Открывая свое дело, начинающие предприниматели практически сразу сталкиваются с такой проблемой, как подбор офисного помещения. И зачастую обнаруживают, что выгоднее не покупать офис, а взять его в аренду. Как правильно снять (или сдать) офисную площадь? Вот несколько советов.
Вы собираетесь арендовать офис
Составляя и подписывая договор аренды, надо помнить: есть общие правила составления этого документа, но никто не запрещает его дополнять. В договоре можно прописать многие нюансы взаимоотношений с арендодателем, начиная от вопросов ремонта, и заканчивая тем, кто обязан менять сгоревшие лампочки. Важно знать: все аспекты, включенные в документ, будут иметь законные основания. Договор аренды вступает в силу с момента его регистрации. Но если он составляется меньше чем на год, то регистрировать его необязательно, чем и пользуются многие арендаторы.
Комментарий Татьяны Чуниной, руководителя Юрсервиса «Центра коммерческой недвижимости»:
- В договоре аренды на офисное помещение должны присутствовать следующие пункты:
1. Описание помещения - адрес, этаж, количество квадратных метров и месторасположение на поэтажном плане.
2. Данные документа, который подтверждает права арендодателя на распоряжение данным помещением.
3. Срок действия договора аренды.
4. Срок аренды. Такой пункт необходимо выделить отдельно, так как срок действия договора может не совпадать со сроком аренды. Это возможно в том случае, когда оформление передаточного акта не совпадает со сроком вступления данного договора в силу.
5. Если договор аренды составляется на срок более одного года, тогда прописать обязанности по регистрации.
6. Стоимость аренды, и если есть, то наличие дополнительных платежей - коммунальные услуги, оплата телефона и так далее. Если в договоре аренды ничего не сказано о коммунальных платежах, то обязанность по их уплате ложится на плечи собственника.
7. Если арендатор планирует улучшить помещение, или привести его в порядок, то условия этих действий надо также внести в договор. Вообще, чем больше деталей учтено в данном документе, тем легче потом выстраивать работу.
8. Порядок возврата офисного помещения арендодателю.
9. Ответственность сторон за невыполнения условий.
«Подводные камни»
Чтобы не попасть впросак и не оказаться жертвой мошенничества, обязательно обратите внимание на следующие моменты:
- имеет ли право ваш потенциальный арендодатель сдавать офисное помещение в аренду. Проверьте право собственности и свидетельство о регистрации. Помните, если договор аренды заключен с превышением прав арендатора, то в любом случае он будет признан недействительным.
- Внимательно отнеситесь к помещениям, которые расположены на первом этаже жилого дома. В 99% случаев это квартиры, сдающиеся под офис. Поэтому важно убедиться, что квартира переведена из жилого фонда в нежилой . Обратите внимание на профиль использования помещения, чтобы впоследствии не возникло конфликта с соседями.
- Объект может находиться в залоге (или арестован) — до подписания договора аренды закажите выписку ЕГРП на помещение.
- Фактическая планировка объекта может не совпадать с техническими документами на него— проверяйте (фактический план должен совпадать с кадастровым планом объекта). Возможны штрафы от контролирующих организаций.
- обращайтесь за поиском помещения в специализированные агентства, которые ведут историю отношений с арендодателями.
Справка. Как отмечает Татьяна Чунина, ЦКН ведет эту историю в своей базе с 2005 года. Арендодатели и арендаторы , нарушающие договорные отношения , попадают в так называемый «стоп-лист» - список клиентов, работа с которыми не рекомендуется. Этими данными (с описанием ситуаций ) специалисты ЦКН делятся с коллегами, работающими на рынке коммерческой недвижимости.
Вы выступаете в роли арендодателя
«Сдам офис» — такими объявлениями пестрят газеты и доски объявлений в сети Интернет. И арендаторам есть, из чего выбирать. Поэтому важно грамотно составить свое объявление, чтобы на него обратили внимание.
Советует Владимир Лашманов, директор ЦКН:
- Аренда офиса - это первоочередная задача для любого бизнеса и арендодатель, составляя объявление, должен указывать то, что интересует арендатора, а именно:
1. Свободно ли помещение или предыдущие арендаторы еще не съехали?
2. По какому адресу находится ваше помещение?
3. Какая общая площадь вашего офиса? Сколько там комнат, какова высота потолков. Все ли комнаты светлые?
4. Какая стоимость аренды(общая или за м.кв.), входят ли коммунальные услуги в оплату, есть ли повышающие коэффициенты за места общего пользования, входит ли НДС?
5. Какой этаж, есть ли лифт?
6. Сколько телефонов, кто провайдер? Есть ли интернет?
7. Как обеспечена охрана (на входе, сигнализация, охранник), пропускной режим (строгий или нет)?
8. Есть ли парковка, какая (гостевая, закрепленная, подземная, природная)? За отдельную плату или нет?
9. В каком состоянии помещение (евроремонт, без ремонта, простой ремонт, возможен ли ремонт в счет аренды)?
10. Есть ли мебель (если есть, то за отдельную плату или нет)?
11. Какая транспортная развязка?
12. Какой хотели бы видеть офис (тихий или с потоком посетителей)?
13. Можно ли вешать вывеску?
14. Компании какого вида деятельности расположены рядом?
Еще один немаловажный вопрос, который возникает перед будущим арендодателем: стоит ли обращаться в посреднические фирмы или лучше подыскивать арендаторов самостоятельно? Казалось бы, второй вариант выгоднее – можно сэкономить на оплате услуг посредникам. Однако, по мнению Владимира Лашманова, такой выбор ошибочен:
- Нужно обращаться к профильным агентствам, которые занимаются непосредственно коммерческой недвижимостью, особенно к тем, кто имеет большие и обновляемые базы данных. Например, на сайте www.c-nn.ru информация по спросу и предложению коммерческой недвижимости обновляется каждые 2 часа. Все, что внесли нового и отредактировали из имеющегося специалисты ЦКН, тут же попадает на сайт и арендодатель может определить, адекватна ли рынку цена, и есть ли на его помещение спрос. В день поступает 30-40 новых заявок и осуществляется 80-100 показов объектов . И шансы быстро сдать помещение в разы повышаются. Кроме того, комиссионное вознаграждение арендодатель перечисляет, только если достигнут результат. Поэтому это еще и выгодно. Кроме того арендодатель просто не сможет охватить всего объема эффективных рекламных площадок, на которых будет рекламироваться его помещение, попадая в базу ЦКН. Надеемся, что наши рекомендации принесут вам пользу. Удачной вам сделки!
