офисы используется свыше 18% всех площадей, занятых арендаторами (4211 объектов, или 0,56 млн кв.м). Частный сектор разнороден, а часть информации закрыта. Большинство таких помещений компании выкупают под собственные нужды, и эти объекты не появляются на рынке аренды.
Помещения на первых этажах жилых домов, фасады которых выходят на ведущие магистрали, давно уже разобраны. Из-за резкого роста цен на жилье затормозился и выкуп квартир на втором-третьем этажах под офисную функцию.
Встроенные помещения с выходом на пешеходные тротуары сегодня все чаще снимают под магазины: при прочих равных условиях такие арендаторы могут платить больше. Офисы "уходят" на тихие улицы и во дворы.
Порой предприниматели открывают конторы в квартирах, не переводя их в нежилой фонд, но такой вариант возможен только для "тихих" компаний: большой поток посетителей может вызвать недовольство жильцов и конфликт с ТСЖ.
"На продажу обычно попадают встройки, от которых компании избавляются как от ненужного балласта, - добавляет руководитель департамента офисной недвижимости "БЕСТ. Коммерческая недвижимость" Вадим Демешенков. - Например, при переезде в новый офис. Собственники же, купившие объекты несколько лет назад, не торопятся с ними расстаться, особенно если помещения расположены в проходных местах".
В бизнес-центры классов В и С переходит окрепший средний бизнес, консалтинговые и юридические компании. Как отмечают аналитики GVA Sawyer, туристические агентства, кассы по продаже авиа- и железнодорожных билетов, а также отделения банков, ранее предпочитавшие арендовать помещения в категории "стрит-ритейл", сегодня переезжают в деловые и торговые центры. Некоторые торговые фирмы, имеющие офисы при магазинах, при расширении сети также перебираются в бизнес-центры. Например, компания Sela арендовала 1100 кв.м в БЦ "Прогресс-сити".
Узкое место
Несколько лет назад представительским офисом могло считаться хорошо отремонтированное помещение на первом этаже в центре города. Сегодня это понятие все чаще ассоциируется либо с собственным зданием, например особняком в исторической части, либо с бизнес-центром класса А.
Сделки по приобретению зданий в центре единичны. Как правило, об их новых владельцах становится известно, только если там решают обосноваться штаб-квартиры крупнейших российских компаний. Так, Внешторгбанк для головного офиса приобрел дом на Большой Морской ул., 30.
Банк "Уралсиб" разместился на Инженерной ул., 9. В свое время оператор сотовой связи "МТС" реконструировал здание на Итальянской ул., 8, а неподалеку его основной конкурент -"Мегафон" - занял все площади нового бизнес-центра класса А на Караванной ул., 10.
Многие фирмы, озадачившись созданием представительского офиса, не прочь подыскать себе особнячок площадью не более 1500 кв.м. Причем интересанты готовы и на долгосрочную аренду, и на покупку.
Однако найти подходящее здание крайне трудно, а зачастую сделка оказывается и нерентабельной - если подсчитать за-траты на реконструкцию. Нередко стопорит сделку и запутанная ситуация с имущественно-правовым статусом объекта. Поэтому многим фирмам проще снимать офисы в бизнес-центрах классов А и В+.
Отдельную категорию представляют объекты, приобретаемые на открытых торгах Фонда имущества. Когда на аукцион попадают площади, пригодные под фронт-офис, то обычно они уже заняты арендаторами с долгосрочными договорами. Несмотря на это большинство таких лотов уходит с торгов с серьезным превышением стартовой цены, и порой - не к нанимателям.
Так, в начале года город продал бывшую дачу Апраксиных на Каменном острове (наб. реки Малой Невки, 4) за 207 млн рублей. Особняк арендует до 2054 года компания "Транснефтепродукт", которая намеревалась разместить здесь после ремонта свой представительский офис. Тем не менее цену лота перебил сторонний претендент.
Арендные ставки и цены на встроенные офисные помещения
Зона /Объем предложений, % /Описание зоны /Аренда, $/кв.м в год / Продажа, $/кв.м
А / 5 / Район Невского пр. и близлежащие улицы: наб. реки Фонтанки, наб. реки Мойки, Владимирский пр., часть Литейного пр. и т.п. / 360-1374 / 3000-10 000
В / 37 / Остальной центр, включая районы Литейного, Загородного, Большого П.С., Московского проспектов, историческую часть Васильевского острова и т. д. / 200-1200 / 2000-7500
С / 49 / Районы, прилегающие к станциям метро, за пределами центра города / 150-780 / 1720-5300
D / 9 / Малопроходные места, промзоны, окраины города / 96-300 / 900-3800
Данные АРИН
